Долларовые цены на жилье застыли с августа.
Рублевая стоимость метра колеблется параллельно с курсом доллара. Рынок замер в ожидании: что же будет дальше? А мнения экспертов разделились.
На объекте только сторожа
До конца года в Москве должно быть возведено 5 миллионов квадратных метров жилья. Пока сдано два миллиона.
В прошлые выходные приятельница, пришедшая посмотреть, как строится ее будущий дом, удивилась затишью на стройке. Сторож мрачно сказал, что всех рабочих сняли и то ли перевели на другой объект, то ли и вовсе уволили.
Женщина в панике стала звонить в офис компании-застройщика, к слову, одного из крупнейших игроков на столичном и подмосковном рынках недвижимости. Ее успокоили, сказав, что все в порядке, стройку никто не замораживал. Теперь она не знает, чему верить: глазам или ушам.
Стремление стройкомпаний "держать лицо" вполне понятно: если доверие к ним пошатнется, жилье в строящихся домах просто перестанут покупать. На какие средства тогда строить?
Впрочем, снижение продаж неизбежно. За последний месяц сразу более чем в полтора раза взлетели процентные ставки по ипотечным кредитам - с 13-15 в начале сентября до нынешних 20-22. Это означает, что покупатель, отважившийся купить квартиру взаймы на таких условиях, за 10 лет выплатит банку две ее цены сверх возвращенной суммы долга, а за 15 лет узнает, что значит - покупка "втридорога".
При удерживающихся пока заоблачных ценах на московский метр ипотека, и до того дорогая, становится просто разорительной.
Влияние сложностей с ипотекой на московский рынок прямо пропорционально доле таких сделок в общем объеме продаж. А оценки различаются в разы: от 10 до 30 процентов и более.В любом случае ясно, что влияние упавшего спроса на рынок неизбежно.
Но еще раньше, чем для граждан, банки подняли ставки при кредитовании строительных компаний. В особенно тяжелой ситуации оказалось сразу несколько крупных застройщиков, у которых срок погашения по краткосрочным кредитам истекает в ближайшее время. Перекредитоваться в нынешней ситуации возможности нет. Так что финансовый "голод" на строительном рынке уже начался.
Строить меньше, цены держать
Такой стратегии, судя по всему, собирается придерживаться большинство застройщиков. Новые проекты замораживаются, силы и средства перегруппируются и концентрируются прежде всего на том, что можно достроить. Тем более что ожидания строителей на помощь из городского бюджета пока не оправдались.
Недавнее сообщение о том, что столичное правительство готово поддержать стройбизнес, выделив ему из городского бюджета сумму, эквивалентную двум миллиардам долларов, документально пока не подтвердилось. Но строительный бизнес играет в экономике Москвы очень важную роль, давая примерно треть налоговых поступлений в бюджет. Поэтому, судя по всему, помогать бизнесу будут, но о конкретных механизмах и сроках говорить пока рано.
В любом случае московская власть оплачивает городской заказ - это социальное жилье, которого до конца года предстоит сдать 1,3 миллиона квадратных метров (миллион уже построен), плюс социальные объекты - детские сады и школы, спортивные комплексы. О "вливаниях" в чисто коммерческие проекты речи пока не идет.
При этом снижения цен на жилье эксперты, связанные со строителями и риелторами, не прогнозируют.
"По итогам сентября квартиры в новостройках дорожали в зависимости от типа и расположения домов на 3-6 процентов. Сказался вывод на рынок предложений с высокой ценой в престижных административных округах", - считает руководитель аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. При этом он отмечает, что свой "вклад" в рублевое удорожание сделал и укрепившийся доллар, в то время как "средний уровень долларовых цен на жилье снизился на 0,4 процента".
До конца года, считает эксперт, несмотря на сокращающийся спрос, "значительных изменений цен на первичном рынке ожидать не следует".
Что ответят строители
Прямо противоположного мнения придерживаются независимые наблюдатели. "Основная масса участников рынка недвижимости предпочитает считать, что цены на квартиры в Москве уж точно не упадут, - говорит руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Более того, за последние годы на рынке стало нормой в любых условиях с улыбкой на устах утверждать, что все отлично, квартиры расхватывают как горячие пирожки, а цены продолжат расти и так будет всегда. Однако наш центр прогнозирует коррекцию цен на московские квартиры вниз на 20-25 процентов в течение ближайшего года".
По мнению Репченко, сделать это необходимо для сохранения самой отрасли.
Во-первых, снижение цен умерит аппетиты людей и компаний, закрепивших за собой земельные ресурсы без намерения их немедленно осваивать и в надежде продать, когда земля подорожает. В результате приобрести участки под застройку станет легче и дешевле.
Во-вторых, жилье, вброшенное на рынок с дисконтом, эквивалентным нынешним банковским ставкам (22-24 процента годовых), наверняка будет раскуплено, что даст возможность компаниям сделать "финансовый вдох", не прибегая к грабительским кредитам, и продолжить бизнес. Вопрос в том, готовы ли сами компании пойти по этому нестандартному пути.
"На московском рынке недвижимости продавцы, и прежде всего застройщики, не привыкли снижать цены и чисто психологически воспринимают этот шаг крайне негативно, - поясняет эксперт. - Естественно ожидать, что немало застройщиков и продавцов жилья во многом благодаря сложившимся стереотипам и самовнушению будут до последнего надеяться, что граждане достанут откуда-то припрятанные миллионы и как ни в чем не бывало продолжат скупать московские новостройки по прежним ценам". Но такая тактика может привести к тому, что рынок просто "схлопнется".
Что можно сегодня купить в Москве за 10 миллионов рублей?
- 1-комнатную квартиру около 40 кв. м в современном монолитно-кирпичном доме
- 2-комнатную около 50 кв. м в современном панельном доме
- 3-комнатную "хрущевку" около 55 квадратных метров в старой панельной 5-этажке.
- Двухэтажный коттедж "под ключ" 172 кв. м со встроенной кухней и участком 14 соток в 37 километрах от Москвы.
За эту же цену сегодня можно приобрести виллу с тремя спальнями, двумя ванными и бассейном во дворе в 10 минутах езды от морского побережья в Orihuela Costa, Испания.
Аренда станет дешевле?
Выброс на рынок "инвестиционных" квартир тоже может способствовать снижению стоимости метра. В том числе и для арендаторов.
По разным оценкам, от 10 до 30 процентов жилья в новостройках приобретается с инвестиционной целью. И пока жилье устойчиво дорожало темпами, обеспечивающими высокую доходность, инвесторы вели себя спокойно. Сегодня возможно несколько вариантов развития событий. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов, при снижении цен запаниковать могут те, кто вложился в несколько квартир и имеет финансовые обязательства - кредиты или необходимость вернуть активы, "вытащенные" из бизнеса. Это предприниматели среднего уровня. Они могут вбросить на рынок ранее придерживавшееся жилье. И тогда цены на него неизбежно упадут.
По мнению аналитика экспертного агентства "Тренд" Михаила Виноградова, более вероятен другой сценарий: квартиры из сегмента "инвестиционных" перекочуют в разряд сдаваемых в аренду. Таким образом, их владельцы постараются компенсировать убытки, отложив продажу до лучших времен. Так что можно ожидать, что заоблачные цены на аренду московского жилья (стандартная однокомнатная квартира не в центре сдается сегодня не менее чем за 25-28 тысяч рублей) скоро поползут вниз.