- А почему эта квартира дешевле? Подобный вопрос регулярно задают посетители риелторских фирм, рассматривая варианты предложенного на продажу жилья, где похожие квартиры разительно отличаются ценой.
- Да в этой квартире одна бабушка прописана. Но она - никто. Ее выписать раз плюнуть. Зато посмотрите, насколько цена ниже... - заливается соловьем продавец.
И правда, цена на квартиру с "довеском" существенно ниже. Поэтому дешевизна такой квартиры, как правило, становится решающим фактором при покупке.
Статистика не знает, сколько сегодня на вторичном рынке жилья продается квадратных метров с бывшими жильцами. Но после поправок в Жилищный кодекс, где появился термин "бывшие члены семьи", эта цифра оказалась весьма солидной. И она быстро растет. Жилье с "довеском" теперь не экзотика, а реальность.
Люди, которых продают вместе с квадратными метрами, - это, как правило, граждане, которые оказались не нужны собственнику. Он по разным причинам не утруждает себя лишними хлопотами по выписке и выставляет на продажу жилье с живыми людьми. На защиту таких вчерашних членов семьи и встала Судебная коллегия Верховного суда, рассмотрев одно из подобных дел.
Некая гражданочка обратилась в суд с просьбой выселить из ее квартиры чужого человека. Дама рассказала суду, что купила жилье у хозяина, который продал ей квартиру вместе со своей бывшей женой. Бывшая же по доброй воле уходить и выписываться из квартиры не захотела. Поэтому новая владелица просила суд выписать женщину принудительно по части 1 статьи 35 Жилищного кодекса и пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса.
Выселяемая в свою очередь тоже написала встречный иск, по которому просила договор купли-продажи считать недействительным и оставить ее в покое.
Кузьминский районный суд и потом Мосгорсуд пошли навстречу покупательнице жилья, а бывшему члену семьи продавца отказали. Но следующая инстанция - Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда - отменила эти решения в той части, где говорится о принудительной выписке вчерашней жены и снятии ее с учета.
Причем главная судебная инстанция страны объяснила, почему она это сделала. По ее мнению, с выводами предыдущих судов никак нельзя согласиться, потому как они неправильно трактуют закон.
Действительно, по статье 292 ГК переход права собственности от одного человека к другому является основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника. Но, вспоминая этот закон, забыли о другом. По статье 19 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса" действие положений части 4 статьи 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилья при условии, если в момент приватизации квартиры эти граждане имели равные права пользоваться этими квадратными метрами с тем, кто жилье на себя приватизировал.
По закону о приватизации граждане, занимающие квадратные метры на условиях договора социального найма, вправе с согласия всех совершеннолетних членов семьи приобрести это жилье в собственность. Из этой правовой нормы следует, что приватизация жилья возможна лишь при условии, что все живущие в квартире согласятся на приватизацию. В том числе и бывшие. Каких-либо исключений для живущих совместно с нанимателем членов его семьи и бывших членов закон не предусматривает.
Резюме
При прекращении семейных отношений с собственником приватизированных квадратных метров за бывшим членом семьи, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования этим самым жильем, потому как на его приватизацию необходимо было согласие этого человека.