Несмотря на кризис, к концу года в Москве будет введено в строй порядка 2,5 миллиона квадратных метров офисной недвижимости. Столица побьет свой прошлогодний рекорд в 2,1 миллиона метров. Однако в следующем году этот рынок может быть заморожен, считают эксперты.
"Сейчас достраивается большинство проектов, стартовавших два-три года назад", - подчеркнула "РГ" руководитель отдела аналитики офисного и складского рынка консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова. - Причем не только в центре города, но и в радиусе от Третьего транспортного кольца до МКАД".
Такое бегство офисов за Третье кольцо объясняется не только желанием снизить цены аренды. Вето властей на строительство в центре столицы вызвано уже явной перегруженностью там разными конторами. В ходе обсуждения Генплана столицы до 2025 года против появления новых бизнес-центров в исторической части города высказались и москвичи. Это побудило чиновников пытаться убедить собственников переделать в гостиницы уже согласованные проекты или незавершенные объекты. "В ходе переговоров примерно четверть владельцев согласились на перепрофилирование", - сообщил недавно на "Деловом завтраке" в "РГ" префект ЦАО Алексей Александров.
Сегодня, по мнению большинства экспертов, складывается парадоксальная ситуация. Хотя спрос на офисы резко упал, строительство тем не менее по инерции продолжается. "Незаполненными стоят 18 процентов новых бизнес-центров, - говорит Ольга Рыбакова. - С вводом в строй новых объектов таких будет еще больше". Даже в "Москва-Сити" пустует почти четверть завершенных площадей. Многие инвесторы были вынуждены покинуть проект или уступить свою долю кредиторам. "Наиболее тяжелая ситуация складывается в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2008 году и в первом квартале текущего года: в них уровень вакантных площадей достигает 50 процентов", - отмечает директор компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.
Не помогают и значительные скидки, которыми заманивают клиентов застройщики. Арендаторам все чаще предлагаются продолжительные арендные каникулы, когда не требуется вносить оплату, частичная или полная компенсация за отделку. Снижается и цена аренды. По данным компании Knight Frank, почти все офисы за год подешевели вдвое: класс "А" - до 700 долларов за квадратный метр в год, "В" - до 250-700 долларов, "С" - до 100-250 долларов.
Как будет развиваться рынок деловой недвижимости в течение ближайших лет, если он уже сейчас пробуксовывает? "Главный вопрос не в том, найдутся у строителей деньги на новые проекты или нет, а в востребованности и окупаемости уже введенных в строй объектов, - считает вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. - Да, сейчас существует проблема невостребованности части построенных и достраивающихся бизнес-центров. Рано или поздно она исчезнет. Но продержатся ли инвесторы до момента, пока найдут арендаторов? Практически все крупные объекты построены на кредитные деньги. А раз офисы не продаются, инвесторы не могут и вернуть деньги банкам". В результате объекты начинают переходить банкам в счет уплаты долгов. Последний пример - Сбербанку перешел офисный центр, расположенный на территории "Москва-Сити". Инвесторы не смогли расплатиться по долгам. Поэтому ожидать появления в следующем году большого количества новых стройплощадок не стоит.
Впрочем, ожидаемый застой должен все-таки пойти на пользу уже построенной коммерческой недвижимости. "В течение следующего года пустующие нынче площади должны заполниться, - полагает Пономарев. - Восстановления же деловой активности можно ожидать примерно через полтора года. И то при стечении благоприятных факторов: если в ближайшие месяцы стагнация в отечественной экономике закончится".