Кадастровый спор в Свердловской области набирает обороты. Палата представителей регионального Заксобрания выступила с предложением скорректировать результаты оценки земли. На эти цели депутаты готовы выделить из бюджета 30 миллионов рублей.
Дважды два - десять
Напомним, что первый материал на эту тему вышел в "Экономике УрФО" 28 мая ("Ставка больше, чем бизнес"). Поводом послужили многочисленные жалобы предприятий на резкий рост налога и арендной платы за землю. Оказалось, что причина кроется в изменившейся кадастровой стоимости участков.
В 2007 году ФГУП "Земля", выбранное по конкурсу региональным министерством по управлению госимуществом (МУГИСО), провело оценку земель на территории Свердловской области, результаты которой были утверждены постановлением регионального правительства (ПП) № 1347 от 19.12.2008. А уже в марте 2009-го предприятия стали получать уведомления об увеличении земельного налога в два-три раза. Не лучше обстояли дела и с арендой - платежи выросли в 5 - 10 раз. Среди директоров начался ропот: почему в Свердловской области земля в одночасье стала "золотой"?
- Сравнение с соседями по УрФО не совсем корректно. Все зависит от того, по какой модели проводилась кадастровая оценка - экспертной или математической. Дело в том, что до 2007 года повсеместно применялась экспертная оценка: собиралась комиссия, проводился анализ объекта, при котором учитывалось множество факторов, от местоположения участка до уровня преступности в населенном пункте. За основу, кстати, брали цены на квартиры, потому что земельный рынок на тот момент был еще в зачаточном состоянии, и уже от цены недвижимости через коэффициенты определяли стоимость земли, - поясняет Михаил Жабреев, заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области. - Естественно, при такой методике нельзя было уйти от субъективности. Поэтому в 2007 году МЭРТ утвердило новую, в ее основе - компьютерная программа, которая проводит расчеты, исходя из фактических рыночных цен на землю за отчетный период. Математика таких доводов, как "кризис", не приемлет. Да и не было еще кризиса в 2007 году, когда мы объявлял
и конкурс и заключали договор с ФГУП "Земля".
Вот и выходит, что в тех регионах, где предыдущая оценка проводилась менее двух лет назад, например, в Челябинской области, до сих пор действуют более щадящие экспертные расценки. А в тех, где анализ построен на математической модели, стоимость земли увеличилась. По словам Жабреева, в Тверской области - более чем в четыре раза, в Московской - в 3,5, в Ульяновской - в 40 раз.
Куплю заводик. Недорого
Можно было бы предположить, что на росте кадастровой стоимости сказался фактор "раздутости" екатеринбургского рынка недвижимости, - не секрет, что цены предложения здесь намного выше, чем в тех же Тюмени или Челябинске. Однако подтверждения этому в словах экспертов мы не нашли.
- Сегодня спроса на промышленные земли практически нет, такие сделки занимают не больше 5 - 10 процентов от общего объема. Причина - кризис. Предприятия больше озабочены вопросами выживания, чем расширения. Промзоны представляют интерес только с точки зрения перепрофилирования под другой вид деятельности, например, под строительство торгово-развлекательных объектов или жилищных комплексов, - комментирует Алексей Захаров, генеральный директор компании, занимающейся сделками с землей.
По его словам, несколько лет назад рыночная стоимость земли намного опережала кадастровую, потом был период, когда рынок замер, с осени 2008 года он вообще пошел вниз. Между тем кадастровая стоимость выросла. В результате по отдельным участкам возник дисбаланс. Не исключено, что кадастровая "цена" когда-нибудь опередит рыночную, и тогда предприятиям будет проще продать свои участки и организовать производство в другом, более "дешевом" месте.
Сегодня рыночная стоимость промышленных участков определяется площадью и местоположением объекта. К примеру, за гектар земли с производственными помещениями в пригороде Екатеринбурга просят 350 - 400 миллионов, за 350 соток в Первоуральске - от 60 до 80 миллионов, за 30 соток в Реже - от 5 до 15 миллионов. Кадастровая стоимость этих же участков в 5 - 10 раз ниже.
По мнению Михаила Жабреева, ситуация вокруг кадастра раздута, ведь земля подорожала не на всей территории, просто те собственники и арендаторы, у которых платежи снизились, предпочитают отмалчиваться.
Работа над ошибками
По всей видимости, недовольных все-таки больше, раз к делу подключились депутаты областного Законодательного собрания. 3 июля на заседании рабочей группы было выдвинуто предложение внести корректировки в ПП № 1347, чтобы привести его в соответствие с изменившимися рыночными ценами. С точки зрения закона нарушений нет: земельную оценку положено проводить не чаще одного раза в три года. Формально предыдущий договор с ФГУП "Земля" был заключен в 2007-м, значит, в 2010 году область имеет право провести повторную экспертизу. Вступить в силу изменения смогут не раньше 2011-го - опыт показывает, что раньше пересчитать данные по каждому участку, согласовать с муниципалитетами и утвердить на уровне правительства не получится.
С арендными ставками проще, здесь пересмотр уже идет, чего не скажешь о налоговых. По информации управления ФНС по Свердловской области, в 21 муниципалитете из 73-х они оставлены без изменений, несмотря на все жалобы хозяйствующих субъектов.
Новые арендные ставки на землю вступят в силу с 1 января 2010-го. До этого момента расчеты будут проводиться по формуле РАП x Ку, где РАП - базовый размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с ПП № 64 от 31.01.2002 (для Екатеринбурга - ПП № 711 от 22.06.2009), а Ку - коэффициент увеличения 1,115, установленный ПП № 1365 от 23.12.2008.
От перемены дат сумма не меняется
В МУГИСО подчеркивают, что перенесен на год только срок ввода новых арендных ставок. Кадастровую стоимость там считают вступившей в силу с 1 января 2009 года. ПП № 458 от 27.04.2009, которым отменяется пункт 4 постановления № 1347 (дата вступления в силу новых расценок - 1 января 2009 года), объясняют следующим образом:
- Согласно статье 94 областного закона "О правовых актах", в случае неоговоренности конкретной даты документы вступают в силу в течение семи дней после их опубликования в "Областной газете". Следовательно, ПП № 1347 считается вступившим в силу с 1 января 2009 года, так как было опубликовано 24 декабря 2008 года.
На вопрос "зачем столько бумаг, если суть не меняется", корреспондент "РГ" прямого ответа в министерстве не получил. Зато оппоненты нашли этому факту свое объяснение.
- В суде представители правительства говорили, что таким образом была устранена техническая неточность, хотя в чем именно она заключалась, пояснить не смогли. Мне кажется, это страховка. Если бы суд признал, что с 1 января ПП № 1347 в силу вступить не могло, то пришлось бы его отменять целиком. А в случае, когда конкретная дата не установлена, но документ опубликован, суд уже не имеет оснований признать его недействующим, - предполагает Георгий Перский, депутат областной Думы.
Суть спора, который разгорелся вокруг новой кадастровой стоимости земли, "РГ" подробно описала в предыдущем материале. На тот момент было уже известно, что областной суд отказал в иске крупной строительной компании на основании того, что пункт 1 ПП № 1347, утверждающий результаты кадастровой оценки, вошел в официальную публикацию. Истцы подали кассационную жалобу в Верховный суд. На 1 августа назначена дата слушаний.
- Действительно, полный текст документа со всеми приложениями был опубликован в "Собрании законодательства Свердловской области" № 12.9 - 12.29. Но, во-первых, тираж его всего три экземпляра, один из которых находится в Заксобрании, второй - в областной библиотеке имени Белинского, а третий предъявлен судье. Говорить в данном случае о "доступе для всеобщего сведения", на наш взгляд, нельзя. Во-вторых, остается неясной дата вступления ПП № 1347 в силу. Очевидно, что публикацию в "Областной газете" нельзя признать исчерпывающей. На издании Заксобрания значится только день подписания номеров в печать, а дата выхода в свет не указана. Следовательно, невозможно определить и дату вступления документа в силу. В судебном заседании представители правительства также не смогли объяснить, что считать датой публикации нормативного акта. В-третьих, они признали, что разместить текст в газете в полном объеме было невозможно, поскольку в бюджете на эти цели нет 35 - 37 миллионов рублей. В качестве аргумента предъявили письмо главного редактора. При этом никаких расчетов, подтверждающих сумму, приложено не было, - поясняет Георгий Перский.
Не исключено, что кто-то из предпринимателей может воспользоваться этой юридической неразберихой. Уже сейчас в областном управлении ФНС признают, что отдельные юрлица продолжают платить земельный налог по ставкам 2008 года - постановление № 458 они восприняли как отмену новой кадастровой стоимости. Между тем никаких оснований для этого нет (если только ситуацию не изменит Верховный суд).
"РГ" будет следить за развитием ситуации.