Скандал вокруг воронежского торгово-развлекательного комплекса "Европа", который, по заявлению прокуратуры, возводится нижегородскими заказчиками с подделкой разрешительных документов, вновь привлек внимание к проблеме супермаркетов.
Возникая хаотично в самых неожиданных местах, они уплотняют городскую застройку, разрушают сложившийся архитектурный облик улиц, изживают привычные и удобные торговые точки "шаговой доступности". Например, на небольшом пятачке возле цирка - в непосредственной близости с "Европой" - уже есть один крупный торгово-развлекательный центр, другой начинает строиться. Не перебор ли это? Что ждать покупателю от доминирования в розничной торговле сетевых форматов?
Подвижная недвижимость
Рынок недвижимости не без основания считают индикатором экономической и социальной конъюнктуры. Еще лет 5 назад торговые центры казались нашим соотечественникам приметой роскошной жизни. Теперь к ним привыкли не только в столице, но и в провинции. Количество магазинов современных форматов ежегодно прирастает на 20-30 процентов (в 2007-м - на 35). Однако показатели обеспеченности торговой недвижимостью между регионами значительно разнятся. Если в Москве на 1000 жителей приходится 670 квадратных метров, то в среднем по России - 119. Для сравнения: во Франции этот показатель равен 273, в Германии - 208, в Чехии - 134 квадратным метрам.
Ситуация может существенно измениться в ближайшие 5-6 лет. За это время, по расчетам аналитиков, в России будет введено около 10 миллионов квадратных метров торговых площадей. Общий объем инвестиций в данный сектор составит почти 15 миллиардов долларов. Это приведет к росту конкуренции, более активному вытеснению с рынка второсортной и устаревшей недвижимости.
В сущности этот процесс уже начался. В Воронеже постепенно исчезают магазины, павильоны, открытые рынки… Если в 2007 году через сетевые форматы продукты покупали 33 процента жителей, то к 2010-му будет в два раза больше. Любителей шопинга теперь почти повсеместно ждут современные гипермаркеты и торгово-развлекательные центры площадью 12, 18 и даже 30 тысяч квадратных метров. В городе функционируют 19 торговых центров. До конца года планируются к сдаче еще шесть. Их общая площадь - 125 тысяч квадратных метров. На 2009-2010 годы заявлены еще более масштабные проекты. В частности, торгово-развлекательный центр межрегионального формата общей площадью 150 тысяч "квадратов". Если эти объекты будут сданы, то по обеспеченности населения торговыми площадями Воронеж вплотную приблизится к Москве - 650 квадратных метров на 1000 жителей.
Между тем, по оценке управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, рынок крупных торговых объектов в городе близок к насыщению. Он уже на той стадии развития, когда помещения в комплексах в основном сдаются в аренду, а не продаются торговым операторам. При этом многие торговые фирмы продолжают воспринимать покупку недвижимости как средство успешного инвестирования и гарантию финансовой устойчивости. Поэтому площади пользуются спросом. Цена качественных помещений варьируется от 60 до 120 тысяч рублей за квадратный метр - в зависимости от класса объекта, местоположения, близости к покупательским потокам. Стоимость годовой аренды - от 9 тысяч рублей за квадратный метр до 30.
Однако на проходившем летом в Воронеже форуме девелоперов ЦФО представитель Центрально-Черноземного банка Сбербанка РФ предупредил, что его учреждение намерено ужесточить требования к кредитованию строительства торговых комплексов, поскольку мегакомплексы (100 и более тысяч квадратных метров) уже могут не найти нужное количество арендаторов и не окупиться в проектные сроки.
Невидимые миру войны
До недавнего времени на рынке коммерческой недвижимости Воронежа хозяйничали местные фирмы - если судить по названиям и именам владельцев. Отсутствие иногородних инвесторов связывали с протекционистской политикой местных властей. Чужакам труднее собрать объективную информацию о состоянии рынка, спросе на те или иные товары и услуги, завести деловые связи с чиновниками. Не удивительно, что многие выгодные проекты уходили у "пришельцев" прямо из-под носа. Однако быстро растущий спрос на качественные услуги в сфере шопинга, отдыха, развлечений и потребность в серьезных финансовых средствах не могли не преодолеть замкнутость городского рынка.
Теперь в Воронеже работают девять крупных федеральных продуктовых сетей, среди которых "Перекресток", "Пятерочка", "Линия", "Гроссмарт". Их доля на рынке продовольствия - примерно 25 процентов. По экспертным оценкам, в воронежской торговой недвижимости заинтересованы главным образом московские компании, за которыми стоят как столичные, так и иностранные инвесторы. Вместе с ними приходят более эффективные методы разработки и управления проектами, серьезные инвестиции и грамотные менеджеры. Эффективность их работы определяется прежде всего масштабным объемом закупок. Благодаря этому они добиваются от производителей значительных скидок, входных платежей, бонусов, поощрительных премий. Поставщики предоставляют сетевым операторам отсрочки платежей, более оперативно выполняют их заявки…
Тем не менее у продовольственных супермаркетов есть существенный недостаток, заметный при первом же посещении: полки переполнены консервами и полуфабрикатами, а свежих "живых" продуктов - мизер. Дешевому привозному товару отдается явное предпочтение перед качественной местной продукцией.
Визуальное впечатление подтверждают исследования. По данным областного управления Роспотребнадзора, на прилавках сетевых магазинов - лишь 3-5 процентов местной продукции. Руководители воронежских предприятий пищевой промышленности завалили обладминистрацию жалобами: некоторые торговые сети создают на пути их продукции искусственные барьеры. Требуют необоснованных скидок, предлагают приобретать "входные билеты", причем, как правило, - на галерку торговых витрин. Власти о проблеме знают. Губернатор Владимир Кулаков рассказал, что проехал несколько магазинов в поисках продукции недавно открытого в регионе производства мяса птицы - и не нашел.
- Почему местные продукты, сделанные по стандартам, не находят места в воронежских магазинах? - задал вопрос губернатор. И поставил задачу: продавать на воронежских прилавках не менее 70 процентов производимого в области продовольствия. В противном случае инвестиционные проекты в аграрно-промышленном комплексе теряют смысл.
Покупателю "торговые войны" между регионами, возможно, были бы на руку, если бы они способствовали снижению цен и поддержанию высокого качества. Однако это вовсе не гарантировано. Супермаркеты практикуют закупку большими партиями, и производители вынуждены обеспечивать долговременность хранения продукции с помощью консервантов. Мы уже привыкли к кефиру с полумесячной годностью, к молоку - с полугодовой. Дошла очередь до продуктов, которые по определению полагается есть "с пылу, с жару". В сетях можно найти хлеб из Санкт-Петербурга со сроком реализации 45 дней! Поскольку примерно пятая часть хлеба закупается в других регионах по демпинговым ценам, воронежским хлебопекам не удается реализовать продукцию в полном объеме.
Умирать, но не сдаваться
Как выжить в этих условиях местным производителям? Можно пойти на удешевление продукции за счет качества. Заменить мясо соей, цельное молоко - порошком, натуральные ингредиенты - вкусовыми добавками, "рационализировать" технологии. Выпекать хлеб за два часа, хотя ему полагается вызревать 10-12... Второй вариант - стать для сетей private label. То есть отказаться от собственного бренда и выпускать товар под маркой магазина. Сетевики уверяют, что это выгодно производителю, поскольку сокращает расходы на маркетинг. Однако, по подсчетам экспертов, это сэкономит не более 1,5 процента. В то же время переход в категорию private label несет определенный риск. Гипермаркет в любой момент может найти поставщика дешевле и разорвать контракт.
Тем производителям, которые не готовы пожертвовать ни качеством продукции, ни собственной маркой, остается лишь мелкая розница. Однако под натиском сетевых форматов небольшие продмаги в городах вымирают, проигрывая прежде всего в ценовой конкуренции. Даже при невысокой наценке продукты в них дороже. А сетевики с целью обескровить конкурентов нередко продают товар по ценам поставщиков.
Власти Москвы и Санкт-Петербурга в свое время дали добро на ликвидацию в торговле продовольствием мелкой розницы. Теперь работают над программами возвращения магазинов шаговой доступности. Рыночными методами: предприятия с дневным оборотом в сотню-другую тысяч рублей объединяют в закупочные ассоциации. Только сообща мелкие магазины могут стать силой, с которой конкуренты будут считаться. Крупные заказы позволяют добиваться скидок у производителей и оптовиков, экономить на доставке. Закупочные ассоциации становятся партнерами местных переработчиков - особенно малых, которые из-за трудностей со сбытом прежде не могли увеличить объемы производства. Став кондитерскими, мясными, овощными, винными лавками, торговые точки "у дома" в состоянии предложить широкий ассортимент товаров, притом гораздо более свежих и качественных.
В Воронеже этот процесс в зачаточном состоянии. По мнению аналитиков, завершается лишь первая фаза торговой войны - проникновение на местный рынок крупных федеральных игроков. Сети зарабатывают, занижая отпускные цены, навязывая производителям невыгодные условия сотрудничества. Остаться без товара они не боятся, поскольку основную часть им поставляют проверенные партнеры. Зачастую они активно проталкивают приобретенный по дешевке импорт сомнительного качества. Когда региональный продовольственный рынок основательно монополизируется, цены в гипермаркетах поползут вверх. Однако к тому времени у покупателя может не остаться выбора...
Сергей Наумов, председатель регионального отделения Союза предпринимателей "ОПОРА":
- На ликвидацию небольших магазинов направлено постановление городской Думы, предписывающее убрать с центральных улиц мини-рынки, киоски и павильоны. Мелкой рознице разрешат торговать исключительно цветами, мороженым и печатной продукцией. Еще один удар - серьезное повышение с 1 января 2008 года единого налога на вмененный доход.
Екатерина Колодочко, менеджер агентства недвижимости:
- В городе строится множество ТРЦ, при этом сегмент малых торговых площадей - от 40 до 100 квадратных метров - не развивается. К нам обращается немало представителей малого бизнеса. Однако предложить им можно лишь двух-трехкомнатные квартиры для последующего перевода в нежилой фонд.