Недовольство работой управляющих компаний заставляет собственников жилья брать ответственность на себя и создавать ТСЖ.
Догнать и перегнать
185-й Федеральный закон "О фонде содействия реформированию ЖКХ" требует от регионов, чтобы в 2008 году в пяти процентах домов были созданы товарищества собственников жилья. В следующем нужно десять, и так по нарастающей - до 20 процентов в 2011 году. Иначе никаких денег из федерального бюджета не придет, а капитальный ремонт и переселение из ветхого жилья придется осуществлять "на свои".
Как признаются чиновники от ЖКХ, из более чем десятка условий это одно из самых трудновыполнимых. И отраслевое министерство, и управление ЖКХ Екатеринбурга активно агитируют за создание ТСЖ, проводят обучение, распространяют методические пособия. Но отклик на эти усилия пока оставляет желать большего. Инертность людей, не готовых принимать решения и брать на себя ответственность за собственное жилье, побороть очень сложно. В результате первая заявка в фонд от Свердловской области ушла только 26 июля, а удовлетворена буквально на днях. Финансовую поддержку в размере 1,126 миллиарда рублей получат лишь 11 муниципальных образований, которые в том числе смогли выполнить и условие по ТСЖ. Для сравнения: в Челябинской области, ставшей первым регионом, получившим федеральные деньги, этот порог преодолело 23 муниципалитета.
Догонять соседа Средний Урал будет не только с помощью новообразованных ТСЖ, которым пока есть где развернуться, но и, как показала практика, путем расторжения договоров с нерадивыми управляющими компаниями. Оказалось, таких в области немало. Только за первое полугодие УК выплатили более четырех миллионов рублей штрафов за некачественную работу. Областная Государственная жилищная инспекция даже составила "черный" список таких управляющих компаний, куда вошли восемь организаций.
Ответственность за инициативу
В список вошла и компания, управляющая жилым фондом в пяти микрорайонах: Компрессорный, Птицефабрика, Кольцово, Исток и Чапаевский. Всего около 500 домов, где живут почти 40 тысяч жителей. За полтора года работы компания 18 раз привлекалась Госжилинспекцией к административной ответственности за нарушение правил содержания, ремонта жилья и нормативного уровня обеспечения населения коммунальными услугами. Недовольство жителей выливалось в одиночные заявления - организоваться самостоятельно такому количеству людей было довольно сложно. Пробудить массовую инициативу помогла общественная организация.
- Сначала мы проводили собрания внутри микрорайонов, создавали инициативные группы, а в конце июля состоялось общее собрание, на которое делегировали по одному представителю от тысячи жителей каждого микрорайона. Чтобы оценить работу управляющей организации и помочь людям наконец получать достойный уровень обслуживания, мы объясняли, что необходимо провести общее собрание собственников в каждом доме и решить, выбрать ли новую УК, создать ТСЖ или домовой комитет, - пояснил председатель правления Екатеринбургского городского совета по развитию территориального самоуправления Владимир Усков.
Положение о домовых комитетах на Среднем Урале уже разработано. Оно, по словам общественника, позволяет создать новую форму организации собственников в доме, несколько отличную от товарищества, которая поможет осуществлять контроль над управляющей компанией и отстаивать интересы жителей.
А отстаивать есть что. Коммунальные страдания знакомы почти всем обитателям этих пяти микрорайонов. Например, жительница Истока Любовь Мамаева рассказала, что в их доме две недели протекала вода, три дня канализация, а в управляющей компании сослались на отсутствие денег и техники. В поселке Компрессорном ситуация не лучше. Жительница дома 3 по улице Прибалтийской Людмила Задорожная жаловалась, что с 25 апреля нет холодной воды на верхних этажах. Когда дом передали УК, оказалось, что в нем нет насоса. Теперь там стоит релейный агрегат и подает воду несколько часов в день. Чтобы летом обработать ягоды, женщина ходила с полными ведрами на девятый этаж.
Подобных жалоб несколько сотен, и везде одно и то же: плохая подача воды, проблемы с канализацией, замусоренность, текут трубы и крыши. Как объяснил главный инженер управляющей компании Николай Дубовой, количество обслуживаемых домов изначально было определено "сверху". Кроме того, УК отвечает только за сети внутри дома, все остальное - не в ее ведении. Но очень много брошеных сетей, приходится заниматься и ими. С таким количеством домов при имеющемся штате управленцы просто не в состоянии справиться. Все жалобы жителей, по словам Владимира Силина, зампреда ЕГС РТС, будут обобщаться и анализироваться, после чего их отправят в соотвествующие инстанции для рассмотрения.
В данном случае, конечно, и управляющая компания, и жители - заложники ситуации. Изменить положение вещей смогут только сами собственники, взяв на себя ответственность выбора.
Осторожный союз
Конечно, в подобной ситуации смена управляющей компании (за исключением случаев, когда под маркой УК приходят откровенные мошенники - такое тоже бывает) - не панацея. Да и ТСЖ создать не всегда возможно: старый маленький дом, требующий большого ремонта, в котором пожилые собственники с крайне низкими доходами, - почти непреодолимая преграда для создания товарищества.
- Универсальных рецептов не существует. Но принципиальное отличие разных форм управления в том, что УК созданы для того, чтобы зарабатывать деньги, а ТСЖ - чтобы оптимально расходовать собственные средства. Но оба механизма управления могут быть очень эффективными. Первый - в силу того, что имеется штат постоянных сотрудников: дворников, сантехников, электриков. Это снижает затраты, поскольку обслуживается сразу несколько домов. Второй - за счет оперативности решения собственных вопросов, - прокомментировал юрист по жилищному праву Алексей Силиванов.
При выборе способа управления многое зависит от позиции собственников. Как правило, при создании ТСЖ часть жильцов настроена против товарищества и выступает за управляющую организацию. Все решается простым большинством голосов. Похожий случай был с ТСЖ "Белинского, 182". Первое учредительное собрание было опротестовано в суде ангажированными управляющей организацией жильцами. Был подан встречный иск, проводились новые собрания, чинились препятствия в регистрации ТСЖ. Однако на последнем собрании люди окончательно определились, видя, что уже сделано товариществом для их дома.
- Теперь у нас нет равнодушных, все друг друга знают. И ремонт в подъездах изменил общую культуру: кое-где на площадках висят шторы, практически нет мусора. Да и в своих квартирах люди тоже начали делать ремонт, - рассказала председатель правления ТСЖ "Белинского, 182" Ирина Петрова.
Специалисты советуют, прежде чем создавать ТСЖ, просчитать, будет ли это выгодно. Если в доме меньше 100 квартир, то стандартных платежей вряд ли хватит на содержание постоянного штата сотрудников и нужды дома. По мнению Ирины Петровой, в этом случае можно заключить взимовыгодный союз с управляющей организацией: ТСЖ может нанять УК для выполнения необходимых работ.
- Появляется лишнее звено - товарищество, но, с другой стороны, управляющая компания будет контролируемой. Обычно там, где работают УК, люди разрознены, а здесь от их имени начинает выступать ТСЖ, то есть у них есть некий центр, через который они могут влиять на компанию, - соглашается Алексей Силиванов.
При этом совсем не обязательно такой союз приводит к лишним тратам, считает Владимир Фатеев, директор одной из управляющих компаний, работающих по этой схеме:
- Это наиболее прозрачный вариант отношений между юридическими лицами. Органы управления ТСЖ в таком случае состоят только из председателя и правления, которые часто работают на общественных началах. Все решения принимаются на общем собрании, а реализовывает их УК. Но, к сожалению, в Екатеринбурге так работают только две компании.
Специалисты считают такую схему едва ли не лучшим вариантом. С одной стороны, управляющие компании работают, а значит, развиваются, растет конкуренция на рынке и, как следствие, качество услуг. С другой, ТСЖ могут быть созданы даже в маленьких и не очень новых домах, повышая статистику, столь важную для получения бюджетного финансирования.