По данным последнего мониторинга минрегионразвития, падение объема строительных работ в мае 2009 года зафиксировано в 69 субъектах РФ. Динамика ввода жилья тоже неутешительна. Что делать с "замороженными" объектами?
Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС) предлагает финансировать стройки с готовностью от 30 до 70 процентов. Но при условии, что банки будут готовы кредитовать такие объекты. И главное - должен быть постоянный спрос на жилье экономкласса. Такой пилотный проект будет реализован совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), с которым РЖС месяц назад подписал соглашение о сотрудничестве по этой программе. Фонд будет выступать определенным гарантом выкупа квартир, АИЖК - кредитором. В фонде РЖС предполагают следующий алгоритм: АИЖК проводит отбор банков для участия в программе и согласовывает с ними условия предоставления целевого займа на цели кредитования строительства и форвардных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов после завершения строительства. Со своей стороны фонд РЖС отбирает проекты в соответствии с заранее установленными критериями и согласовывает с банками форму гарантии или соглашения о выкупе части жилья по проекту. Причем максимальная цена выкупа у застройщика должна быть не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. АИЖК со своей стороны должно заключить с банком два соглашения: договор целевого займа и форвардный договор на рефинансирование ипотечных кредитов. Здесь тоже есть условие: кредитная организация должна обладать собственными средствами в 100 миллиардов рублей, чтобы получить займ. Банки будут обязаны кредитовать застройщика и предоставлять кредиты гражданам на участие в долевом строительстве, принимая и контролируя строительные риски завершения проекта в срок.
В свою очередь, как предполагают в фонде РЖС, застройщик продает свободные квартиры гражданам по рыночной цене, в том числе квартиры, включенные в оферту фонда РЖС. А нереализованные квартиры должны быть проданы фонду по цене оферты. И банк будет кредитовать эту покупку, предоставляя РЖС ипотечный кредит, который он должен вернуть за счет последующей продажи квартир гражданам.
По какой цене они будут продаваться? И что будет с квартирами, которые не будут проданы? Пока в фонде жилищного строительства не могут комментировать эту тему. Ответ один: сейчас активно идет работа над этой программой. Все участники этого проекта очень ждут, что в ближайшее время минрегион утвердит стандарты жилья экономкласса. В министерстве нас заверили, что документ уже проходит процедуру согласования и в ближайшее время с ним можно будет ознакомиться.
Как много в регионах недостроенных объектов и стоит ли уповать, что спрос будет постоянным? По мнению президента Уральской палаты недвижимости Михаила Дэви, на рынке наблюдаются тенденции превышения спроса над предложением на готовые новостройки экономкласса и "вымывание" дешевой "вторички". Среднерыночная цена 1 кв. метра - 58 тысяч рублей (в элитных новостройках - 77-87 тыс., экономкласс уходит за 40 тысяч рублей).
Но здесь спрос на жилье формируется не только за счет жителей Свердловской области. За последние пять лет наметилась устойчивая тенденция переселения в Екатеринбург и его пригороды обеспеченных людей из Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов. Отсюда, возможно, такое количество "замороженных" высоток в центре города, которые больше похожи на элитные новостройки, чем на дома типовой застройки.
Да и несмотря на то что спрос на ипотеку начал восстанавливаться, количество банков, выдающих такие кредиты, сократилось. Сегодня в Свердловской области по ипотеке работает 30 банков, но из-за очень высоких процентных ставок продолжают кредитовать только пять. Они готовы войти в проект РЖС, но при условии госгарантий и адекватной с их точки зрения цены выкупа - от 40 тысяч рублей за квадратный метр. Между тем минрегион для Свердловской области на этот квартал нормировал "квадрат" до 33 тысяч рублей, в эту сумму укладывается жилье экономкласса в провинции, а не в Екатеринбурге.
В другом городе-миллионнике - Новосибирске,, по данным минрегиона, динамика ввода жилья одна из самых низких по сравнению с другимирегионами . С 2006 года, когда строительство переживало бум, было понастроено много элитного жилья, и найти новостройку меньше 50 квадратных метров почти нереально. Впрочем, это относится не ко всем. Те, кто еще два-три года назад занял "экономическую" нишу и сегодня чувствует свою востребованность. Так, один из известных в Новосибирске застройщиков, специализирующийся на строительстве жилья для молодежи и экономкласса, на днях провел презентацию строящегося Плющихинского жилмассива. По словам генерального директора Алексея Джулая, его компания не замораживала строительство и не стремится получить господдержку по выкупу квартир. Все дело в том, что компания имеет возможность строить и продавать квартиры благодаря собственному заводу ЖБИ, отсюда скорость возведения панельных домов и дешевизна квадратных метров. Кстати, в некоторых из домов применена даже специально разработанная планировка, "работающая" на снижение цены: комнаты по форме приближены к квадрату, один коридор - на два подъезда и полное отсутствие балконов.
- Спрос на жилье экономкласса разумных площадей в нашем регионе, безусловно, был и остается, - считает генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования Алексей Струков. - Спрос граждан на квартиры небольшой площади будет только увеличиваться. Люди даже в кризис не перестают приобретать недорогое жилье.
Сами риелторы считают, что спрос на жилье экономкласса напрямую зависит от возможности пользоваться заемными средствами банка или рассрочкой от застройщика. Также увеличить спрос может уменьшение первоначального взноса по кредиту, например, до 10 процентов.
Андрей Бибиков, генеральный директор УК:
- Если дом сдан, а себестоимость строительства выше 35 тысяч рублей за "квадрат", станет ли застройщик продавать их себе в убыток? Жилье дополнительных инвестиций не требует, и оно, скорее всего, будет реализовано по рыночной цене. Если же дом недостроен и себестоимость превышает 35 тыс. руб. за 1 кв. м, то этих денег на достраивание все равно не хватит. Думаю, что продавать по такой цене будут в основном те компании, которые уже столкнулись с серьезными проблемами финансирования.