Одна из насущных проблем нынешнего строительного рынка - поиск ресурсов для реализации проектов. Из-за отсутствия денег банки сейчас не так охотно кредитуют застройщиков. Мониторинг клиента стал более жестким. Деньги получают, как правило, только свои, проверенные клиенты. При этом возросла стоимость ресурсов, а сроки кредитования сократились.
Особенно критична ситуация в регионах, где сейчас развернулось масштабное строительство. Причем помимо жилых домов активно возводится и коммерческая недвижимость. В региональных центрах идет интенсивное освоение земельных площадок и отмечается широкое развитие сетей крупных розничных компаний. Регионы осваивают "Ашан", "МЕТРО", "ИКЕА" и другие известные бренды. В связи с этим возрастает спрос на приобретение и аренду площадей в торгово-развлекательных и многофункциональных комплексах.
Нынешняя ситуация с нехваткой средств для строительства подталкивает застройщиков к поиску новых форм финансирования своих проектов. Одним из них является создание паевого фонда недвижимости. Сейчас, после последних изменений в законодательстве, такая конструкция финансирования подходит практически для всех строительных проектов и во многом оказывается гораздо выгоднее прямого инвестирования и банковского кредитования.
Коллективный инвестор
Классическая схема инвестирования в строительные проекты через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ) выглядит так. На первом этапе инвесторы-пайщики формируют ЗПИФ путем внесения денег или земельных участков. Взамен они получают определенное количество паев, удостоверяющих их долю в общей собственности ПИФа. На втором этапе управляющая компания (УК) от имени фонда заключает договор на строительство объекта недвижимости на земельном участке, находящемся в собственности у паевого фонда. Далее за счет собранных средств ЗПИФ финансирует строительные работы. По завершении строительства готовые объекты недвижимости передаются
в фонд и реализуются, а полученные средства выплачиваются инвесторам-пайщикам пропорционально имеющимся паям.
В принципе судьба закрытого фонда недвижимости по завершении строительства может быть различной. Это может быть как изначально закреплено в инвестиционной декларации, так и решено на общем собрании пайщиков. Можно просто зафиксировать прибыль инвесторов, продав объект и распределив доходы путем погашения паев. Или прибыль пайщиков можно зафиксировать частично, совершив выплату периодического дохода и продолжив деятельность фонда на оставшихся активах. Имущество в сохраненном фонде может быть вновь реинвестировано в новое строительство. Также возможно перепрофилирование фонда, например, в девелоперский или рентный.
Для любых нужд
Действительно, на базе закрытого ПИФа можно реализовать самые разнообразные проекты в сфере строительства. В зависимости от них такие паевые фонды разделяют на строительные, девелоперские, рентные и земельные. ЗПИФы получили разрешение заключать договоры долевого участия в строительстве (в соответствии с 214-м законом), инвестиционные договоры с застройщиком и инвестором (вне рамок 214-го закона) и прямые договоры с подрядчиком на строительство объектов. Поэтому сегодня строительные ПИФы могут финансировать строительство новых объектов на площадках застройщика (через инвестиционные контракты и договора долевого участия), а могут и самостоятельно в качестве застройщика возводить объект на собственной земле (через подрядные контракты).
Девелоперские фонды вкладывают средства пайщиков в реконструкцию и перепрофилирование объектов. Принцип деятельности фондов "реконструкции" - качественное улучшение приобретенного объекта, что ведет к повышению его рыночной стоимости. Специально для реализации таких проектов ПИФам недвижимости разрешили заключать договоры подряда на реконструкцию объектов недвижимости. Главное условие - реконструируемый объект должен находиться в ПИФе. Фонды "перепрофилирования" занимаются изменением профиля объекта. Как правило, реконструкция и перепрофилирование (или и то и другое) ведут к продаже объекта по более высокой стоимости. На этом и зарабатывают пайщики таких фондов.
Отдельным направлением девелопмента, развивающегося на базе закрытых фондов недвижимости, является "земельный девелопмент", суть которого состоит в консолидации и переоценке земельных активов, переводе земель из одной категории разрешенного использования в другую. Часто после передачи земельных активов в фонд производится "нарезка" участков, их межевание и кадастровый учет. Все это существенно повышает стоимость этого имущества. Максимально эффективным это бизнес-решение становится, когда через фонд финансируется интенсивное развитие этого участка (прокладка коммуникаций и т.п.) и его последующая застройка. То есть ПИФы можно использовать и для инвестиций в покупку и освоение земли.
Рентные ПИФы занимаются сдачей в аренду площадей, принадлежащих фонду. При этом получаемая рентная прибыль не облагается налогом все время, пока деньги находятся в фонде и не выплачиваются пайщикам.
Налоговый офшор
Отсроченное налогообложение - одно из основных преимуществ ЗПИФов. ПИФ не является юридическим лицом. Поэтому инвестроры, финансирующие строительство через паевой фонд недвижимости, получают налоговые каникулы на весь срок существования фонда (либо если они продают паи через год-два). То есть доходы, полученные в рамках ЗПИФов, можно реинвестировать без налогообложения. "На горизонте 15 лет (фонды недвижимости создаются, как правило, на 15 лет) экономический эффект от реинвестирования без налогообложения может быть весьма существенным и достигать показателей доходности и роста стоимости активов, трехкратно превышающих показатели работы в рамках стандартных бизнес-решений", - считают в консалтинговой компании IMAC.
Кроме того, конструкция ЗПИФ позволяет защититься собственникам объекта недвижимости от атак рейдеров. И вот почему. Во-первых, сведения о собственнике имущества - пайщиках находятся не в государственном реестре недвижимости или реестре регистратора акций, а у специализированного регистратора. Доступ к информации о владельцах инвестиционных паев весьма ограничен в сравнении с публичными едиными государственными реестрами. Во-вторых, фактический переход прав собственности на недвижимость (на активы фонда) не требует обращения в органы регистрации прав на недвижимое имущество - нужно лишь продать паи другому лицу. Это позволяет наиболее оперативно реагировать на возможные "атаки" на пайщиков фонда. В-третьих, за счет специализированного депозитария создается жесткая система контроля за распоряжением и приобретением имущества ЗПИФа. В-четвертых, даже при "захвате" пайщика или скупке паев, по завершении деятельности фонда или его досрочном прекращении, пайщик получит только денежный эквивалет, но не сам актив, что само по себе делает рейдерские мероприятия бессмысленными.
К плюсам можно отнести и возможность привлекать дополнительные инвестиции с рынка. Пайщики ЗПИФ могут принять решение об увеличении количества паев в обращении и таким образом привлечь дополнительные средства. Еще одно преимущество ПИФа перед банковским кредитом называет Эдуард Воронин, генеральный директор УК "Брокеркредитсервис". "Деньги, которые собственник привлекает на платной основе у банка, он получает под фиксированную ставку. А в такой конструкции, как паевой фонд, ресурсы не имеют определенных обязательств по доходности.Сегодня это дает возможность получить застройщику ресурсы с небольшим обременением", - говорит он.
Осторожно - ПИФ
Однако у этой медали есть и оборотная сторона. Если доход большой - его придется весь разделить между пайщиками. Соответственно прибыль собственников от этого уменьшится. При банковском кредите все, что заработает застройщик минус стоимость ресурсов, - его. Кроме того, организаторы должны понимать, что после того как они передали свое имущество в фонд, они перестанут быть его собственниками, а становятся, как и все, - пайщиками. И, наконец, конструкция фонда - это затратная вещь. Паевой фонд не может сам по себе существовать - должна быть УК, спецдепозитарий фонда, спецрегистратор, аудитор, оценщик. Всем этим организациям нужно платить определенное вознаграждение. Соответственно проект, под который создается ПИФ, должен быть крупный. И доходный. То есть организаторы должны быть готовы поделиться прибылью. "Если организаторы проекта не продемонстрируют готовность заплатить хорошие доходы, УК не привлечет сюда инвесторов, они не смогут решить задачу продажи паев, - уверен Эдуард Воронин. - Если компания заинтересована в привлечении денег, она должна сделать красивый проект, красиво его упаковать, красиво его продать и поделиться частью прибыли. Тогда этот проект будет иметь успех".
Все впереди
Широкие возможности финансирования проектов, реализуемых через ЗПИФ, побуждают строителей и девелоперов, в том числе региональных, активнее осваивать этот уникальный инструмент. Однако в регионах для ЗПИФов недвижимости пока крайне трудно найти инвесторов. "Региональные финансовые учреждения не столь активно следят за рыночными и законодательными инновациями, как их столичные коллеги. Осторожность региональных инвесторов связана прежде всего с отсутствием опыта финансирования "паевых" проектов", - считают специалисты. Например, на данный момент из более чем 50 ЗПИФов, созданных на территории Большого Урала, местным банком не был профинансирован ни один. Чаще всего организаторы проекта выступали и его инвесторами, или же финансовая структура инвестора была аффилированной, или "дружественной" организаторам проекта. Это говорит о том, что пока в регионах застройщики используют конструкцию ЗПИФ для налоговой оптимизации и защиты собственности. Поэтому региональным застройщикам, планирующим финансирование проекта через ПИФ, нужно быть готовым к тому, что на местном уровне придется быть предельно убидительными или же сразу рассматривать привлечение московских или зарубежных инвесторов.