Во Владимирской области разгорелись страсти из-за пересмотра кадастровой стоимости земельных участков.
Переоценка, утвержденная губернатором № 965 от 21 ноября 2008 года, повлияла на стоимость выкупа земли, размеры налоговых и арендных платежей. Так, сумма налога для домостроительного комбината в Коврове выросла почти в 20 раз, для одной из АЗС на федеральной трассе - более чем в 200.
Есть немало примеров пятикратного, а то и десятикратного подорожания. Но и это не предел. К примеру, участок 400 квадратных метров под магазином райпо в деревне Хрястово Собинского района поднялся в цене в 365 раз - до 660 тысяч рублей.
Расчеты и прогнозы
В Законодательном собрании области не скрывают, что ожидали негативной реакции на введение нового земельного кадастра. Но реальность превзошла все прогнозы - поток жалоб растет. Предприниматели требуют отмены постановления губернатора, утвердившего переоценку более 550 тысяч земельных участков, и готовы добиваться справедливости даже в суде.
Между тем, по данным комитета Законодательного собрания по экономической политике и собственности, с ноября прошлого года средняя стоимость продаваемых земельных участков в области снизилась со 184 до 130 тысяч рублей.
- Если исходить из того, что кадастровая цена наиболее реально отражает рыночную стоимость земли, то в этом году она должна быть ниже, чем в 2008 году, - считает председатель комитета Сергей Сахаров. - В период кризиса непомерное увеличение налогового напряжения таит огромную угрозу для бизнеса.
Словно в подтверждение этих слов президент Владимирской областной топливной ассоциации Рустам Вишняков прогнозирует, что в 2009 году из 250 местных АЗС подавляющее большинство будут убыточными. По условиям пожарной безопасности они вынуждены иметь до 80 процентов лишней площади, и зачастую аренда земли обходится им в 2,5 раза дороже, чем типовые затраты (зарплата, налоги, электроэнергия). Не спасает и выкуп участков. Так, три года назад земля под одной из заправочных станций во Владимире была приобретена за 2,5 миллиона рублей, а земельный налог, который предпринимателю придется заплатить в 2009-м, составит более миллиона!
Чем дороже, тем лучше
- Есть мнение, что земля во Владимирской области слишком дорогая. Но что плохого в том, что она ценится? - заявляет замдиректора департамента имущественных и земельных отношений администрации области Жанна Горяйнова. - Исходные данные для расчетов в Федеральное агентство кадастровой оценки объектов недвижимости давали органы местного самоуправления. И постановление губернатора № 965 от 21 ноября 2008 года, утвердившее кадастровую оценку, - результат коллегиальной работы, ведь учитывались предложения муниципальных властей.
- Прежде земля была недооценена, - считает заместитель руководителя управления Роснедвижимости по Владимирской области Алексей Антонов. - Ее оценка в населенных пунктах проходит второй раз, и сегодня стоимость участков наиболее приближена к рыночной, поскольку учитывает более 50 факторов.
Позицию чиновников разделяют руководители "специфических" районов. В Киржачском, например, до сих пор завидовали соседям из Московской области, получавшим солидные доходы от использования главного ресурса. Один из основных факторов, определяющих стоимость земли, - расстояние до региональной столицы. Выходило, что участок, который ближе к Владимиру, был дороже аналогичного, от которого до МКАД всего 60 километров. На этапе подготовки кадастра районные власти тесно работали со специалистами, высказывали замечания, предоставляли материалы из местных агентств недвижимости и теперь довольны результатом.
Руководство Петушинского района также считает, что вопрос пересмотра кадастровой стоимости земли под объектами назрел. Было время, когда предприниматели покупали участки за 100 тысяч рублей, а продавали юридическим и физическим лицам за два миллиона. Теперь наделы подорожали в девять раз, что вполне справедливо.
Золото середины
Чиновники предостерегают: добившись отмены постановления губернатора, можно разрушить финансовую базу муниципалитетов. Ведь кадастровая стоимость лежит в основе расчетов арендной платы и налогов - существенного источника средств для бюджетов всех уровней.
Самое сложное - найти баланс между интересами предпринимателей и органов местного самоуправления. Но возможности для компромисса не исчерпаны, поскольку велик разброс сумм платежей. Например, во Владимире магазины платят за квадратный метр - 229 рублей, в Гусь-Хрустальном - 899, а в Судогодском районе - 18. И оптимальный выход, как считают в департаменте имущественных и земельных отношений, в снижении ставок арендной платы.
Судя по отсутствию жалоб, "золотой середины" достигли в Киржачском районе, где уменьшили ставки для промышленных и строительных предприятий с 5 до 2 процентов, торговых - с 10 до 5, транспортных - с 3 до 1,5.
- Размер платы мы рассчитывали так, чтобы не "терроризировать" бизнес, - объясняет глава района Владимир Старовойтов.
Дифференцированно подошли к ставкам земельного налога в городских и сельских поселениях Петушинского района. Максимум оставили в глубоко дотационных территориях, а минимум - 0,07 процента - там, где есть другие источники дохода. В итоге местный металлический завод даже подал заявку на дополнительный прирез земли.
С задачей минимизировать последствия резкого увеличения налогового бремени справились и в областном центре. По прогнозам платежи в этом году вырастут здесь всего на восемь процентов. Однако, сетует начальник городского управления по земельным ресурсам Евгений Серов, в новой модели кадастровой оценки нет минимальных значений. Если раньше стоимость квадратного метра для объектов промышленности колебалась от 30 до 2000 рублей, то теперь она практически одинакова в любом месте города. Поэтому роль ставок не так велика.
Школьный парадокс
Пострадавшими после принятия нового кадастра считают себя члены ТСЖ "Рпень". Земля у них подорожала в 60 раз по сравнению в 2008 годом, а арендная плата выросла в 25 раз. Недоумение людей вызвало то, что при расчетах учитывались затраты на объекты тепло-, водо- и электроснабжения, которых в их поселке фактически нет. Однако порядок разрешения таких споров, а также возмещение ущерба в результате проведения кадастровой оценки законодательством не установлен. Подтверждение или опровержение оценки может дать только сама организация, сделавшая оценку.
Есть вопросы к творцам кадастра и у предпринимателей и муниципалитетов. Предприятия, которые купили землю и провели на ней коммуникации, оказались в проигрыше. Улучшение повысило ее стоимость и, соответственно, - налоги. Где же логика? И чем руководствовались авторы методики, когда определяли, что стоимость квадратного метра земли под объектами народного образования в 10 раз дороже, чем под промышленными предприятиями?
- Школы, больницы, стадионы вошли в одну категорию с административными зданиями, - рассказывает глава Петушинского района Алексей Середа. - По этой причине нам придется платить налог на землю четыре миллиона рублей - в 3-4 раза больше, чем тратим на ремонт в общеобразовательных учреждениях. Удельная стоимость квадратного метра земли под ними - 104 рубля, под промышленными объектами - 10. Таким образом, выходит, школа с площадью два гектара платит такой же земельный налог, как и предприятие, имеющее 20 гектаров. Мы не в состоянии выплачивать столь громадные средства - они не запланированы в бюджете. Необходимо принимать федеральное решение и выделять школы, больницы, учреждения культуры и спорта в отдельную категорию.
Кстати, не дожидаясь реакции из центра, в районном центре изобрели свой способ выживания: у 8 из 10 объектов народного образования земли оформили как складские площади.
Лев Фадейчев, глава города Лакинска:
- Через Лакинск проходит федеральная трасса. Мы не получаем от нее ничего, кроме погибших в ДТП. Но участки вдоль дороги ценятся гораздо дороже. Требуется серьезная экспертная оценка кадастровой стоимости. Методика ее расчета чересчур кабинетна и совершенно не отражает реальное состояние экономики, при котором нельзя допустить повышения налогов выше, чем на 20 процентов. Надо быть реалистами и понимать: если мы повышаем налоговое бремя в десятки раз, это обернется неисполнением бюджета.
Сергей Сахаров, председатель комитета по экономической политике и собственности Законодательного собрания Владимирской области:
- Мы предлагаем увеличить количество групп и видов разрешенного использования оцениваемых земельных участков. Это позволит дифференцированно подойти к определению кадастровой стоимости по каждой группе. А также предусмотреть возможность включения в состав факторов стоимости характеристик, имеющих отношение не только к земельному участку (в частности, организационно-правовая форма и социальная значимость организации, использующей земельный участок). Призываем представительные органы муниципального самоуправления устанавливать ставки от кадастровой стоимости земельных участков с учетом основных направлений антикризисных программ, принятых на федеральном и региональном уровнях, и в ряде муниципальных образований пересмотреть налоговые ставки. Анализ ситуации и поиск компромисса поможет избежать потерь.