Если в Ростовской области не будет удвоено количество ТСЖ, область может лишиться многомиллионных субсидий на капитальный ремонт жилья. Таково условие 185-го закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ, предусматривающего, что к 2011 году товарищества собственников жилья должны обслуживать не менее 20 процентов многоквартирных домов. Однако процесс создания ТСЖ идет со скрипом.
Крыша из картона
Дому на проспекте Шолохова, 54 уже более тридцати лет. В свое время там был создан один из первых ростовских ЖСК, позже преобразованный в ТСЖ. Но жить в нем уютнее и комфортнее, чем в иных новых многоэтажках. Недавно при софинансировании жильцов был сделан капитальный ремонт, решивший проблему самого "больного" места - кровли. Дефектная ведомость составлялась с участием собственников жилья, они же контролировали работу ремонтников. Взнос с двухкомнатной квартиры составил около трех тысяч рублей, но, по словам председателя товарищества Галины Лазаревой, жильцов это не смутило. Больше того, был организован дополнительный сбор средств, на которые купили кодовые замки на подъезды и установили на крыше общую коллективную антенну (раньше там стояли 80 индивидуальных, что не способствовало надежности кровли).
Другой пример - прямо противоположная ситуация. В более "молодом" по возрасту доме на проспекте 40 лет Победы, 73/11 восьмой год течет крыша. Хотя три года назад коммунальщики отчитались о проведении капремонта. Но нескольких дождей хватило, чтобы с потолков опять потекла вода, и вконец потерявшие терпение люди пытаются теперь призвать халтурщиков к ответу через суд.
Спрашивается: а что мешало жильцам с самого начала объединиться и сообща защищать свои интересы? Почему призывы властей создавать ТСЖ зачастую не находят поддержки?
- Одна из причин в том, что значительную часть платежей, собираемых за содержание жилья, приходится тратить на зарплату председателя правления, бухгалтера, оплату услуг сантехников и электриков, - считает председатель президиума Ростовской городской ассоциации ТСЖ Сергей Атаманенко.
Нередко товариществам приходится нести дополнительные, неоправданные траты. Например, практически ни одно ростовское ТСЖ не попало в реализуемую в 2008 году программу по оснащению многоквартирных домов приборами учета тепловой энергии за счет бюджетных средств. Очевидно, кто-то рассудил, что "сознательные" жильцы и сами о себе позаботятся.
Непризнанные собственники
Многие товарищества вынуждены вести борьбу за возвращение распроданной или отданной в долгосрочную аренду общедолевой собственности. Так, при сдаче здания на Рабочей площади застройщик умудрился продать коммерсантам подвалы, значащиеся в техпаспорте как технические помещения, необходимые для обслуживания дома. И самое удивительное, по словам председателя правления ТСЖ "Возрождение" Галины Плечко, учреждение юстиции этот факт "не заметило" и зарегистрировало собственность, "уплывшую" от жильцов.
Что говорить о рядовом товариществе, если даже такой силе, как центр поддержки ТСЖ, не всегда удается восстановить справедливость.
- Однажды под праздники несколько подъездов нашего дома на улице Лермонтовской, 90 оказались без света, - рассказывает руководитель центра, президент Ростовской областной ассоциации ТСЖ, член коллегии министерства строительства и жилищного хозяйства области Вольдемар Михайлов. - А щитовые - под замком. И только после неоднократных переговоров с хозяевами подвалов электриков допустили к работе.
Василий Литвиненко возглавляет координационный совет председателей ТСЖ Таганрога. Сейчас в городе около ста товариществ, а в новом году, в соответствии со 185-м законом, должно быть более двухсот. Успеют ли? Объединяться собственникам жилья мешает отношение поставщиков услуг к товариществам как к коммерческим организациям, отсюда - завышенные расценки, налоги.
Еще одна "головная боль" инициативных жильцов - попытки переложить на них ответственность за идущие в дома коммуникации. Виктору Ганчеву, возглавляющему президиум совета председателей ТСЖ Новочеркасска, только недавно удалось урегулировать конфликтную ситуацию вокруг 70-метровой канализационной трубы у дома на улице Островского, еще один иск находится в суде. А ростовский ЖСК "Люкс" дома на улице Калинина вынужден за свой счет содержать 120 метров теплотрассы, обслуживающей к тому же "попутно" еще один дом.
И, конечно, вопрос вопросов - боязнь жильцов затрат на капитальный ремонт дома и коммуникаций. Хотя на всех уровнях, от федерального до муниципального, предусмотрена широкая финансовая поддержка капремонта. Люди о ней либо плохо информированы, либо не умеют воспользоваться своими правами на практике.
Наука управлять
Последний интересный факт: около 80 процентов председателей товариществ, прошедших обучение на курсах при Центре поддержки ТСЖ, затем слагают с себя свои обязанности. Поэтому, как считает Вольдемар Михайлов, необходимо внедрить систему дистанционного консультирования в режиме телефонных переговоров, e-mail или почтовых сообщений по всем вопросам управления многоквартирными домами, содержания и ремонта общего имущества. Уже создан информационный центр, располагающий всеми видами связи, открытый для пользователей любого муниципального образования Ростовской области и ЮФО. Причем тиражируются не инструкции, а практический опыт. Первым заместителем главы администрации Ростова Сергеем Манаковым утверждены "Мероприятия по решению проблемных вопросов, возникающих при создании ТСЖ", в администрациях районов введены ставки соответствующих специалистов.
- Вот только этих людей, как водится, загрузили "текучкой" - подготовкой к отопительному сезону, рейдами по санитарной очистке, выдачей предписаний об административных правонарушениях, - сокрушается единственный в городском департаменте ЖКХ и энергетики специалист по ТСЖ Людмила Камнева. - Поэтому заниматься своими непосредственными обязанностями - подготовкой нормативно-правовых документов и методических материалов, оказанием помощи в проведении общих собраний и консультированием жильцов - им просто некогда.
Вывод, к которому пришла комиссия: главное условие успешной реализации 185-го закона - создание действенного механизма взаимодействия собственников жилья и власти, принятие Комплексной целевой программы поддержки ТСЖ. Это тот "знаменатель", который позволит найти ответы на все конфликтные ситуации. Иного способа выйти на искомые 20 процентов просто нет. Разве что фальсифицировать данные о росте числа товариществ, на что в Ростовской области, слава богу, не идут. Ибо проку от очковтирательства можно ждать не больше, чем от крыш, на ремонт которых пошел картон.
Станислав Юрковецкий, председатель комиссии по правам человека при мэре, советник мэра Ростова по государственно-правовым вопросам:
- Поставщики коммунальных услуг до сих пор игнорируют правовой статус ТСЖ. Поскольку товарищества не являются хозяйствующими субъектами, их обязанности перед поставщиками не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами. Противоречит закону и позиция поставщиков услуг, считающих зоной ответственности ТСЖ не только внутридомовые коммуникации, но и внешние инженерные сети.