Думаете, коммунальные квартиры - пережиток прошлого? Ничего подобного! Это - новообразование наших дней.
Но если раньше коммуналки порождало государство, то сейчас сами москвичи превращают свои отдельные квартиры в места совместного проживания. Понятно, что не от хорошей жизни. Как это случается - разбирался корреспондент "РГ".
Кабала замучила
Три года назад 30-летний Николай - гендиректор небольшой частной фирмы - взял ипотечный кредит, чтобы купить на вторичном рынке двухкомнатную квартиру у метро. А прошлой осенью, когда кризис начал набирать обороты, дела компании пошатнулись - и бизнес пришлось закрыть. Работу Николай не может найти до сих пор. Пока доход был стабильным, он успел погасить 50 процентов ссуды, выданной банком на приобретение жилья. Но половина кредита сейчас висит на нем тяжким бременем.
- Пока не вижу для себя другого выхода, как продать одну комнату в своей квартире, - рассказывает Николай. - Она довольно большая - 80 квадратных метров. Это дом сталинской постройки. Я спросил у банка разрешение на сделку - там согласились. За комнату в 25 квадратных метров прошу 2,5 миллиона рублей. Если удастся продать за такие деньги, их хватит на погашение долга.
Единственной возможностью расплатиться с банком считают продажу комнату в своей новостройке в Балашихе и молодожены Саша и Игорь. Они тоже оказались в долговой кабале. Как раз накануне кризиса взяли потребительский кредит, добавили все накопления и купили квартиру в ближайшем Подмосковье. К несчастью, ссуду брали в долларах, а курс за последние полгода вырос на 30 процентов. Кроме того, банк повысил процентную ставку с 16 до 28 процентов.
- Мы в шоке, - говорит Александра. - Никаких рассрочек по погашению кредита нам не положено. Если бы он был ипотечным, а то просто потребительский... Мы должны банку большую сумму. Уже пошли пени, так как мы не в состоянии ежемесячно вносить около 55 тысяч рублей. Попробуем продать комнату - больше нечего, хотя, конечно, с соседями жить не хочется.
С риском - дешевле
Сегодня, по данным риелторов, в Москве продаются тысячи комнат и долей, расположенных не в коммунальных квартирах. По сравнению с июнем прошлого года количество таких объектов возросло практически в пять раз.
Чаще всего (48 процентов) предлагаются комнаты в двухкомнатных квартирах, на трехкомнатные приходится 23 процента, реже продают по две комнаты в трехкомнатных или четырехкомнатных квартирах - 9 процентов. Пятая часть предложений (20 процентов) связана с продажей долей.
По мнению генерального директора агентства недвижимости Валерия Барнинеца, продажа комнат и долей в квартирах, не относящихся к коммунальным, - чисто кризисное явление. "Основной причиной такого положения дел становится снижение доходов, потеря работы и невозможность выплачивать ипотечный кредит или иные долговые обязательства, - поясняет Барнинец. - Среди инициаторов такого выхода из трудного финансового положения все больше людей, которые приобрели квартиры в последние 2-4 года. Причем зачастую - в районах-новостройках".
По наблюдениям риелторов, среди адресов чаще всего встречаются районы станций метро "Улица Подбельского", "Сходненская", "Коньково", "Южная", "Выхино", "Бульвар Дмитрия Донского", "Марьино", "Бибирево" и "Братиславская".
Сегодня самая дешевая комната от 14 до 18 квадратных метров стоит 1,5 миллиона рублей. Чуть побольше - в среднем 1,7-1,8 миллиона рублей. Доля немного дешевле - что понятно. Покупатели такого вида недвижимости больше рискуют.
Суд не рассудит
Впрочем, по словам юриста компании по торговле недвижимостью Максима Бородыня, определенные ограничения есть и у тех, кто приобретает комнаты. В договоре купли-продажи и в свидетельстве о праве собственности будет указано, что за данным гражданином закрепляется такая-то комната в квартире определенной площади. Но если новый жилец захочет в свою очередь продать приобретенную комнату, ему потребуется согласие всех других обитателей квартиры.
С долями - еще сложнее. "Доля - довольно абстрактное понятие, - говорит Бородыня. - Под ней не подразумеваются конкретные метры, принадлежащие непосредственно вам. У собственника доли может возникнуть спор с соседями по поводу того, где должна проходить граница раздела жилплощади. И что делать? В судебном порядке разрешить подобный конфликт не удастся. Согласно Жилищному кодексу, действующему в нашей стране с 1 марта 2005 года, собственники долей должны самостоятельно договариваться, кто какую площадь занимает".
Допустим, не ужились вы с соседями - остается один выход: продать свою долю. При этом по российскому законодательству, поясняет юрист, владелец обязан не просто спросить согласие у всех проживающих с ним так называемых сособственников, но и предложить им выкупить его долю. Это предложение он должен сделать официально - через нотариуса. Когда соседи получат нотариальное уведомление, они (также через нотариуса) либо соглашаются, либо отказываются. Только если все отклонили предложение, гражданин может предлагать свою долю постороннему лицу. И только по цене, не меньшей, чем указано в нотариальном уведомлении. В противном случае любой из соседей может подать в суд, и договор купли-продажи будет расторгнут на основании "ущемления интересов" других собственников долей.
Правда, риелторы знают способ, как обойти эти юридические сложности: продать долю через дарственную. Только при этом не стоит откровенничать с соседями, каким образом осуществлялась сделка.
Найти покупателя не на всю квартиру, а на ее часть достаточно сложно. На это обычно идут либо ради московской прописки, либо - для вложения средств. Но некоторые покупают долю и для проживания в ней. Ежемесячно, по данным риелторов, в каждом агентстве совершается по 30-40 подобных сделок. Парадокс: пока столица расселяет старые коммуналки, собственники создают новые. И как от них избавляться - пока не известно.
Справка "РГ"
В 1997 году в Москве насчитывалось порядка 160 тысяч коммунальных квартир, в которых проживало более 1,5 миллиона человек. К 2008 году благодаря городской программе по расселению коммуналок их количество сократилось почти в 2 раза. При этом больше всего таких квартир приходится на центр столицы - примерно 12 тысяч, где квадратный метр стоит от 5600 до 8720 долларов (по состоянию на июнь 2009 года).
Галина Хованская, депутат Государственной Думы:
- Деление отдельных квартир на комнаты и доли - крайне опасное явление. Понятно, что собственнику никто не запретит распоряжаться имуществом по личному усмотрению, но при этом люди должны четко представлять последствия.
Ко мне поступает много писем от жителей разных регионов с просьбой помочь разобраться в той или иной жилищной ситуации. Доходит до драм. Вот сын - наследник одной третьей доли в однокомнатной квартире матери. Однажды является и говорит ей: "Давай 20 тысяч долларов или я вселю сюда постороннего человека!" На самом деле он надумал продать свою долю, но по закону должен предложить ее тем людям, у которых в общей квартире также есть доли. Но у них (как правило, это ближайшие родственники) нет средств на выкуп доли. В итоге в квартире оказываются чужие люди. К тому же, если квартира разделена на доли, то нет никаких норм вселения в помещение. Не прописаны они и в законе о санитарном благополучии населения. То есть получается: делите квартиру на сколько угодно долей и вселяйте сколько угодно человек. Это даже хуже, чем общежитие.
Чтобы продать комнату либо долю в квартире, купленной с привлечением ипотечного кредита, собственник должен обратиться с заявлением в банк, который выдал ссуду. В заявлении необходимо указать, что средства, вырученные от продажи недвижимости, будут сразу же направлены в счет погашения задолженности. Обычно банки дают "добро" на проведение подобной операции. Им выгоднее получить хоть какие-то деньги с заемщика, чем забирать у него квартиру и самостоятельно ее реализовывать. Ведь сегодня недвижимость продается с большим скрипом.