Завтра депутатам Госдумы предстоит решить, кто и как будет проводить государственную кадастровую оценку земли и, что самое главное, можно ли будет ее оспорить. В первом чтении планируется рассмотреть законопроект "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в РФ" и другие законодательные акты РФ". Слушания данного законопроекта должны были состояться еще осенью 2007 года, но руки у депутатов прошлого созыва до него так и не дошли. Больше года понадобилось и депутатам нового созыва, чтобы вынести этот вопрос на обсуждение.
Что ж, депутатов понять, наверное, можно, ведь сегодня это один из самых острых вопросов как для бизнеса, так и для граждан, поскольку налог на землю насчитывается исходя из ее кадастровой стоимости. Более того, после введения налога на недвижимость от кадастровой оценки будет зависеть и этот налог.
При этом кадастровая стоимость земельных участков используется не только для целей налогообложения. Она предназначена для оценки всей земельной собственности в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, обеспечения всех видов рыночных операций с землей, создания и развития земельного фондового рынка. В частности, кадастровая стоимость используется при определении цены выкупа земельных участков, причем как находящихся в государственной или муниципальной собственности, для нужд граждан и бизнеса, так и частной собственности для нужд государства.
К сожалению, в настоящее время, как утверждают эксперты Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), конечная оценка оставляет желать лучшего.
В РСПП постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Особенно страдают крупные города. Только в Москве, по данным департамента земельных ресурсов города Москвы, за три года максимальная кадастровая оценка земли выросла в 3,5 раза - до 213 тысяч рублей за квадратный метр (район Остоженки). Три года назад самый высокий показатель кадастровой стоимости земли под застройку жилыми домами в центре Москвы был на уровне 60 тысяч рублей. Сегодня для офисов максимальный показатель составляет 136,4 тысячи рублей (ЦАО) и минимальный - 1,8 тысячи рублей за квадратный метр (окраина Зеленограда). Для торговли - 162 тысячи рублей и 2 тысячи рублей за квадратный метр соответственно.
Самое главное, как отмечают в РСПП, оспорить можно только процедуру кадастровой оценки, но не ее результаты. Если законопроект будет принят, то у бизнеса появится возможность изменить данное положение вещей. Во-первых, определять кадастровую стоимость будут оценщики, причем только те, кто удовлетворяет требованиям закона об оценочной деятельности и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей. Сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре кадастровой оценки. Это дает чиновникам возможность злоупотреблять своим положением - например, занижать стоимость государственной недвижимости при ее продаже.
Как пояснил "РБГ" Дмитрий Терентьев, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" поправки к закону об оценочной деятельности предполагают передачу кадастровой оценки объектов недвижимости саморегулируемым организациям оценщиков (СРО). Если закон изменится, ключевую роль в механизме кадастровой оценки будут играть СРО оценщиков, уменьшится зависимость участников рыночных отношений от произвола чиновников, считает эксперт. Принятие поправок приведет к существенному расширению рынка оценочных услуг в России. Оценку кадастровой стоимости смогут проводить не только крупные столичные оценочные компании, но и региональные оценщики, отметил Дмитрий Терентьев. Кроме того, сам факт обязательного участия оценщика в определении кадастровой стоимости недвижимости несомненно повысит престиж этой профессии, уверен эксперт.
Во-вторых, новый закон вводит механизм досудебного урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Другими словами, если у вас возникнут сомнения в результатах ранее проведенной оценки, заказчиком которой было государство, вы сможете обратиться к услугам независимого оценщика, который оценит ваш объект недвижимости заново. Если же результаты его оценки о той или иной стоимости объекта не устроят муниципалитет или субъект, то тогда оспорить это можно будет уже в суде.
Помимо этого законопроектом определяется, что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также устанавливается периодичность государственной кадастровой оценки. Кстати, здесь изменений не произошло, так же как и сейчас государственная кадастровая оценка после вступления нового закона в силу будет проводиться не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.
Законопроект нужный и важный, и никто с этим не спорит. Однако у него есть и подводные камни. Как рассказала "РБГ" Дарья Окунева, управляющий директор компании "Нексиа Пачоли Консалтинг", сама идея о расчете кадастровой стоимости с применением методик определения рыночной стоимости - хорошая. В настоящий момент ситуация сложилась таким образом, что рядом расположенные земельные участки имеют кадастровую стоимость, различающуюся в десятки раз. Особенно заметна данная тенденция в отдаленных от центра регионах. Но все-таки необходимо отметить, что кадастровая оценка необходима прежде всего для целей налогообложения, говорит эксперт. Вот тут появляется проблема. Дело в том, что методики оценки земельных участков базируются на расчете исходя из функционального назначения земельного участка. Есть в оценке такое понятие - принцип наиболее эффективного использования земельного участка, который заключается в том, что из всех законодательно разрешенных и физически возможных вариантов застройки участка выбирается тот, который максимизирует стоимость, пояснила Дарья Окунева. Например, на земельном участке стоит хибара, однако анализ НЭИ показал, что наиболее эффективное использование - под строительство торгового центра. Соответственно стоимость будет рассчитываться исходя из доходов, которые будет приносить торговый центр. А собственник земельного участка, получается, даже не планируя его застраивать чем-нибудь иным, кроме хибары, должен платить налог, как если бы там был торговый центр, отметила эксперт. По мнению Дарьи Окуневой, несложно представить реакцию собственников земельных участков, когда налог, определенный исходя из расчета стоимости земельного участка на основании методов, используемых при расчете рыночной стоимости, окажется для них непосильным бременем.
