Разрушение монополизма и возникновение здоровой конкуренции в строительстве способно реально удешевить стоимость квадратного метра жилья на 30-40 процентов. А помочь этому в состоянии нынешний финансовый кризис, считает президент Центра стратегических разработок Михаил ДМИТРИЕВ.
- До основанья, а затем... - так получается, Михаил Эгонович? Но российские власти явно стараются играть на опережение, пожара не допустить.
- Это верно. Но что мы видим сегодня в России? Мировой финансовый кризис проявляется в виде кризиса ликвидности в банковской системе, кризиса корпоративных внешних долгов, падения фондового рынка. Прежде всего эти проблемы ощутили инвестиционные компании, включая инвесторов строительного комплекса. Однако утверждать, что, восполнив нехватку ликвидности, мы тем самым остановим его падение, было бы неправильно. Многие явления приняли необратимый характер и в ближайшие месяцы получат дальнейшее развитие.
- Почему?
- Такой вывод можно сделать, наблюдая за тем, что происходит в других странах. В Казахстане, например, кризис из финансового сектора затем распространился на прочие сектора экономики, в частности на строительство.
По такому же сценарию, скорее всего, события будут развиваться и у нас. И, когда это случится, волны кризиса докатятся не только до строительных площадок, пострадают потребители, то есть те, кто формирует платежеспособный спрос. В Казахстане острая фаза ипотечного и финансового кризиса была преодолена в начале 2008 года, там финансовый пожар быстро залили денежным гигрантом. Правительство стало выкупать у банков плохие ипотечные ссуды, но это не остановило развитие негативных тенденций в реальном секторе, упали доходы населения. И сейчас экономика республики не растет, за исключением сырьевых секторов. Такие процессы можно спрогнозировать и в России. В конце 2008 года следует с большой долей вероятности ожидать замедления темпов роста доходов россиян. Это приведет к падению спроса на жилье не только по причине сокращения предложения, но и в силу снижения финансовых возможностей людей приобретать квартиры. Мы также столкнемся с увеличением числа дефолтов по ипотечным кредитам. Хотя пока эта цифра далека от критических величин, позволяющих вести речь о кризисе ипотечного кредитования.
- На этом список неприятностей не исчерпывается?
- Банковский сектор ожидает вторая волна трудностей, она связана с проблемой плохих ссуд. Пока же они в основном вызваны недоверием банков друг к другу. При этом большинство заемщиков не столь уж неплатежеспособны, как это иногда преподносится. Но по мере усиления недомогания в реальных секторах риски невозвратов ссуд будут расти. А это неизбежно отразится на возможностях кредитных организаций кредитовать ипотечные программы. Этого кризиса еще нет, но вероятность того, что нам его предстоит пережить, велика.
- На какой срок придется самый драматический момент?
- Пик трудностей нами еще не пройден, по моему прогнозу, он придется на 2009 год. О масштабах говорить пока сложно, так как мы сегодня не видим подлинного размера кризиса плохих банковских ссуд. Немного успокаивает то, что объемы ипотечного кредитования в стране небольшие, всего около двух процентов ВВП. Это позволяет надеяться, что вопрос невыплаты заемщиками ипотечных долгов можно будет решить с помощью государственного вмешательства, как это случилось у наших казахских соседей. Но трудности с возвратом кредитов из других секторов экономики неизбежно приведут к свертыванию ипотеки.
- А увеличение предложения на рынке жилья? Что нас может ожидать тут?
- Здесь также возникнут проблемы, связанные не только со снижением предложения, но и с плохим финансовым положением стройкомплекса по причинам институционального характера, в результате чего мы получили монополизированную, рентоориентированную структуру в сфере жилищного строительства. И кризис - хороший повод, чтобы вплотную заняться этими вопросами.
- Что здесь самое больное?
- В 2008 году Россия оказалась на 180-м месте из 181-го государства по количеству административных барьеров и по продолжительности получения разрешения на строительство в городской черте. По сравнению с 2007-м мы откатились на 8 позиций. Очевидно, что заградительные барьеры достигли просто катастрофических размеров и способствуют дальнейшей монополизации и так монополизированного рынка, и тем самым ограничению предложения и удорожанию стоимости жилья.
Само существование такого количества барьеров во многом объясняется безнаказанностью коррупции в этой сфере. Крайне мало случаев, когда чиновников, от которых зависит получение разрешения на строительство, были бы осуждены за получение взяток. Хотя коррупцией здесь пронизано буквально все.
В условиях спада в строительной отрасли самое время начать разбираться с проблемой коррупции, как и со взаимосвязанным с ней вопросом - количеством административных барьеров. И на этой основе проводить демонополизацию строительных рынков. А то, что это можно сделать эффективно и быстро, свидетельствует пример другого нашего соседа - Белоруссии. Республика всего за один год улучшила свою позицию в том же самом рейтинге, перейдя со 115-го на 85-е место. Если могут белорусы, почему не можем мы?
Сегодня многие города задыхаются в существующих границах. И одна из основных причин удорожания участков под строительство - нехватка пригодных для этого площадок. Попытки городов расширяться, в том числе и в новых для России форматах - путем создания агломераций наталкиваются на непреодолимые препятствия. Характерный пример - иркутская история. Там потерпела неудачу попытка создания агломерации на основе объединения городских и ряда сельских муниципальных образований вблизи от самого города. Изучение причин показало, что такой результат отчасти вызван противодействием местных девелоперских компаний, которые посчитали, что создание агломерации приведет к снижению цены на земельные участки, усилению конкуренции и тем уменьшит монопольную прибыль. Если удастся сдвинуть решение вопроса по расширению городских границ, то это будет способствовать более успешному и ускоренному выходу строительного комплекса из кризиса.
- Сегодня правительство активно поддерживает экономику. Не обойден вниманием и стройкомплекс.
- Говоря о поддержке строительного комплекса, очень важно выбрать правильную стратегию. Мы должны исходить из того, что бессмысленно субсидировать строительные компании напрямую, тем самым, поддерживая существующий завышенный уровень цен. Если ряд неконкуренто способных компаний обанкротится, то не стоит об этом слишком печалиться. Это как раз то, что можно назвать продуктивным, творческим разрушением. Ведь сами производственные мощности этих предприятий никуда не исчезнут, они будут востребованы более успешными собственниками. Прямое субсидирование строительного бизнеса будет означать лишь дальнейшее цементирование нынешней монопольной структуры отрасли. Оно также станет препятствием для снижения цен на недвижимость под влиянием рыночной конкуренции. Если бы такой процесс усиления конкуренции развивался, то через несколько лет это могло бы снизить стоимость квадратного метра на 30-40 процентов, а может быть, и на 50.