Минэкономразвития России подготовило законопроект о сервитуте, который поможет собственникам земельных участков, государству и частным компаниям договориться между собой в случае, если частная земля понадобилась государству для прокладки коммуникаций.
Проблема стала крайне острой - вспомните Сочи. Мы не будем касаться темы изъятия земельного участка целиком. Но каждый вновь возводимый объект предполагает прокладку коммуникаций, которая может проходить в том числе по частной земле. Если стройку ведет для себя частная компания, ей придется договариваться с собственником, государство имеет право участки изымать. Но оба способа на практике оказались плохими. Как, например, строительной компании "договориться" с собственником, если 6-7 процентов от стоимости строительства, отмечают эксперты, отнимает оформление земли и на компенсацию собственникам денег может просто не найтись. Государство же сталкивается с прямым протестом, судами, пикетами и так далее.
Сервитут решает проблему прокладки по участку собственника, допустим, кабеля, линий электропередачи (ЛЭП) более цивилизованно. Зачем изымать весь участок, если ложе для прокладки кабеля, допустим, занимает метр в ширину и землю над кабелем можно использовать по назначению? Собственно, "сервитут" в переводе с латинского означает "служение, рабство". Так образно древние римляне обозначали те участки, которые находились "в услужении". На самом деле имелась в виду возможность одного собственника земельного участка использовать чужой земельный участок в своих интересах, например для прогона скота.
Понятие сервитута в российском законодательстве уже есть. Он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком для различных целей: устройство линий связи, электропередачи, оросительных систем, проезда или прохода. При этом такое право ограничено как по объему правомочий (использование участка не должно вести к прекращению разрешенной деятельности на земельном участке), так и по времени (право на появление на чужом участке не должно быть постоянным).
Казалось бы, тогда в чем проблема? Как всегда, в правоприменении: отсутствует механизм установления сервитута. Минэкономразвития России уже несколько лет ведет работу над законопроектом о сервитутах. И вот появилась новая версия законопроекта, которая уже направлена на согласование в заинтересованные ведомства. Об этом документе мы попросили рассказать заместителя директора департамента недвижимости Минэкономразвития России Михаила Бочарова.
- Чем все-таки плох тот сервитут, что прописан в Гражданском кодексе РФ?
- В том виде, в каком сервитут закреплен в Гражданском кодексе РФ, он нежизнеспособен. Мы имеем огромное количество старых или строящихся линейных объектов, 42 миллиона земельных участков и всего около 10 тысяч зарегистрированных сервитутов. Формально это означает, что почти в каждом случае линейный объект находится на земельном участке незаконно. Особенно остро этот вопрос встанет, когда в 2013 году закончатся права, предоставленные еще в советские времена.
Помимо этого сегодня мы сплошь и рядом видим, как прокладывают линии связи и ЛЭП, при этом вряд ли хотя бы в одном случае имеет место оформленное право на землю под этими ЛЭП. В советские времена это не было так актуально, поскольку все находилось в руках государства, но сегодня в южных регионах России частная собственность на землю уже преобладает, в городах земля бесплатно передается в собственность жильцов многоквартирных домов, благодаря "дачной амнистии" быстро оформляется частная собственность на дачные участки. Частный собственник имеет полное право возразить против устройства линейного объекта на своем земельном участке. У государства есть возможность изъять земельный участок, но это не лучший способ для размещения линейного объекта. Строительство линейного объекта при включении в него стоимости изъятого участка станет дороже.
- Чего вы хотите добиться?
- Целей несколько. Во-первых, оставить разрешенное использование земельных участков неизменным везде, где есть такая возможность. Во-вторых, ограничение случаев изъятия земельных участков для государственных нужд. Установление сервитута не означает лишения прав на земельные участки, оно создает некоторые неудобства в использовании, которые компенсируются деньгами.
В-третьих, это упрощение и удешевление доступа на земельный участок для размещения линейных объектов. Это означает сдерживание тарифов, создание условий для развития массового малоэтажного жилья, создание условий для транзитной передачи сигналов связи, электричества, углеводородов и так далее. И последнее, это снижение государственных затрат на оформление документации.
По нашим расчетам, принятие законопроекта поможет оформлять права на землю для размещения линейных объектов в среднем в два раза быстрее и в три раза дешевле.
- Чем сервитут лучше, например, аренды?
- Сервитуты являются ограниченным правом, они могут сочетаться в одной местности и друг с другом, и с иным разрешенным использованием земельного участка. Главным достоинством сервитута является его "уживчивость" с другими правами, в то время как аренда или собственность предполагают невозможность иного использования земельного участка.
Если попробовать применить аренду или собственность для размещения городских сетей, получится сложная конструкция: земельные участки будут принадлежать собственникам различных линейных объектов. Даже в пределах квартала пересечений таких линейных объектов тысячи. В данных местах приходилось бы создавать совместную собственность на места пересечения газовой и тепловой компании или энергетической и коммунальной службы, организации связи и так далее. И главное, не осталось бы места для самого строительства.
- Каков будет механизм установления сервитута?
- Наш законопроект предусматривает, что необходимость сервитута будет определяться решением органа местного самоуправления на основании обращения лица, для деятельности которого необходим такой сервитут. Заинтересованное лицо должно предварительно согласовать условия осуществления сервитута с собственниками земельных участков, чьи права обременяются, в том числе условия платы за сервитут и возмещения убытков. В тех случаях, когда свидетельств такой договоренности нет, орган власти должен отказать в установлении сервитута. Властное вмешательство недопустимо, если сервитут не имеет никакого общественного значения. Все признаки допустимости вмешательства органов власти определены в законопроекте.