Бизнес ждет большой кусок: на аукционах будут "разыграны" миллионы гектаров федеральной земли. С сентября начнется работа по изъятию неэффективно используемых федеральных земель под жилищное строительство. В августе будет завершена работа по формированию Фонда содействия жилищному строительству, который и начнет активно собирать такие земли. Об этом заявил глава минрегионразвития Дмитрий Козак.
У бизнеса появится реальная возможность получить весьма привлекательные проекты. Потому что участки, которые планируется изымать и определять под застройку, отличаются ценнейшим качеством: большинство из них находится в непосредственной близости от городов, некоторая часть даже оснащена инженерной инфраструктурой, что существенно снижает затраты на строительство. Ведь ни для кого не секрет, что именно прокладка инженерии требует серьезных капиталовложений.
В правительстве уже к сентябрю этого года от субъектов РФ ждут заявок на предоставление неэффективно используемых федеральных земель для целей строительства. Строить на таких землях можно будет не только жилье, но и промышленные объекты и технопарки. Однако если регионы не справятся со своими собственными заявками в течение трех лет, то землю снова изымут.
Ну а пока государство занимается инвентаризацией своих земель, мы задали несколько вопросов участникам рынка. Кто сегодня может участвовать в земельных аукционах, как правильно подготовиться к нему, чтобы выиграть его, и с какими подводными камнями придется столкнуться? Нашими экспертами стали вице-президент Ассоциации строителей Владимир Пономарев, управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция" Иван Романов и директор департамента загородной недвижимости компании "КМ Девелопмент" Александр Сопкин.
"Сегодня любой гражданин РФ, любая компания могут принять участие в земельном аукционе. Здесь нет никаких ограничений, - говорит Александр Сопкин. - Но если на торги выставлен не участок земли, а право на заключение инвестиционного контракта, то здесь могут появляться дополнительные требования к участникам аукциона".
"Если продается имущество, а не право заключения инвестиционного контракта, - соглашается Иван Романов, - никто не может сказать, что вы не можете его купить. Вне зависимости от того, сколько у вас средств и для чего вы намерены это имущество приобрести. В данном случае мы имеем дело с правом любого гражданина на собственность, которое защищено Конституцией. По большому счету приобрести землю на аукционе может даже организация, у которой в уставе нет строительной деятельности, банк, например".
Кстати, если отсечь субъективные моменты, как отмечает Иван Романов, побеждает на земельном аукционе, как правило, та компания, которая наилучшим образом изучила предлагаемый участок. Потому что заплатить за участок можно столько, сколько в будущем на нем можно построить. Здесь существует прямая зависимость от прибыли, которую девелопер может получить от строительства. Поэтому чем лучше изучен участок, чем меньше заложено резервов на дополнительные риски в будущем, тем ближе будет запланированная величина прибыли к фактической. Поэтому, в принципе, задача организаторов аукциона заключается в том, чтобы насытить участников достаточной информацией. Тем не менее каждый девелопер предпочитает полагаться не только на ту информацию, которую ему предоставили, но и на сведения, которые смог получить он сам.
Основной проблемой для любой компании, решившей принять участие в земельном аукционе, как считает Александр Сопкин, как раз и становится сбор информации о самом аукционе и о выставленном на торги лоте. Зачастую уже на первом этапе встречаются трудности: объявление о торгах публикуется организатором аукциона в каком-либо периодическом печатном издании либо на официальном сайте того органа исполнительной власти, который является продавцом конкретного участка. Обнаружить такую публикацию иногда просто не представляется возможным, что автоматически сужает круг участников и позволяет местным властям получить шанс провести аукцион так, как надо им. При этом формально все нормы и требования по организации и проведению аукциона будут соблюдены.
Кроме официальной информации об аукционе девелоперу необходимо собрать максимально полные сведения об участке, выставленном на торги. По мнению Александра Сопкина, при грамотном изучении объекта на этом этапе будущий застройщик может просчитать риски и издержки, которые могут возникнуть в будущем, а также понять, какую максимальную цену за участок компания готова будет объявить при проведении торгов.
Побеждают на аукционах обычно те компании, которые наилучшим образом смогли проанализировать собранную на подготовительном этапе информацию и верно - в срок - предоставить весь требуемый пакет документов, уверен он.
Иван Романов обращает внимание на то, что в некоторых случаях процедуры излишне бюрократизированы, требуют огромного количества бумаг. Само же законодательство в этой сфере абсолютно нормально и вполне работает при действительном намерении всех участников процесса сделать этот аукцион не фарсом, а эффективным механизмом.
"Да, - подтверждает Александр Сопкин, - формально законодательство в этой сфере способно обеспечить нормальный механизм проведения земельных торгов. Но практика показывает, что это возможно только при условии заинтересованности всех участников аукциона в игре по правилам".
С ними не совсем согласен Владимир Пономарев, считая, что законодательство все-таки грешит очень серьезными изъянами, а единственное, что по существу является важным на аукционе, - это цена. Если строительная компания демпингует, то она и выиграет. Этим пользуются недобросовестные чиновники для вывода денег и разбазаривания государственных средств. А демпинг компаний приводит к низкому качеству или долгострою. Поэтому сейчас очень многие профессиональные участники рынка выступают с инициативой поправок в законодательство. Считая, что необходимо введение квалификационного доконкурсного отбора, для того чтобы компании одного уровня могли конкурировать.
Помимо этого, теперь, по мнению Владимира Пономарева, необходимо учитывать и принятие закона о саморегулировании на строительном рынке, потому что этот документ предусматривает: ни одна строительная компания, работающая на рынке, не сможет работать на нем, не войдя в какую-либо саморегулируемую организацию. Более того, СРО будут формировать так называемый Компенсационный фонд, за счет средств которого впоследствии будут осуществляться в случае нанесения ущерба потребителям соответствующие выплаты. А это означает, как отмечает Владимир Пономарев, что, если на аукционе будут выигрывать слабые компании, предложившие низкую цену, отвечать впоследствии за их деятельность - уже рублем - должны будут их коллеги по СРО.
К сожалению, аукционы в их нынешнем виде не стимулируют приход на рынок по-настоящему профессиональных компаний. Поэтому необходимо вносить соответствующие поправки в законодательство. В идеале, считает Владимир Пономарев, при проведении аукционов СРО должна давать своеобразную отмашку своим членам для участия в том или ином аукционе. А тот, кто проводит аукцион, мог бы консультироваться в рамках неких согласительных процедур. Например, договариваться с рынком о том, какие предквалификационные требования выставлять участникам. Компании надо разбить на категории, и тогда компания, имеющая низкую категорию, не сможет участвовать в аукционе, проводимом, например, для компаний высокой категории. Компаниям, которые умеют делать более простые объекты, совсем не надо хвататься сразу за огромные задачи, на них можно надорваться, уверен Владимир Пономарев: повышать планку необходимо по мере накопления опыта.
В этом вопросе мнение экспертов не так однозначно. В частности, Иван Романов считает, что институт саморегулирования никак не скажется на допуске компаний к земельным торгам. С введением саморегулирования государство передало профессиональным сообществам свои функции в качестве разрешительного органа. Функции контролирующего органа государство за собой оставило: контроль безопасности на стройке, технических регламентов, наличия незаконных мигрантов и т. д. А вот решать, кто допущен к работе, а кто нет, теперь будет СРО.
СРО является коллективным органом, участники которого делают взносы, незначительные для каждой в отдельности компании, но вместе образующие солидный фонд взаимной ответственности. Этими средствами СРО как сообщество, заботящееся о своей репутации, покрывает расходы, связанные с невыполнением одним из участников каких-либо взятых на себя обязательств. В этом и заключается ключевая особенность СРО.
СРО как некоммерческое партнерство сама не создана для осуществления коммерческой деятельности. В этом плане она напоминает ТСЖ. Это юридическое лицо, которое объединяет множество собственников и осуществляет свою деятельность в интересах последних. СРО не может получать прибыль, так же как не может работать с убытком. Любые убытки обязательно должны быть покрыты взносами участников саморегулируемого сообщества. Безусловно, такой организации нужно содержать аппарат, иметь помещение, оплачивать связь. Однако никакого влияния на предоставление земли она не будет иметь вообще. Так же как сейчас никакая лицензия не определяет, может ли человек участвовать в аукционе или нет.
30 тысяч земельных участков, или около 1,5 миллиона гектаров. Именно столько, по предварительным данным, попадет в поле зрения Фонда содействия жилищному строительству, который впоследствии будет передавать через аукционы эти земли под застройку. Ведь сегодня, напомним, согласно законодательству ни один земельный участок, находящийся в государственной собственности, нельзя купить или взять в аренду без проведения аукциона