В Вологде увеличилась армия несчастных дольщиков: арбитражный суд отказал некой строительной фирме в праве собственности на землю. Между тем она не первый год возводит на этом участке дом. В одночасье он оказался незаконной постройкой.
Плохая им досталась доля
Стройка на улице Трактористов - показательный пример того, в каких условиях работает вологодский строительный бизнес. Здесь за 5 лет проведен всего 1 земельный аукцион - в прошлом году. Поэтому новые дома здесь появляются чаще всего так: предприниматели расселяют за свой счет старое жилье (какие-нибудь деревянные двухэтажные бараки, которых в Вологде полным-полно даже в центре), оформляют землю в собственность и только затем сносят ветошь и переключаются на строительство.
Застройщик на улице Трактористов допустил оплошность - после расселения участок на предприятие он не оформил, а деревяшки сломал. Без строений земля стала собственностью города. Чтобы начать там стройку, следовало выиграть участок на торгах. Однако проводить их никто не стал. Тогдашний мэр Вологды Алексей Якуничев просто подписал бумагу о выделении земли под строительство, чем нарушил закон.
Позже выяснилось: все, что возведено здесь без соблюдения соответствующих процедур, не имеет права на существование. Дом планировался к сдаче в декабре 2007 года, дольщики вложили более 90 миллионов рублей. Многие отдали все сбережения, влезли в долги. Что будет с их недостроенными квартирами, прогнозировать трудно. Теоретически горадминистрация имеет право добиваться сноса незаконной постройки. Однако, как говорят юристы, вряд ли найдется судья, который рискнет принять решение, оставляющее без жилья почти 60 семей.
- У дольщиков есть выход. Если суд признает их права на недостроенные помещения, они могут оформить землю на себя - закон это позволяет, - сказала корреспонденту "РГ" помощник прокурора Вологды Ирина Ивонинская. - Им придется самим достраивать и отделывать дом - там не хватает одного этажа. Трудно сказать, удастся ли уложиться в запланированные суммы, но ведь еще есть и обязательства компании-застройщика.
По данным областной прокуратуры, в июле на территории Вологды было 147 объектов, строящихся без разрешений и необходимых согласований. Одна из причин - юридическая небрежность чиновников. Бывший мэр Якуничев не единожды давал землю под строительство по своим правилам, которые позже были признаны прокуратурой не соответствующими закону.
Один в поле не строит
Власти говорят о горячей поддержке программы доступного жилья, о планах по сдаче тысяч квадратных метров. А строители в то же самое время поголовно жалуются на немыслимую бюрократию в процессе выделения земли, различных согласований и процедур. Подготовка к строительству занимает порой 2 года с момента отвода земли.
- У меня 2 юриста этим занимаются. Мы столько лет строим, но никак не поймем порядок действий при получении разрешения на строительство. Иногда в одни и те же кабинеты по 2 раза ходим, - говорит директор крупного строительного предприятия Владимир Корытин.
Отсутствие земельных аукционов только усугубляет ситуацию. Чтобы иметь возможность строить, Владимир Корытин за свой счет расселяет бараки. Пока идет оформление земли в собственность, на участке он держит охрану. Чтобы какие-нибудь добрые люди не спалили опустевшие деревяшки, иначе вложенные средства пойдут прахом. Так поступают и некоторые другие вологодские застройщики. У них свои резоны: они могут выбрать хорошие участки, на которых квартиры уйдут быстро. Городу тоже выгодно: претенденты на новое жилье, которое пришлось бы строить за счет бюджета, переезжают в благоустроенные квартиры без участия властей, попутно облагораживается облик центра Вологды. Тем не менее выполнению программы доступного жилья точечная застройка мало способствует. Стоимость расселения, забиваемая в цену квадратного метра, плюс издержки 2-летнего сбора документов даже стандартную по цене квартиру могут превратить в элитную.
Местные строители уверяют, что вполне способны возводить более дешевое жилье, если система изменится. Один из них аргументировал это так:
- Меня фактически вынуждают выбирать участки в центре. Только в этом случае расселение не пойдет мне в убыток. Представьте, что по той же схеме я поставлю дома где-нибудь на выселках… Если бы не эти трудности с земельными участками и оформлением документов, можно строить на 20 процентов дешевле.
Нужда в доступном жилье огромна. По данным департамента имущественных отношений администрации Вологды, в городе более 8 тысяч очередников. С 2008 по 2011 годы в соответствии с муниципальной адресной программой необходимо ликвидировать более 35 тысяч квадратных метров аварийного жилья, расселив более 2 тысяч человек. На это потребуется 145 тысяч новых квадратных метров - столько все вологодские строители строят за год.
Ни продать, ни купить
Статистика фиксирует в строительстве вполне благоприятные тенденции. По данным экономического управления администрации Вологды, с января по май в городе сдано на 19 процентов больше квадратных метров, чем за 5 месяцев прошлого года. Львиная доля этого жилья построена на средства строителей и дольщиков. Город в 2007-м предоставил очередникам только 63 квартиры и комнаты, в этом - будет сдано лишь 40 квартир, которыми может распоряжаться муниципалитет. Администрация с энтузиазмом берется за программу возведения муниципального жилья. Согласно ей, в 2009-м планируется поставить несколько домов. Это даст в общей сложности около 250 квартир. Однако очевидно: такими темпами очередь из 8 тысяч человек рассосется не скоро.
Перспективы тех, кто готов приобрести жилье в кредит, местные представители строительного бизнеса оценивают без оптимизма, предчувствуя коллапс отрасли. И тут нет никакой вины городских властей: местечковые проблемы тонут в глобальных.
- Некоторые вологодские строители не имеют денег даже на незавершенку, - говорит Владимир Корытин. - У меня сейчас 5 домов, 3 из них сдавать в этом году. Поставлю еще 1 - вместо бараков, но на дальнейшее развитие средств уже нет. Практически все банки в марте перестали кредитовать строительство. Не дают даже под залог имущества, хотя у меня имеется готовая котельная, земля оформлена, есть оценка. Прошу под нее 30 миллионов (при стоимости - 60), но мне отказывают!
Другой владелец строительного предприятия остался несолоно хлебавши в филиале столичного банка, где брал деньги несколько лет и числился в лучших клиентах. Руководитель филиала честно сказал, что получил от начальства неофициальное и жесткое требование не кредитовать строительство. На заверения в абсолютной надежности заемщика московский директор ответил, что ради одного клиента правила менять не станет.
Трудности наметились и со вторым финансовым ингредиентом - ипотекой.
- Мои заказчики месяцами не могут получить кредит под готовое жилье, - сетует Владимир Корытин. - С них требуют какие-то немыслимые справки, чуть ли не родословную до седьмого колена.
Об этом корреспонденту "РГ" говорил и ярославский строитель, пожелавший назваться Валерием. Его клиент, чтобы взять ипотечный кредит на 2 миллиона рублей, не только должен был подтвердить, что его доход - более 100 тысяч в месяц, но и предоставить банку финансовый отчет предприятия, в котором работает директором.
- Ситуация с ипотекой парадоксальная, - говорит Валерий. - Человек, имеющий такую зарплату, как правило, в кредитах не нуждается и жилье у него есть. А те, кому ипотека нужна, столько не зарабатывают. Сейчас банки не хотят рисковать и отказывают заемщикам. Как следствие - темпы продаж новых квартир замедлились.
Суши весла
Чтобы выполнить программу возведения доступного жилья, региональные власти приветствуют интервенцию в регион столичных гигантов бизнеса, которые не мелочатся с точечной застройкой, а ставят целые кварталы. В Ивановской, Ярославской, Костромской областях они уже работают. Вологде скорое десантирование обещало СУ-155. Правительство области объявило, что в результате около 150 тысяч жителей региона в течение нескольких лет переедут в новые квартиры. Под комплексную застройку уже определены участки в Вологде и Череповце. На днях представитель инвестора осматривал промышленные площадки в областном центре.
В соседний Ярославль московские девелоперы пришли в период стабильности. Поэтому местные строители хотя и были вынуждены "подвинуться", не погибли. Надежды на то, что с приходом крупных игроков цены на недвижимость в регионе полезут вниз, не оправдались. Квадратный метр "однушки" в спальном районе (будет сдаваться в 2009-м) стоит примерно одинаково у СУ-155, ПИКа и местных застройщиков - от 37 тысяч рублей. В то же время риэлтеры предлагают битые жизнью панельные "брежневки" на соседних улицах, где цена квадрата - минимум 50 тысяч рублей.
Вологодские строители продают метр долевки не дешевле 36 тысяч в кирпичном доме. Появления москвичей они ждут с тревогой. Казалось бы, конкуренция должна оживить рынок и заставить всех игроков работать лучше. Но оставит ли кризис поле для конкуренции? Крупной корпорации легче манипулировать финансами и ценами на жилье в жестких условиях, когда мелкие игроки почти не имеют возможностей для маневра. Если, как и положено, победит сильнейший, местные застройщики могут исчезнуть как вид. Вряд ли "отряд не заметит потери бойца": разваливаясь, строительный бизнес потянет за собой поставщиков. Неплатежи пойдут по цепочке, пострадает стройиндустрия, начнутся массовые увольнения. Тогда уже не десятки, а тысячи дольщиков станут проклинать свою долю и недостроенные квартиры.
Некоторые эксперты считают, что обрушатся не только региональные предприятия, но и столичные, которые просто дольше помучаются. Упадут ли при этом цены на недвижимость - мнения у специалистов диаметрально противоположные. Одни говорят, что кризис строительства оставит спрос на жилье неудовлетворенным. Это поддержит существующие цены, разве что немного их скорректирует. Оппоненты предрекают их резкое падение - до 30 процентов. Однако и по низким ценам при недоступной ипотеке квартиры покупать будет некому.
Кстати
Правительство Ярославской области и ГК ПИК подписали в сентябре соглашение о сотрудничестве. В соответствии с ним ПИК до 2015 года должен построить в областном центре около 900 тысяч квадратных метров жилья на двух участках (61 и 29 гектаров). Правительство взяло на себя обустройство дорожной и социальной инфраструктуры.