Прогнозы аналитиков рынка недвижимости кардинально разошлись.
Сегменту долевого строительства аналитики предрекают стабильность - там, скорее всего, цены останутся на прежнем уровне. А вот на вторичном рынке, по прогнозам, уже в сентябре квартиры начнут стремительно дорожать.
- Заканчивается период каникул и отпусков, - объясняет представитель риэлторской компании Александр Бычков. - Родители студентов, бизнесмены, люди, имеющие высокие доходы, будут стремиться обновить жилье. Однако, по моему мнению, потенциал роста цен забуксовал еще в прошлом году, и говорить о долговременном подорожании трудно. Тот же рынок вторичного жилья пережил несколько периодов, когда прирост стоимости квадратного метра падал. Это иллюстрация того, что возможности населения, способного приобрести новое жилье, на данный момент практически исчерпаны. К тому же мировой ипотечный кризис существенно осложнил использование этого кредитного инструмента. Ипотека стала более дорогой, а значит, менее доступной. Следовательно, одна из причин роста цен отпадает. В целом существующие экономические реалии позволяют говорить о грядущем обвале на жилищном рынке.
К такому же выводу приходят и некоторые независимые аналитики.
- Представители власти настойчиво повторяют, что наступил строительный бум, - говорит один из них. - Но мы видим лишь бум инвестиционный: по некоторым данным, около половины вводимого в эксплуатацию жилья скупается для перепродажи. А это предвещает в недалеком будущем обвал рынка недвижимости. Если применить к краю среднеевропейский норматив - квадратный метр на человека в год, - то региону необходимо возводить не "рекордный" нынешний миллион квадратов, а три миллиона.
По данным Госстата, в 2005-2006 годах жилищные условия в России улучшили около 500 тысяч семей - чуть более одного процента населения. Вывод прост: строительная отрасль пока не обеспечивает решения "квартирного вопроса". Более того, она даже не компенсирует износа жилфонда. Ипотека эту проблему не решит. Покупая квартиру в рассрочку на 10 лет под щадящие 10 процентов по социальной программе, надо отдать зарплату за четверть века. А по тем же мировым стандартам, стоимость собственного жилья не должна превышать трехлетнего дохода. Это и есть средний срок накопления средств на приобретение квартиры.
Отметим, уже несколько лет подряд Красноярск занимает лидирующие позиции в стране по количеству введенного в эксплуатацию жилья. Однако цена на него не только не снижается, но и остается более высокой, чем в других регионах СФО, где строят меньше. Только в 2007 году квартиры в городе подорожали почти на 60 процентов, достигнув суммы от 48 до 52 тысяч рублей за "квадрат".
- Рост пока незначительный, - считает председатель регионального Союза строителей Разим Абасов. - В прошлом году был объявлен мораторий на цены, которые держались в пределах 45 тысяч рублей. И до конца 2008-го они не поднимутся. В то же время за шесть месяцев по сравнению с прошлым годом темпы строительства возросли на 34 процента, а инвестиции - на 20 процентов. То есть рынок вполне "живой", и я, как производитель, не вижу предпосылок для подорожания квартир. Но и об их удешевлении говорить не приходится, ведь и цены на строительное сырье, землю, и расходы на инженерную инфраструктуру продолжают расти.
По словам Абасова, себестоимость квадратного метра составляет сегодня 35-38 тысяч рублей.
В том, что никакого падения цен не предвидится, уверена и директор краевого объединения риэлторов Анжелика Югрина.
- Да, с мая рынок действительно стоял, но это наблюдалось абсолютно во всех регионах России, исключая, пожалуй, только Москву и Санкт-Петербург, - поясняет она "РГ". - Причины просты: банки ужесточили требования к заемщикам и подняли ставку рефинансирования. К этому люди были психологически не готовы. В результате лето для риэлторов оказалось провальным. Раньше картина была иной: отпуск ведь - лучшее время для приобретения квартиры. Сейчас, судя по данным регистрационной палаты, покупатели снова активизировались, и жилье начнет дорожать. Впрочем, не очень быстро - потолок уже почти достигнут.
В несколько ином ракурсе смотрят на проблему надзорные органы, которых больше интересуют не причины роста и без того астрономических цен, а то, из чего они складываются.
- Пока в строительной отрасли преимущественно реализуются механизмы изъятия инвестиций в интересах устойчивых групп чиновников и бизнесменов, - считает заместитель начальника УФАС по краю Олег Харченко. - И признаков разрушения этих механизмов нет. Инвестор должен осознать, что именно эти группы незаконно присваивают до 70 процентов платы за жилье.
Согласно выводам специалистов антимонопольной службы, застройщики несут дополнительные затраты, связанные с отчислением городу 10-25 процентов от сметной стоимости. Анализ договоров об их участии в развитии и реконструкции инженерной инфраструктуры, социальной сферы, благоустройства, строительства объектов недвижимости свидетельствует о том, что по своей правовой природе эти документы не могут быть отнесены к договорам о совместной деятельности, поскольку не отвечают требованиям Гражданского кодекса РФ. К примеру, при участии в развитии инженерной инфраструктуры и соцсферы право долевой собственности за застройщиками не закрепляется.
- Статья 421 Гражданского кодекса РФ гарантирует гражданам и юридическим лицам право на свободу в заключении и определении условий гражданско-правового договора, - резюмирует Харченко. - Понуждение к его подписанию не допускается, за исключением случаев, когда эта обязанность предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством. Но это незаконное понуждение стало отдельно взятым бизнесом.
Тем временем
Красноярцы стали активно покупать недвижимость в Испании. И дорогие виллы, и дешевое жилье в кондоминиумах - последнее, кстати, наиболее популярно. Ипотечные условия в этой стране наиболее благоприятны, кредит может взять даже иностранец. Квартира на берегу моря обойдется от пяти с половиной миллионов рублей. Приобретают горожане недвижимость и в других государствах Евросоюза. Цели разные: открытие собственного дела, получение годовой шенгенской визы или вида на жительство, а то и просто создание "угла" для детей, которые учатся в вузах Старого Света.