Объем ипотечного рынка во втором полугодии 2008 года не превысит 92 тыс. кредитов. Это вдвое ниже показателей первого полугодия. Причиной тому аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) называют повышение ставок по ипотеке и сокращение банками объемов кредитования из-за кризиса ликвидности. По данным АИЖК, резко снизилось число выдаваемых ипотечных кредитов в Алтайском крае, Липецкой и Астраханской областях, Мордовии, в Костромской и Омской областях, Удмуртии, Якутии и Тверской области. На самом деле бедственное положение с ипотекой по всей России. Причина - кризис ликвидности, отсутствие у банков "длинных" ресурсов и, как следствие, сворачивание долгосрочного кредитования, в том числе и ипотеки.
По данным экспертов, сегодня реально выдают ипотечные кредиты не более 10 банков. В основном это крупнейшие федеральные банки и "дочки" известных иностранных финансовых структур. Однако и этот список в ближайшее время может сжаться до трех крупнейших федеральных банков - Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка - и двух-трех иностранных "дочек". По крайней мере, один из крупных иностранных игроков ЮниКредит Банк поднял ипотечные рублевые ставки до уровня 20,5-23 процента годовых. Это заградительные проценты, свидетельствующие о том, что банк не хочет выдавать ипотечные кредиты в рублях. А долларовую ипотеку из-за растущего курса американской валюты сейчас не берет клиент.
Оставшиеся на рынке ипотеки игроки поднимают ставки, ужесточают требования к выдаче кредита, повышают первоначальные взносы, растягивают сроки принятия решения до нескольких недель и отказываются от наиболее рискованных программ.
Все выше и выше...
Ставки одномоментно выросли на 3-4 процента, до 15-16 процентов годовых в рублях и 13 в валюте. И это еще не предел. По мнению экспертов "Фосборн Хоум", до конца года ставки еще повысятся на 0,8-1,2 процента. В первом квартале 2009 года - еще на 0,5 процента (оптимистичный прогноз). То есть в следующем году ипотечные ставки поднимутся до 17-18 процентов в рублях и 14-15 в валюте. "Среди основных факторов резкого повышения ставок можно назвать заметно подорожавшие кредиты на международных рынках, где фондировались российские банки", - считают в "Фосборн Хоум". Кроме того, сейчас многие банки испытывают сложности с рефинансированием ипотечных кредитов. То есть фактически существовавшие ранее возможности привлечения длинных денег и секьюритизации сегодня отсутствуют. Неопределенная ситуация с финансированием, со стоимостью ресурсов приводит к постоянному росту цен на ипотеку и отказу от нее.
Помимо ставок началось повышение комиссий за выдачу кредита. Пионером выступил ВТБ24, увеличивший размер комиссионных с 12 до 20 тысяч рублей. Да и в других банках предельные сборы за выдачу кредитов подтянулись к 60 000, 70 000 и даже 90 000 рублей.
Одновременно банкиры снижают максимальные суммы ипотечных кредитов и повышают размер первоначального взноса. Сегодня оформить ипотечный кредит можно, только оплатив не менее 20-30 процентов стоимости квартиры. И даже это не гарантирует получение займа. "Чем больше заемщик готов внести собственных средств, тем реальнее оформление ипотеки", - констатируют банкиры.
Кроме того, повышаются сроки кредитования, что объясняется довольно просто. В нынешние условия ипотеки семьи уже не могут вписаться, и чтобы платежи по кредиту не превышали 40 процентов ежемесячного дохода семьи, приходится увеличивать сроки кредитования. Так что сегодня можно встретить ипотечный кредит на 50 лет. На бумаге. В действительности опять же - чем на меньший срок запрашиваются деньги, тем реальнее получение кредита.
Штучный товар
Наряду с изменением условий кредитования ужесточаются требования к заемщикам. Банкиры сейчас избирательно подходят к выдаче ипотечного кредита, по сути предлагая каждому заемщику индивидуальные условия кредитования, индивидуальную ставку. По свидетельству кредитных брокеров, максимально предложенная ставка - 20 процентов годовых. Минимальная - 12,5 процента - в долларах и 13,5 - в рублях. На "минимальных" условиях получают кредиты "супер заемщики", оплатившие более половины стоимости квартиры за счет собственных средств, попросившие кредит на короткий срок под залог очень хорошего жилья.
"Сегодня ипотека становится штучным, а не массовым товаром", - сокрушаются банкиры. По сути ситуация на рынке ипотечного кредитования возвращается в 2000 год. По подсчетам "Фосборн Хоум", сейчас, чтобы купить в кредит однокомнатную московскую квартиру стоимостью 200 тысяч долларов, необходимо зарабатывать не менее 4500-5000 долларов в месяц и накопить 40 тысяч на первоначальный взнос. На самом деле стоимость жилья, как правило, выше и реальные нынешние требования к заемщикам - это доход не менее 6000-7000 долларов, и... наличие квартиры.
Все текущие ипотечные сделки - это улучшение жилищных условий. Просто прийти и купить квартиру в кредит, не имея в собственности другого жилья, сейчас практически невозможно. Как нельзя оформить кредит на покупку новостройки. Такие кредиты в нынешних условиях - большой риск для банка, поскольку строительство многих объектов может быть заморожено. Из-за финансового кризиса. Строительным компаниям сегодня практически отказано в финансировании, стоимость банковских кредитов для них возросла с 8 до 28 процентов годовых. "Компании оказались в очень трудном положении, у них стали появляться объекты незавершенного строительства, что в свою очередь может привести к новой волне обманутых дольщиков, банкротству строительных компаний и невозврату банковских кредитов", - констатирует президент Ассоциации строителей России Николай Кошман. По его словам, к примеру, в Москве достраиваются только объекты с 50-процентной готовностью, остальные стройки заморожены.
Дешевой ипотеки не будет
Когда ипотека вновь вернется в продуктовый ряд банков - неизвестно. По крайней мере до конца года и в первом квартале следующего нынешняя ситуация с выдачей ипотечных кредитов, скорее всего, сохранится. Пока у российских банков остается неопределенность с фондированием, к массовой выдаче ипотечных кредитов они не вернутся. А будут проводить разумную консервативную политику, сдерживая рост кредитного портфеля. По мнению экспертов, такая ситуация может продлиться и до середины, и даже до конца следующего года.
Источник: по данным банков на 21.10.2008
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в 2008 году количество выдаваемых ипотечных кредитов снизится и не превысит 305 тысяч. АИЖК прогнозирует, что во втором полугодии 2008 года их число не превысит 92 тысяч, что на 56 процентов меньше, чем в первом полугодии.
Объем ипотеки снизится на 1,3 процента по сравнению с 2007 годом и составит 549 миллиардов рублей. С начала года средний размер ипотечного кредита вырос на 15 процентов, что объясняет разницу между снижением числа кредитов и их объема
Расчет, основанный на данных Росстата, показывает, что:
- 3-4 процента российских семей, с доходами на каждого члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц, могут приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет;
- 5-6 процентов российских семей, с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могут приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров (при 20-летнем ипотечном кредите);
- 6-7 процентов российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могут приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров (при 20-летнем кредите).
Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование недоступно