Необычное исковое заявление поступило в Динской районный суд.
72-летняя пенсионерка потребовала признать незаконным арендный договор, по которому за использование более чем гектара чернозема фирма назначила ей выплату... по три яблока в день.
На развалинах совхоза
Когда въезжаешь в центральное отделение поселка Агроном (в двух десятках километров от Краснодара), в глаза бросаются здешние достопримечательности: новенькая сверкающая автозаправка и строящаяся уже лет десять двухэтажная поликлиника. Но главное вокруг - яблоки. Их продают почти у каждого дома, выставив за калитку табуретку с весами и рекламным образцом с блестящим бочком.
Весной вокруг пенно-белой шапки раскидистых яблоневых садов совхоза-миллионера когда-то жужжали специально завезенные для рекордных урожаев пчелы. Со временем на развалинах образовалось ОАО. Про пчел забыли, а некогда славный передовик начал стремительно хиреть.
Несколько лет назад бывшим работникам совхоза за их многолетний добросовестный труд государство вручило земельные доли. Правда, в "общем котле" - в виде части из прежней совхозной земли.
Но в результате заслуженный подарок, по мнению отработавшей здесь 35 лет Любови Трубицыной, превратился в подобие земельного ваучера.
В 2002 году в ОАО предложили крестьянам сдать эту собственность в аренду на пятнадцать лет.
- А чтобы по кабинетам не бегать, нам присоветовали написать доверенность на имя одного из приближенных к руководству юристов: мол, он все как надо оформит, без очередей, - вспоминает 72-летняя пенсионерка.
Позже выяснилось: в числе полномочий в той самой доверенности, которую бывшие работники совхоза подмахнули, толком не изучив, как раз говорилось, что тот человек имеет право заключать любой договор аренды от имени каждого из них.
- Мы ж думали, это как квартиранта на время пустить, - вздыхает собеседница. - А дом-то нашим останется...
Представители хозяйства тем временем скупали землю у бывших работников, срочно нуждавшихся в деньгах. В итоге в руках арендатора оказалась треть от общего "котла". И теперь уже, по мнению пенсионерки, он фактически начал диктовать свои условия хозяевам - как владелец значительного числа земельных долей.
- 150 килограммов яблок и 100 килограммов пшеницы в год - такую плату назначили мне за то, что пользуются земельной долей размером в 1,63 гектара, - рассказывает Трубицына. - Если "яблочную выплату" разбить на дни, получается... по три яблока в день.
Столько же определили и другим совхозным работникам за аренду их долевой собственности. А ведь в их общий земельный "котел" входят и черноземные пашни, и участки с яблоневыми садами.
Молчание Фемиды
Казалось, не нравится - выделяй свою землю и уходи сам на ней хозяйствовать. Но не тут-то было! Ни одна из судебных тяжб дольщиков с арендаторами за право на выдел еще ни разу не увенчалась успехом.
Год назад сын Любови Трубицыной Андрей решил объединиться с родней и попробовать оформить свои паи под фермерское хозяйство. Даже трактор купили, чтобы землю обрабатывать самостоятельно. Дали официальное объявление в газету о выделе участка, провели межевание за свой счет.
- Но в регистрационной службе не выдали свидетельства о праве собственности, так как, по документам, земля находится в аренде до 2017 года, - говорит Трубицын.
В районном суде, куда обратились крестьяне, им вначале вынесли определение договориться с арендатором в добровольном порядке.
- Но в выделе здесь категорически отказали, ведь мы и в межевую контору пошли не в ту, что руководство ОАО посоветовало, и участок выбрали не тот, что хотели нам дать, - продолжает собеседник. - Искать поддержки у своего депутата не стали, поскольку руководитель фирмы и есть наш районный депутат.
Директор - он же арендатор и районный депутат - свои действия объясняет заботой об интересах хозяйства.
- Год назад, действительно, еще 11 дольщиков попытались выделиться через Арбитражный суд, но им отказали, и правильно сделали, - говорит он. - Это конфликт двух интересов: я не хочу раздробления хозяйства, а они воспринимают свою долю как частную собственность и желают ее забрать. Разрешишь уйти одному - пойдет цепная реакция.
Что касается арендной платы, то, как заверило руководство ОАО, официально еще никто своих претензий на этот счет не заявлял. А в последний год выплату яблоками и пшеницей увеличили на 50 килограммов.
Трубицыны же считают, что забота об общем благе - всего лишь слова, и крестьян, пользуясь их юридической безграмотностью, просто-напросто загнали в бумажный тупик.
Точно с такими же проблемами сегодня сталкиваются крестьяне многих районов Кубани. На вопрос, а почему они ни разу не попросили помощи у местных властей, жители "яблочного" поселка удивленно пожали плечами: а зачем? Мол, все равно не помогут.
Властный рычаг
А вот глава Динского района Сергей Жиленко считает, что крестьянам не только по судам ходить нужно, но и к представителям органов власти обращаться.
- Я согласен с тем, что люди должны сами определяться, а не подстраиваться под арендатора, - сказал он в беседе с корреспондентом "РГ". - Жаль, что крестьяне к нам за помощью не пришли. Мы готовы их поддержать.
Крестьяне тем временем в очередной раз подали иск в Динской районный суд - о признании договора "яблочной" аренды незаконным. Но захотят ли их выслушать? Поначалу причиной для отказа стало неправильно оформленное исковое заявление, а затем дольщикам объяснили, что срок для исправления ошибок в их заявлении был пропущен, потому иск опять не приняли. Краевой же суд, куда Трубицыны после долгого обивания порогов подали частную жалобу, обязал своих районных коллег делом этим таки заняться. Сейчас мать и сын ждут окончательного вердикта.
Сергей Тимченко, председатель комитета по вопросам имущественных и земельных отношений ЗСК:
- Порядок выдела земельной доли из общей собственности определен в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Если хотите выделить пай, можно попытаться это решить на общем собрании дольщиков. Не согласны с выводами собрания - добивайтесь отмены решения в суде. Камнем преткновения часто становится и выбор местоположения участка. Проблема также рассматривается на собрании дольщиков: оно должно определить конкретные места для выдела. Но и здесь, не найдя компромисса, можно попытаться решить проблему в суде.
Все происходит проще, когда земельная доля не обременена договором аренды. Тут дольщик или руководствуется решением собрания о местоположении участка, или подает объявление в газету о том, что он в конкретном месте пожелал выделить свой участок.
Однако если его доля обременена арендой, то подобных действий недостаточно. Сначала необходимо расторгнуть договор аренды. Происходит это по обоюдному согласию или опять-таки через суд. И здесь есть важная деталь: моментом расторжения является не принятие решения суда и не обоюдная договоренность, а конкретная дата внесения соответствующих изменений в регистрационной службе. Регистрационная же служба обязана исполнить решение суда, а если достигнута договоренность по обоюдному согласию, достаточно просто подать заявление.
Закон на сегодняшний день не лишает арендатора права скупать земельные доли и быть их собственником. И уже затем как владелец части долевой собственности арендатор на законных основаниях и в суде, и на собрании действительно может возражать против выдела того или иного дольщика, если его земля обременена арендой. Не установлен федеральным законом и предельно допустимый размер арендной платы за использование долевой собственности. В Краснодарском крае ее рекомендуют выплачивать не менее семи процентов от стоимости валового сбора.
На заметку
Комитет по вопросам имущественных и земельных отношений Законодательного собрания Краснодарского края: (861) 268-41-25.