Несмотря на кризис, интерес к малоэтажному жилью у новосибирцев не пропал. Инвесторы активно вкладывают средства в строительство домов в пригороде. Но у девелоперов возникает множество проблем, решить которые самостоятельно они не могут. И главным камнем преткновения является то, что местная власть порой не разрешает собственникам земельных участков их застраивать.
Проблемы малоэтажного строительства обсудили участники круглого стола, состоявшегося в редакции филиала "Российской газеты" в Новосибирске.
В нем приняли участие: начальник управления земельных отношений администрации Новосибирского сельского района Наталья Боркина, член Новосибирской областной коллегии адвокатов "ЮВЭД" Марина Антонова, начальник управления земельных ресурсов и имущества областного департамента земельных и имущественных отношений Михаил Ноздрюхин, главный архитектор Новосибирской области Евгений Загороднов, заместитель руководителя департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Василий Юношев, начальник отдела строительства, транспорта, связи администрации Новосибирского сельского района Валерий Гагин.
Российская газета: Многие девелоперы жалуются, что власти не разрешают застраивать земельные участки, которые были получены в собственность. Почему так происходит?
Наталья Боркина: Если это земли сельхозназначения, то по российскому законодательству строить на них нельзя. Их целевое назначение должно быть сохранено. В противном случае будут нарушаться основные принципы земельного законодательства. Сейчас разрабатывается схема территориального зонирования Новосибирского сельского района. Она будет утверждена после согласования на публичных слушаниях, которые запланированы на конец текущего года.
Марина Антонова: Но если схема территориального зонирования еще не утверждена, значит, не установлено и назначение земель.
Боркина: Позиция администрации Новосибирского района основана только на нормах закона. Если кто-либо считает, что это не так, то он вправе разрешить возникшие споры в судебном порядке. Конечно, администрация района заинтересована в увеличении объемов строительства. Но застройка должна осуществляться в соответствии с законодательством. Наиболее целесообразно осуществлять ее комплексно. Например, сейчас готовим для выставления на торги участок в Каменке, предназначенный для комплексной застройки. К нему будут подведены инженерные коммуникации. Торги открыты для всех участникров.
Антонова: Со строительством в границах населенных пунктов все ясно. Но в российском законодательстве существует также понятие индивидуального сельскохозяйственного производства для личного потребления. Говоря другими словами, это садоводство, дачное хозяйство. На таких территориях допускается строительство домов как для временного, так и для постоянного проживания. Например, участки, предоставленные для овощеводства, не относятся к сельхозугодьям, то есть не считаются особо ценными землями. Поэтому нет никаких правовых оснований запрещать собственнику земли заниматься на ней садоводством. Значит, можно и строить дома. Кстати, в этом случае собственники, чтобы точно следовать букве закона, могут разделить массив в девять гектаров на множество участков по 15 соток и продавать их тем, кто желает заниматься крестьянским фермерским хозяйством. Но зачем заставлять собственников земли лукавить?
РГ: Сейчас малоэтажная застройка осуществляется достаточно хаотично. Хаоса можно избежать, если будет разработан Генеральный план развития области, предусматривающий создание инфраструктуры.
Михаил Ноздрюхин: Сейчас основная масса земель не разграничена, она находится в ведении муниципальных районов, которые распоряжаются земельными участками. На основании их планов создается схема территориального планирования области, которая должна быть закончена к 1 января 2010 года. Работа ведется, но она должна быть оплачена, а у муниципалитетов сейчас финансовые сложности.
Евгений Загороднов: Для ускорения темпов работы по территориальному планированию выделяется господдержка на принципах софинансирования: 95 процентов оплаты берет на себя областной бюджет, остальное - муниципальное образование. Власть заинтересована в том, чтобы девелоперы возводили компактные малоэтажные дома городского типа. Я против застройки квадратно-гнездовым методом, когда на каждом участке в десять соток строится по одному дому. Этот способ морально устарел. Люди хотят жить комфортно и по возможности рядом с местом работы, поэтому нужны компактные поселения. При этом массовое переселение населения за город приведет к транспортному коллапсу. Уже сейчас на Бердском шоссе ежедневные пробки.
Развивать малоэтажное домостроение в регионе нужно планово. Например, в городе Обь, который почти слился с Новосибирском, запланировано строительство крупного малоэтажного поселка, рассчитанного на 35 тысяч жителей, со всей инфраструктурой. В основном это земля областной собственности, которая будет предоставлена строительным компаниям на конкурсной основе. Предпочтение будет отдано девелоперам, которые обязуются построить как можно больше качественного жилья.
Василий Юношев: В каждом случае нужно смотреть, для чего первоначально предоставлялась земля. Если в процессе ее освоения назначение изменяется, необходимо вместе с местной властью искать компромисс в рамках законодательства.
Антонова: Это спор трех собственников: государства, муниципалитета и частных лиц. Следует напомнить, что в России в равной мере признается право частной, государственной и муниципальной собственности. Говоря другими словами, все собственники равны в реализации своих прав и законных интересов. Если у них есть желание создавать дачные поселки, то, согласно российскому законодательству, их нельзя в этом ограничивать. А если проблема заключается в создании инфраструктуры, то власть должна ее решать. В том числе, на условиях совместного финансирования.
Валерий Гагин: В Новосибирском районе в 2006 году сдали в эксплуатацию 51 тысячу квадратных метров жилья, в 2007-м - 70 тысяч, в 2008-м -103, в 2009-м сдадим 120 тысяч. Президент России говорит о том, что 60-70 процентов от общего объема нового жилья должно быть индивидуальным. Люди хотят жить в отдельных домах. В Германии, США самые престижные для проживания районы находятся в среднем в 40 километрах от границы города. Построены высокоскоростные автобаны, которые позволяют за один час добраться от дома до работы. Для нашего района это пока отдаленная перспектива.
Загороднов: Сейчас полным ходом идет разработка концепции развития Новосибирской агломерации. Это подробный документ, который позволит законодательно решить многие вопросы, в том числе - нужны ли региону новые дачные поселки? И на каких именно территориях? Предварительно будет сделан глубокий социально-экономический анализ, поэтому сейчас по проблеме уже построенных поселков необходимо обращаться с заявлением в департамент строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области. Будем решать, что делать.
Справка
В 2008 году в Новосибирской области введены 462 тысячи квадратных метров малоэтажного жилья, что составляет 30 процентов от общего объема нового жилья. План на 2009 год - 270 тысяч квадратных метров, в том числе 213 тысяч - индивидуального жилья. За первое полугодие сдано 165 тысяч квадратных метров.