Нацпроект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" называют одним из наиболее трудных. Но именно с его реализацией связаны чаяния подавляющего большинства россиян. О том, что сдерживает строительство жилья и как сделать его действительно доступным и комфортным, "РГ" беседует с председателем Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартином Шаккумом.
В чем, на ваш взгляд, заключены основные проблемы реализации нацпроекта?
Темпы ввода жилья росли в последние годы высокими темпами - примерно по 20 процентов в год. Вместе с тем на пути реализации нацпроекта имеются и серьезные препятствия. Существенным ограничением, сдерживающим рост жилищного строительства, является дефицит сформированных и обеспеченных необходимой инфраструктурой земельных участков. Перед нами стоит задача обеспечить комплексное освоение новых территорий на основе системного градостроительного планирования, с тем чтобы можно было строить комфортное жилье для граждан с различным уровнем доходов. Для ее решения необходимо совершенствование законодательства с целью повышения эффективности предоставления государственных и муниципальных земель застройщикам для их комплексного освоения, прежде всего для жилищного строительства. Процедура предоставления земельных участков должна быть прозрачна, укладываться в приемлемые сроки и гарантировать правообладателю юридическую чистоту полученных от государства прав.
Необходимо также снять противоречия земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, увязать процедуры, установленные Земельным кодексом РФ, иными отраслевыми законами с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Помимо земельных ресурсов проекты по комплексному освоению территорий для целей жилищного строительства должны быть обеспечены социальной, дорожной и коммунальной инфраструктурой.
Развитие коммунальной инфраструктуры в основном необходимо обеспечивать за счет привлечения средств частных инвесторов. Сделать это можно на основе концессионных и других соглашений с целью реализации соответствующих муниципальных программ. Для этого необходимо создать систему правовых гарантий для инвесторов, включая определение платы за подключение к инфраструктуре на согласованный период на основе утверждения муниципалитетами инвестиционных программ коммунальных организаций.
Увеличение жилищного строительства требует адекватной поддержки платежеспособного спроса населения через дальнейшее развитие ипотечного жилищного кредитования, повышения доступности таких кредитов для населения. Задача государства - обеспечить устойчивое и инновационное развитие ипотечного жилищного кредитования, в том числе через расширение возможностей использования для финансирования ипотечных кредитов внутренних источников - средств пенсионной накопительной системы, страховых компаний, государственных институтов развития и других.
Каковы перспективы развития малоэтажного строительства в России? Каким образом и на каких правовых основах должна осуществляться малоэтажная застройка территории?
Инициатива о поддержке развития малых городов и сел через малоэтажное строительство является исключительно актуальной и своевременной, поскольку сегодня в РФ только один процент земель является землями населенных пунктов и, соответственно, может быть использован для жилищного строительства.
Развитие малоэтажного жилищного строительства - это вопрос в том числе и политический, т.к. его реализация направлена на формирование в стране "класса собственников", того самого среднего класса, который имеет важнейшее значение для социально-экономического развития нашего государства, для формирования дееспособного гражданского общества и развития политической демократии.
Основу малоэтажного строительства в развитых странах составляет каркасное домостроение. Использование данной технологии позволяет существенно снизить стоимость и сократить сроки строительства. Однако чтобы развивать индустрию соответствующих строительных материалов, необходимо обеспечить загрузку мощностей таких предприятий. Поэтому, полагаю, речь должна идти не только об индивидуальном жилищном строительстве, но и о малоэтажном, в том числе о строительстве многоквартирных малоэтажных домов.
К сожалению, сегодня действующие СНиПы и другие нормативно-технические документы не позволяют использовать каркасное домостроение при малоэтажном жилищном строительстве. Исключение составляют блокированные таун-хаусы. Вообще же существующая нормативно-техническая база в области малоэтажного жилищного строительства во многом устарела, т.к. последние документы в этой области принимались в 1987 году. Поэтому особенно актуальным является вопрос ее пересмотра и принятия соответствующих технических регламентов.
Нельзя забывать и о том, что хотя собственно стоимость строительства индивидуального жилья может быть и невысокой, значительных затрат потребует решение вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Поэтому все естественные монополии, в том числе и локальные, должны синхронизировать свои инвестиционные программы с планами комплексной малоэтажной застройки территории.
Кроме того, для успешного развития малоэтажного строительства в России необходимо законодательно урегулировать ряд важнейших проблем, которые определяли бы порядок создания кооперативов малоэтажного жилья, в том числе при содействии органов власти, управления территорией малоэтажной жилищной застройки, особенности предоставления земельных участков для малоэтажного строительства, а также формы и способы участия органов власти в строительстве объектов коммунальной и социальной инфраструктуры. Соответствующий законопроект сейчас дорабатывается ко второму чтению и Комитет принимает активное участие в этой работе.
Какие еще законодательные инициативы и новации нужны для развития строительного рынка и в области земельных отношений?
В целом необходимо привести ряд федеральных законов в соответствие с Градостроительным кодексом. Прежде всего речь идет о земельном законодательстве. Существующие процедуры выбора земельного участка во многом дублируют процедуру подготовки документации по планировке территории. В связи с этим комитетом в настоящее время осуществляется доработка ко второму чтению законопроекта "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с принятием Градостроительного кодекса". Указанным законопроектом предусмотрено:
- совершенствование порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, его увязка с Градостроительным кодексом;
- распространение режима комплексного освоения не только на жилищное строительство, но и на все виды строительства;
- обязанность органов власти размещать сведения о свободных земельных участках, которые могут быть использованы для строительства;
- возможность подготовки документации по планировке территории за счет лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков.
Эти меры позволят снизить бюрократические барьеры на пути застройщиков, будут способствовать преодолению монополизма и развитию конкуренции на строительном рынке. А это, в свою очередь, даст возможность увеличить темпы строительства, в том числе и жилья.
Кроме того, в целях однозначного понимания закона на практике необходимо в рамках кодекса определить соотношение реконструкции, капитального ремонта и реставрации объектов культурного наследия, а также соотношение понятий "реконструкция" и "капитальный ремонт" с такими понятиями, как модернизация, техническое перевооружение, расширение и др. Соответствующий законопроект также готовится комитетом ко второму чтению.
Немаловажное значение имеют и вопросы подготовки технических регламентов. До 2010 года в сфере строительства должны быть разработаны 15-20 специальных технических регламентов. Они будут включать в себя основные требования в области безопасности, которые сегодня содержатся в СНиПах. Часть из них может быть утверждена постановлениями правительства РФ, но основные должны быть приняты в виде федеральных законов.
Помимо технического регламента "О безопасности зданий и сооружений", срок принятия которого определен президентом до 1 января 2009 года, не менее важным является технический регламент по организации территорий, размещению зданий, строений, сооружений. Принятие этого технического регламента необходимо в целях рациональной и безопасной организации территории.
Важнейшей задачей является обеспечение безопасности и комфортности эксплуатации существующего жилья.
В настоящее время успешно функционирует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Его цель - содействовать гражданам в переселении из аварийного жилья и проведение капитального ремонта жилищного фонда. Деятельность фонда направлена на стимулирование органов власти к внедрению рыночных механизмов в жилищно-коммунальном хозяйстве. В первую очередь речь идет о формировании товариществ собственников жилья, развитии деятельности частных компаний по управлению многоквартирными домами и объектами коммунальной инфраструктуры.
Вместе с тем практика показала, что функции фонда необходимо расширить. В ближайшее время потребуется принятие поправок, цель которых - возможность использовать средства фонда в первую очередь на достройку многоквартирных домов и покупку жилья на первичном рынке. Предоставление средств фонда на эти цели должно осуществляться по абсолютно прозрачной схеме с сохранением условий, которые в настоящее время необходимо выполнить, чтобы получить поддержку фонда.
Как отразится нынешний финансовый кризис на состоянии строительного рынка?
Сегодня остановлена реализация значительного числа крупных проектов, а покупатели на рынке жилья не проявляют активности, ожидая снижения цен.
Существует целый ряд прогнозов относительно дальнейшего развития ситуации: от того, что "все обойдется", до предсказаний относительно обвала цен на рынке жилья, которое якобы вскоре можно будет купить очень дешево. На самом деле готового жилья, которое сегодня может быть предложено к реализации, очень немного. В основном это инвестиционные квартиры на вторичном рынке. Как правило, эти инвестиции не связаны с основным бизнесом их приобретателей, и вряд ли они станут реализовывать купленные квартиры себе в убыток. Скорее всего, они будут ждать нового роста цен, который неизбежно наступит, поскольку темпы ввода жилья могут упасть весьма значительно вследствие остановки ряда проектов. В Москве обвала цен не произойдет, поскольку готового жилья здесь немного, а спрос на него всегда будет значительным в связи с привлекательностью жизни в столице. В регионах действуют программы выкупа жилья государством с целью предоставления его тем категориям населения, перед которыми государство имеет обязательства, например, военнослужащим, молодым семьям, переселенцам из районов Севера. Только в этом году государство выделяет на эти цели более 100 млрд рублей.
Таким образом, вряд ли есть основания надеяться на то, что квартиры упадут в цене и их можно будет купить по дешевке. Надежды на постепенное снижение цен на жилье и повышение его доступности следует связывать не с кризисными явлениями в мировой экономике, а с тем комплексом мер, в том числе законодательных, которые направлены на реализацию приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Беседовала Елена Шмелева