Областное правительство отложило на неопределенный срок вступление в силу постановления об утверждении кадастровой стоимости земель. Поводом послужили многочисленные обращения предприятий - для них новые расценки вылились в двукратное увеличение налогооблагаемой базы и пятикратный рост арендной платы.
Страсти по кадастру
Краткая предыстория. В декабре прошлого года вышло сразу три постановления правительства Свердловской области, которые касались земельной темы. Нормативным актом № 1347 утверждалась новая кадастровая стоимость земель, № 1342 - новые ставки аренды, а № 1365 - формула расчета арендной платы. Точкой отсчета было выбрано 1 января 2009 года.
Согласно Земельному кодексу, кадастровую стоимость рассчитывают федеральные структуры, ставку арендной платы устанавливают регионы, а поправочные коэффициенты и ставки земельного налога - муниципалитеты, в зависимости от категории земли и типа деятельности предприятия.
Например, в Екатеринбурге участки под магазинами сдаются в аренду по ставке 2,7, под кафе и ресторанами - по 3,8, под гостиницами - 6,0. Для обрабатывающего производства этот коэффициент равен 1,8. Казалось бы, откуда жалобы?
- Арендная плата существенно возросла, потому что изменилась кадастровая стоимость земли (которая является базой для расчетов. - Прим. ред.). Если раньше мы платили 7 миллионов рублей, то теперь та же самая площадь будет стоить вдвое дороже - 14 миллионов. Ну хорошо, наше предприятие эту нагрузку потянет, а вот что делать малому бизнесу? На мой взгляд, это не совсем логичный антикризисный шаг со стороны государства, - говорит директор одного из пищевых предприятий Екатеринбурга.
По мнению экспертов, именно из-за роста земельных платежей половина компаний "среднего эшелона" может вообще уйти с рынка. Подтверждением этому служит признание топ-менеджмента екатеринбургского строительного холдинга в том, что одной из главных причин банкротства компании стало увеличение земельной аренды. В текущем году она поднялась с 1,5 до 11 миллионов рублей.
В министерстве по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО) ссылаются на то, что новые ставки были предварительно согласованы с муниципалитетами. И обещают их скорректировать. Но для этого нужно, чтобы органы местного самоуправления высказали свою позицию.
- Мы заранее обращались к муниципалитетам с просьбой высказать предложения, ведь они лучше знают местные условия и могут предложить оптимальный вариант, учитывающий интересы и арендаторов, и арендодателей. Но они отнеслись к своей задаче формально. В результате после 1 января начали поступать жалобы от граждан и юридических лиц, - замечает заместитель министра Михаил Жабреев. - Сейчас мы вновь разослали письма, в которых предлагаем еще раз, теперь уже до 1 июня текущего года, рассчитать ставки арендной платы в зависимости от новой кадастровой стоимости земель, чтобы наконец-то появились реальные цифры.
Больше всего промышленники опасаются, что пока местные власти будут раскачиваться, может начаться настоящий передел собственности. Ведь у предприятий, которые не потянут эту ношу, землю будет нетрудно отобрать, расторгнув договор аренды.
"Золотые" метры
Не менее сложная ситуация складывается и с земельными налогами. По мнению министерства финансов Свердловской области, в Екатеринбурге должны действовать максимальные ставки. Понижающий коэффициент предусмотрен только для промышленных участков, превышающих 30 гектаров. Естественно, ни малый, ни средний бизнес под эту категорию не подпадают. Так же как и под льготное налогообложение. Директора заводов считают, что такие условия фактически лишают средний бизнес оборотных средств. "Малышам" проще: у них и площади поменьше, и сборы более щадящие.
Городская администрация ссылается на то, что ставка земельного налога и без того уже была снижена (с 1,5 процента до 1,3) в ноябре прошлого года.
- Эта цифра экономически обоснована, она утверждалась с учетом прогнозов социально-экономического развития муниципального образования на 2009 год, а также планируемого бюджета на 2009 - 2011 годы, - прокомментировал заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий.
Сегодня средняя кадастровая стоимость участков под административными зданиями и промышленными объектами в столице Среднего Урала составляет 4357 рублей за квадратный метр. В городах Свердловской области - в среднем 1493 рубля.
- У нас земля вдвое дороже, чем в других городах-миллионниках! - возмущаются екатеринбургские директора. - Например, в Санкт-Петербурге всего 2300 рублей за квадратный метр, в Челябинске - от 400 до 3000 в зависимости от квартала. Почему?
Тем же вопросом задаются руководители предприятий, расположенных в области.
- В этом году кадастровая стоимость нашего участка увеличилась в три раза: с 306,12 до 1113,8 рубля за квадратный метр. Хотя мы и располагаемся в сельской местности, и зарегистрированы как ИП, ставка земельного налога у нас 1,5 процента - даже выше, чем в Екатеринбурге, - говорит директор одного из предприятий Сысертского района.
Желание заработать на земле понятно, ведь этот налог является одним из основных источников пополнения местных бюджетов. На некоторых территориях Свердловской области на него приходится половина всех налоговых отчислений, особенно сейчас, когда упали доходы физических лиц. Поэтому не исключено, что при кадастровой оценке земель, которая проводилась в регионе в прошлом году, были допущены определенные перегибы. Такие прецеденты уже были в других субъектах РФ. Так, в феврале Торгово-промышленная палата совместно с Роснедвижимостью выявила факты искажения результатов кадастровой оценки в 10 регионах. В среднем цифры оказались завышенными в 3 - 4 раза, а в Удмуртии, например, в 50 раз. УрФО в "черный" список, к счастью, не попал. Однако руководители предприятий по-прежнему сомневаются, что заявленные цены соответствую действительности.
В Кадастровой палате с этим мнением категорически не согласны.
- Государственная оценка земель на территории Свердловской области была выполнена в соответствии с методическими указаниями, утвержденными министерством экономического развития и торговли РФ 15 февраля 2007 года. За основу брались рыночные цены предложения и спроса по сделкам купли-продажи, аренды, ипотеки; информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов. Для проведения работ привлекались профессиональные оценщики и юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Результаты прошли экспертизу в Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости и после рассмотрения на областной межведомственной комиссии были утверждены постановлением регионального правительства, - заявляет Антон Талюкин, заместитель директора ФГУ "Земельная кадастровая палата".
Эту позицию поддерживают и в МУГИСО.
- Еще в мае прошлого года мы разослали по территориям проект новой кадастровой стоимости земель, чтобы те заранее оценили предстоящие изменения и в случае необходимости высказали свои замечания, - говорит Михаил Жабреев. - Откликнулось только несколько муниципалитетов. Остальные прислали письма, в которых согласились с предложенными расчетами. После чего проект был доработан Роснедвижимостью и снова разослан по городам. И снова получил одобрение муниципалов.
Ошибка ценой в миллионы
По правилам государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Первый раз Свердловская область делала это в 2002-2005 годах, так что формально к новой экспертизе не придерешься. Но, с другой стороны, возникает вопрос: неужели за три года земля под заводами подорожала в три раза, ведь это не жилая недвижимость, которая высоко котируется на рынке?
- В среднем по области кадастровая стоимость земли по сравнению с 2002 годом возросла всего на 37 процентов. Из 16 групп участков наиболее доходными для бюджета являются всего семь - они дают 80 процентов отчислений. Это земли под офисами, административными зданиями, автостоянками, гаражами, жилыми домами, объектами промышленности, торговли и общественного питания. Их кадастровая стоимость выросла почти в два раза. А там, где были сделаны ошибки в расчете ставок арендной платы или они вообще не пересчитывались, произошел скачок в десять и более раз, - уточняет Михаил Жабреев.
По мнению Олега Скуфинского, председателя комитета по оценке и экономике недвижимости ТПП РФ, причин несоответствия между кадастровой и рыночной стоимостью может быть несколько. Во-первых, недоброкачественная работа оценщиков, во-вторых, неверная исходная информация, в-третьих, неучет каких-то локальных ценообразующих факторов.
Одно дело - определить кадастровую стоимость единичного объекта, другое - провести оценку сотен тысяч в сжатые сроки на обширной территории. Поэтому в большинстве зарубежных стран налоговая база объекта устанавливается с дисконтом, например, 75 процентов от кадастровой стоимости.
К тому же за рубежом заводы, как правило, строят на окраинах, где земля дешевле. В российских же городах предприятия могут оказаться как в зоне с низкой ставкой земельного налога, так и в дорогом центре.
Законен ли закон?
Есть у земельной проблемы и еще один аспект. Злополучное постановление правительства
№ 1347 было принято 19 декабря 2008 года. По закону оно должно было быть опубликовано не позднее 1 января 2009 года. Однако 24 декабря в "Областной газете" вышел лишь основной текст документа, без 450-страничного приложения, где, собственно, и содержались новые земельные расценки. Вместо этого издание отсылало читателей на сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.
Когда информация об ошибке просочилась в СМИ, чиновники спохватились и попытались исправить ситуацию, разместив полный текст в системе "Консультант". По закону при определении налоговой базы ФНС должна использовать данные о кадастровой стоимости земель, предоставленные до 1 марта текущего года, так что на первый взгляд требование выполнено. Однако многие юристы по-прежнему считают, что налоги и ставки арендной платы в этом году должны рассчитываться по старым кадастровым расценкам, поскольку, согласно Уставу Свердловской области, все нормативные акты должны обязательно публиковаться в полном объеме в открытых источниках. Электронные базы данных к таковым не относятся.
Правда, есть и другая точка зрения.
- Областной суд буквально на днях отказал в иске организации, оспаривающей законность постановления № 1347, на основании того, что полный текст документа был размещен в сборнике "Ведомости Законодательного собрания", а значит, он обладает юридической силой, - подчеркивает доктор юридических наук Владимир Винницкий.
Однако предприниматели видят в процедуре согласования документа еще одно нарушение. Несмотря на то, что постановление напрямую затрагивает интересы малого и среднего бизнеса, его не отправляли в совет по развитию МСП для обязательной общественной экспертизы, считают в свердловском отделении общественной организации "ОПОРА России". А значит, новая кадастровая стоимость земли до сих пор не вступила в силу.
Промышленники придерживаются более мягкой позиции. Саботировать арендные и налоговые платежи они не собираются. Но предлагают вернуть кадастровую стоимость земли и арендную ставку на уровень 2008 года.
Возможно, предвосхитив этот шаг, 30 марта область издала новое постановление № 332, в котором перенесла на год оплату аренды по новым ставкам. А 27 апреля вышел в свет еще один интересный документ под №458, которым отменяется дата ввода новой кадастровой стоимости земли. Правда, все остальные пункты документа остаются в силе. Отчаявшись разобраться в этих чиновничьих хитросплетениях, корреспондент "РГ" задала вопрос напрямую в МУГИСО: "Так когда же мы начнем платить за землю по новым расценкам?" Как сообщил Михаил Жабреев, в текущем году расчет аренды будет проводиться по формуле 2008 года с увеличением на 11,5 процента. Что касается земельного налога, то здесь представители министерства переложили ответственность на органы местного самоуправления, заявив, что именно они имеют право в течение всего налогового периода уменьшать или увеличивать ставки.
С начала года арендная плата на землю в Югре была увеличена в несколько раз, и это вызвало большое недовольство предпринимателей округа. Они обратились к губернатору и председателю окружной Думы с жалобой на то, что в условиях кризиса такие траты ложатся дополнительным бременем на их деятельность, повышают себестоимость продукции и услуг, а следовательно, ведут к росту цен.
Для облегчения обстановки на местах действие приказа об утверждении новых ставок было приостановлено. Однако, как сообщил зампред правительства Югры, директор департамента государственной собственности Гаджи Амиров, сама система оценки земли остается в силе. Просто муниципалитеты получат больше полномочий при определении арендной ставки и в зависимости от конкретных обстоятельств на месте будут повышать или понижать коэффициенты к базовому тарифу. Если раньше их диапазон составлял 0,5 - 1,5 процента, то теперь его предлагается расширить - от 0,2 до 1,8.
По мнению зампреда правительства Югры, земля давно стала основным ресурсом, и приказ об увеличении ставок был попыткой реально ее оценить. В свое время, говорит он, гектары раздавались без ограничений и стоили копейки, но продолжаться дальше это не должно.
Амиров считает некорректным заявление некоторых предпринимателей о том, что ставки повышены в сто раз. По его мнению, правильнее приводить конкретные цифры. Например, раньше кто-то из предпринимателей платил за землю 22 рубля в год, а сейчас 1,5 - 2 тысячи. Такие цифры вовсе не выглядят шокирующими. По мнению Гаджи Амирова, новые ставки отражают реальную стоимость земли.
Тем не менее повышение отложили. Арендные каникулы продлятся два года, до стабилизации обстановки.
Кстати
По данным министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области, в 2008 году доходы казны от сдачи в аренду земли выросли в пять раз, составив 45 миллионов 574 тысячи рублей. На 31 декабря 2008 года в собственности субъекта РФ находился 1401 участок.