Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Дагестане продолжает буксовать, несмотря на заверения чиновников. ТСЖ, сталкиваясь с произволом властей, отстаивают в судах свои права на землю возле домов.
В республике на сегодняшний день зарегистрировано 265 товариществ собственников жилья. Сказать, что, взяв управление домами в свои руки, их обитатели отныне живут без забот, было бы, конечно, преувеличением. Муниципалитеты с завидным упорством продолжают ставить препоны работе ТСЖ. Руководители товариществ называют два основных препятствия, которые мешают их работе - отказ некоторых коммунальных служб заключать договоры на поставку услуг, и, пожалуй, самая главная - невозможность отвоевать у города положенные ТСЖ по закону придомовые территории.
Чья земля?
- Передача жилых домов в управление ТСЖ чаще всего осуществляется без акта технического состояния этих домов, - рассказал корреспонденту "РГ" руководитель махачкалинского ТСЖ "Ленина, 18" Хаджимурат Каласов. - Домоуправления и ЖЭКи отказываются подписывать такие акты, избегая обоснованных претензий к ним, касающихся необходимости осуществлять текущий и капитальный ремонт домов, так как расходы на техническое содержание домов им компенсировались собственниками помещений. Кроме этого, выяснилось, что во многих домоуправлениях просто отсутствует необходимая техническая документация на жилые дома.
ТСЖ не могут оформить дворы в собственность, как того требует Жилищный кодекс.
Хаджимурат Каласов демонстрирует многолетнюю переписку с администрацией Махачкалы и различными республиканскими и федеральными инстанциями. ТСЖ "Ленина, 18", которым он руководит, одно из крупных в Махачкале - в 220-квартирном доме проживает более тысячи человек.
Согласно постановлению главы администрации Махачкалы, в общую долевую собственность ТСЖ "Ленина, 18" был предоставлен земельный участок площадью 1418 квадратных метров. Этим же постановлением товариществу предлагалось получить в управлении Роснедвижимости кадастровый план на земельный участок для регистрации права собственности на землю.
Однако в техническом паспорте на данный дом указана площадь 8954 квадратных метра. После того, как ТСЖ начало в судах оспаривать размеры двора, площадь "увеличилась" до 6934 квадратных метров. Но куда же подевалась остальная территория?
- Противоречия связаны с тем, что жилой дом №18 по проспекту Гамзатова (бывшая Ленина) построен в конце 70-х годов, технический паспорт на указанный дом изготовлен в 1978 году, и какие-либо изменения в него не вносились, - прокомментировал ситуацию руководитель аппарата администрации Махачкалы Герман Рагимханов. - За это время на придомовой территории жилого дома произошли существенные изменения, которые не отображены в техническом паспорте. Здесь появились частные домовладения, гаражи, магазины. Котельная, трансформаторная подстанция, насосная обслуживают не только жилой дом №18, но и прилегающие к нему жилые и нежилые строения. В случае предоставления ТСЖ "Ленина, 18" в собственность земельного участка в соответствии с техническим паспортом будут ущемлены интересы собственников и жильцов этих строений. Сейчас администрацией Махачкалы проводится инвентаризация данного земельного участка, после чего будут установлены границы и размеры земельного участка ТСЖ "Ленина, 18" по фактически сложившейся ситуации.
Померялись в суде
Однако "фактически сложившаяся ситуация" не устраивала членов ТСЖ. Городские власти не торопились проводить инвентаризацию земельного участка и устанавливать его размеры. И тогда собственники жилья решили обратиться в суд с исковым заявлением о признании незаконным бездействия администрации Махачкалы. Арбитражный суд Республики Дагестан удовлетворил исковые требования ТСЖ и обязал городские власти в месячный срок это сделать.
В своем определении Арбитражный суд республики также разъяснил, что границы и размер земельного участка с прилегающей территорией следует определять в соответствии с нормами, указанными в техническом паспорте жилого дома, а также в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Однако решение суда не исполнено до сих пор. Руководство ТСЖ "Ленина, 18" пишет письма в Федеральную службу судебных приставов России, генеральному прокурору страны, полпреду президента в ЮФО.
Ответ муниципалитета
Благодаря такой "нездоровой активности" жильцов, на ТСЖ одна за другой посыпались проверки. Так, сотрудники налоговой инспекции Советского района Махачкалы оштрафовали ТСЖ на четыре тысячи рублей за то, что при расчетах с жильцами не используется кассовый аппарат и не пробивается чек.
Суд, куда обратился с жалобой руководитель ТСЖ "Ленина, 18", посчитал, что осуществление денежных расчетов, не связанное с продажей товаров, не требует в обязательном порядке применения контрольно-кассовой техники, и отменил постановление налоговой инспекции о привлечении руководителя товарищества Каласова к административной ответственности и наложении штрафа.
Еще одна проблема, актуальная для тех, кто решил стать собственниками жилья в многоквартирных домах. Большинство первых этажей в таких зданиях еще до вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса были отданы в аренду различным коммерческим структурам. Новые владельцы дома в лице ТСЖ при этом не получают от них ни копейки, хотя по закону являются собственниками расположенных на первых этажах помещений. К примеру, на первом этаже двенадцатиэтажного дома ТСЖ "Ленина, 18" располагаются супермаркет, ресторан, бутики, различные фирмы.
- Арендная плата с них могла бы стать существенным подспорьем для нашего ТСЖ, - говорит Каласов. - Мы обращались в суд, но, если сформулировать их ответ простым человеческим языком, то он гласит: "Ресторан платит все положенные налоги, и к его деятельности ТСЖ не имеет никакого отношения".
Желание властей "закрутить гайки" руководители товариществ собственников жилья связывают в числе прочего и с тем, что немалые средства, которые выделены Дагестану из Фонда содействия развитию ЖКХ, будут сосредоточены в руках администраций муниципальных образований, и ТСЖ из них ничего не достанется.
А сумма выделена немалая. Напомним, согласно поданной заявке в республику поступит более 775 миллионов рублей, которые должны быть потрачены на ремонт 305 многоквартирных домов и расселение 15 аварийных зданий.
Хасмагомед Нурмагомедов, президент Ассоциации товариществ собственников жилья Дагестана:
- Никакой помощи от муниципалитетов ТСЖ в Дагестане не получают. Я был на семинарах по ТСЖ в других городах ЮФО, и нигде нет такой плачевной ситуации, как в нашей республике. Только здесь умудряются продавать под строительство придомовые территории, которые должны находиться в собственности товариществ. Продают не только дворы, но и детские площадки. Один из таких случаев произошел в Махачкале по проспекту Акушинского, 94, где разобрали детскую площадку и начали строить там супермаркет.
Людмила Зыкова, начальник отдела методологии жилищных правоотношений минстроя Ростовской области
- Межевание прилежащих территорий завершается в большинстве городских округов. Ростов, Волгодонск, Батайск уже окончили эти работы, в Гуково и Донецке вот-вот завершает. Муниципалитеты заинтересованы в максимально точном исчислении налогов на землю. Конфликтные ситуации по выделенным для коммерческих организаций помещениям возникали и у нас. Ведь они могут являться такими же собственниками помещений, как и жители соседних квартир. Другой вопрос, если коммерческая организация занимает полуподвальные помещения. Тут нужно смотреть: не техническое ли это помещение? Если так, то коммерческое использование такого полуподвала неправомерно.