С начала года только десять орловских и восемь липецких предпринимателей подали в муниципалитеты заявления о выкупе помещений.
Согласно закону о "малой приватизации" представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право на выкуп арендуемой недвижимости - государственной или муниципальной. Сделать это можно в рассрочку под символический процент - порядка 0,3 в месяц. Однако следует выполнить ряд условий. Прежде всего - доказать причастность к малому или среднему бизнесу. Критерии - численность сотрудников и объем выручки. Верхняя планка - 250 работников и 1 миллиард рублей в год. Кроме того, помещение должно находиться у претендента в аренде не менее трех лет.
С 1 января предприниматели могут самостоятельно подавать заявки на выкуп. Напомним: закон начал действовать в августе 2008-го, но касался лишь того имущества, которое предлагал к приватизации сам муниципалитет. Главная проблема, с которой столкнулись почти во всех регионах, - как определить, кого из арендаторов считать добросовестными.
Не "погореть" на глупости
- Мы направили соответствующий запрос в минрегионразвития, - рассказала начальник Орловского управления муниципального имущества Татьяна Решетова. - Нам ответили: добросовестный тот, с кем мы не судились по вопросам платежей. Сейчас разрабатывается городское положение о "малой приватизации". В число добросовестных войдут и те, у кого на момент подачи заявления о выкупе нет задолженности по аренде, штрафных санкций и пени.
Депутаты облсовета в конце декабря утвердили максимальные рамки - пять лет рассрочки и площадь две тысячи квадратных метров. Сложно прогнозировать, какие доходы получит бюджет от реализации данного акта. Это зависит от того, сколько помещений будет в итоге выкуплено. Кстати, затраты на оценку недвижимости возьмет на себя городской бюджет.
Орловским предпринимателям не нравится, что до полного расчета нельзя продавать помещение или сдавать его в субаренду. Кроме того, в случае отказа арендатор навсегда теряет право на преимущественный выкуп. "Погореть" можно на глупости. К примеру, если арендатору покажется завышенной оценка рыночной стоимости.
- В подобном случае необходимо заключать договор, - считает Татьяна Решетова, - а потом идти в суд и оспаривать объективность оценки. Органы власти в процесс вмешаться не могут. Если арендатор откажется от заключения договора по предложенной независимым экспертом цене, это будет считаться отказом от преимущественного права. Тогда помещение выставят на торги на общих основаниях.
Закон разрешает бизнесу самостоятельно устанавливать порядок оплаты. Удобнее всего - рассрочка. С момента заключения договора вводится освобождение от арендных платежей. Мудрый продолжит платить, но не аренду, а взносы за выкуп. Хитрый - перестанет вообще. Из пяти отведенных на рассрочку лет четыре он может бесплатно пользоваться помещением. Затем достаточно отказаться от выкупа. Бюджет потеряет деньги, а муниципалитет не сможет предъявить счет недобросовестному предпринимателю.
Многим арендаторам не по душе процедура оформления недвижимости. Для начала надо обратиться с заявлением в муниципалитет. Там проверят достоверность техпаспорта на помещение. На этом этапе могут возникнуть проблемы. Арендаторы порой сносят или возводят стены, расширяются или "ужимаются", чтобы сдать соседнюю комнату в субаренду. Если изменения не зафиксированы в техпаспорте, бизнесмен потеряет право на преимущественный выкуп.
Есть еще нюанс. Выкупить помещение можно лишь в том случае, если оно не подлежит передаче в фонд поддержки малого и среднего бизнеса. В Орле такая лишь регистрируется. Муниципалитет собирается передать фонду часть недвижимости. Список должен утвердить координационный совет, который еще не создан. Поэтому власти не форсируют события, а бизнесмены выжидают: не попадут ли арендуемые ими помещения в список для передачи фонду?
Жесткая интерпретация
В Липецке протесты предпринимателей вызвало требование о проведении конкурсов на перезаключение договоров аренды. Они не утихали, пока Госдума не отменила это положение. В декабре 2008 года "РГ" подробно рассказывала об острой полемике бизнесменов с властями по поводу того, кого считать "добросовестными" арендаторами.
Чиновники настаивали: из списка льготников должны исключаться все, кто перечислял платежи хотя бы на день позже указанных в договорах сроков. Предприниматели ссылались на неизбежные в бизнесе форс-мажорные обстоятельства. Спор был весьма предметным, поскольку в прошлом году городским департаментом экономики было направлено более 230 претензий по арендным платежам, около четверти всех арендаторов попали под претензионную работу. Выяснилось, что требованиям закона в жесткой интерпретации липецких чиновников соответствовали только восемь субъектов малого и среднего бизнеса из полутысячи потенциальных претендентов на льготную приватизацию. У остальных бывали просрочки платежей хотя бы на несколько дней.
Мэрии пришлось пойти на компромисс и предложить горсовету внести изменения в городское положение о сделках с муниципальным имуществом. В январе сессия приняла поправки, разрешающие 30-дневную отсрочку платежа за аренду городской недвижимости. В итоге в перечень претендентов на льготный выкуп муниципальной собственности вошло уже 120 предприятий малого и среднего бизнеса, которые занимают около 20 тысяч квадратных метров - почти четверть всех сдаваемых казенных площадей. В 2008 году они в общей сложности заплатили за аренду 33,5 миллиона рублей.
От льготной приватизации имущества бюджет выручит примерно в 2,2 раза меньше, чем получил бы от его продажи с конкурса или аукциона. С другой стороны, сэкономленные малыми предприятиями средства останутся в их бюджетах для развития. К тому же, по областному закону срок рассрочки платежа - семь лет. Платежи будут осуществляться приватизаторами ежеквартально равномерными долями.
Андрей Канатников, руководитель Бюро по надзору за соблюдением прав предпринимателей:
- В Орле практически каждый арендатор хотя бы раз затягивал с платежами. Поэтому вопрос о добросовестности может вызвать много споров. Трудно сказать, готов или нет бизнес к выкупу и длительной рассрочке. Практика показывает: "среднестатистическая" фирма живет 2-3 года. Потом банкротится - и на ее базе создается новая. Предприятий-"долгожителей" не так много.
Владимир Мигита, председатель департамента экономики администрации Липецка:
- До сих пор остаются неясными некоторые положения федерального закона № 159. Например, он не устанавливает права приобретения части недвижимого имущества. Между тем в Липецке есть помещения, занятые сразу несколькими арендаторами. Мы направляли запросы в федеральные органы власти. Ответов на них пока нет, хотя разъяснения необходимы. Иначе многие арендаторы будут обращаться в суд, чтобы подтвердить или опровергнуть свои права на льготную приватизацию.
P. S.
Пока в Орле подано лишь десять заявок на отчуждение муниципальной собственности. В Липецке - восемь, причем, по предварительной оценке, пятеро не смогут воспользоваться льготой, поскольку попадают в категорию недобросовестных арендаторов. Не случайно и те бизнесмены, у которых есть шанс выкупить арендуемое помещение на льготных условиях, делать это не торопятся. Время на раздумья - до 1 июля 2010-го. Одни присматриваются к новшеству, у других нет денег на выкуп. К этому времени, по мнению специалистов, могут измениться условия - в пользу арендаторов, и их риски "не вписаться в процесс" уменьшатся. Кроме того, не исключено удешевление недвижимости - на треть.