К сентябрю оживление, начавшееся летом на рынках недвижимости Европы и США, докатилось наконец до России. Национальная ассоциация риелторов США еще в августе обнародовала данные о состоянии рынка жилья, согласно которым объем продаж недвижимости в Штатах за июль вырос на 7,2%. По свидетельствам риелторов, этот показатель растет уже четвертый месяц подряд и достиг наивысшего уровня за последние два года.
По данным экспертов, во II квартале 2009 года цены на жилье выросли в семи странах. Речь о росте на российском рынке жилья пока не идет, но темпы падения цен в августе явно снизились. Эту тенденцию отмечает федеральный портал по недвижимости "Мир квартир". По его данным, в августе 2009 года на вторичном рынке жилья в 30 субъектах Федерации отмечено сокращение темпов снижения цен. И только в пяти городах зафиксировано снижение более чем на 3%: в Омске (на 4,5%, до 28 234 руб. за кв. м), Челябинске (на 4,3%, до 35 076 руб. за кв. м), Новокузнецке (на 4,3%, до 33 633 руб. за кв. м), Нижнем Новгороде (на 3,3%, до 47 546 руб. за кв. м) и Ижевске (на 3,2%, до 35 515 руб. за кв. м).
Меньше, чем в большинстве регионов, снизились цены в Жигулевске (на 1,8%, до 23 049 руб. за кв. м), Санкт-Петербурге (на 1,7%, до 81 686 руб. за кв. м), Московской области (на 1,6%, до 72 929 руб. за кв. м), Казани (на 1,6%, до 37 499 руб. за кв. м), Ростове-на-Дону (на 1,5%, до 51 356 руб. за кв. м), Смоленске (на 1,3%, до 34 516 руб. за кв. м), Ярославле (на 1,1%, до 44 539 руб. за кв. м), Ульяновске (на 1,1%, до 32 206 руб. за кв. м) и Иркутске (на 1%, до 51 010 руб. за кв. м).
Самые стабильные цены на жилье в августе демонстрировали Липецк (44 162 руб. за кв. м) и Мурманск (33 667 руб. за кв. м), в которых снижение составило 0,8%, а также Калуга (61 914 руб. за кв. м) и Пермь (41 036 руб. за кв. м), где цены снизились на 0,5%. В Саратове же (38 446 руб. за кв. м) и Тольятти (30 835 руб. за кв. м) цены практически не изменились.
Существенное замедление темпов снижения цен на квартиры в разных регионах России отмечает и аналитический центр GEDAnalytics. По его данным, снижение рублевых цен предложения на вторичном рынке в августе в среднем составило 1,2% в рублях, что вдвое меньше, чем месяцем ранее. А в Новосибирске и Волгограде цены на жилье даже выросли после существенного снижения в июле 2009 года. И, как считает руководитель GEDAnalytics Александр Пыпин, замедление снижения цен обещает стать устойчивой тенденцией.
"В каждом конкретном городе ситуация будет зависеть от совокупности локальных факторов, - уточняет он. - Это уровень безработицы, уровень снижения доходов населения, востребованность производимых товаров на внутреннем и мировом рынке, нагрузка на население по ранее выданным кредитам, объемы нового строительства, эффективность антикризисных мер местных властей, уровень поддержки со стороны федеральных. В ряде городов снижение цен с высокой вероятностью может продолжиться (Екатеринбург, Самара), в других - высока вероятность уже в сентябре стагнации цен на фоне оживления количества сделок (Казань, Омск). В целом по стране темпы снижения цен на жилье осенью могут оказаться в несколько раз меньше, чем летом и весной 2009 года. Начинающаяся стагнация цен с высокой степенью вероятности будет сопровождаться увеличением количества сделок".
Уже в августе, по данным экспертов, было зафиксировано оживление сделок с дешевыми квартирами на вторичном рынке (например, в Москве с квартирами дешевле 5 млн рублей), хорошим спросом пользовались "дефолтные" квартиры, предлагаемые банками совместно с заемщиками. Кроме того, ЦБ отмечает активное накопление россиянами денег на банковских депозитах, и велика вероятность, что люди копят именно на квартиры. По мнению Пыпина, не дождавшись второй волны кризиса, потенциальные покупатели, откладывающие приобретение жилья на неопределенное будущее в расчете на дальнейшее снижение цен, наконец реализуют свои планы. "Однако оживление спроса с высокой степенью вероятности не будет сопровождаться ростом цен, - отмечает он. - Это касается и первичного рынка, где накоплены большие запасы построенного, но нераспроданного жилья. На восстановление активности продаж на вторичном рынке может уйти около года, а вот восстановление фактических объемов строительства жилья, которые упали почти на треть, займет не менее двух лет. Этот срок дополнительно может увеличиться в связи со сменой владельцев значительной доли строительных компаний".
Впрочем, далеко не все эксперты так оптимистичны. Первый вице-президент Российского союза строителей (РСС) Григорий Веретельников считает, что цены на жилье в сентябре продолжат снижаться в связи с продолжающимся увеличением предложения за счет вторичного рынка, не обеспеченного платежеспособным спросом, и продолжающимся спадом активности на рынке недвижимости, сопровождаемым нестабильностью финансовых рынков и колебаниями цен на нефть и курса валют. И до конца года упадут чуть ли не вдвое.
А вот Олег Репченко, руководитель Аналитического центра IRN, уверен, что ситуация на рынке жилья будет полностью определяться макроэкономическим фоном. Сценария, по его мнению, всего два. Оптимистичный предполагает постепенное восстановление рынка по схеме 1999-2002 годов: при условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году. Впоследствии цены могут начать постепенно отыгрывать потерянные позиции и через несколько лет вернутся на докризисный уровень. Однако если интенсивного инвестиционно-ипотечного бума не повторится, то и стоимость недвижимости еще не скоро вернется на прежний уровень, а будет колебаться около текущего уровня цен.
Пессимистичный сценарий такой: в случае развития мирового финансового кризиса и возникновения новых потрясений рынок продолжит падение. Если мировые цены на нефть снова упадут к $40 за баррель или ниже, это вызовет новую волну девальвации рубля, рост курса доллара, падение российского фондового рынка, а также новую панику в обществе. Разумеется, что в этих условиях по крайней мере долларовые цены на недвижимость продолжат снижение.
"Таким образом, прогноз рынка недвижимости сейчас сводится к прогнозу макроэкономики, но именно здесь и нет никакой определенности, - говорит Олег Репченко. - Среди экономистов и политиков в равной мере можно встретить как оптимистичные, так и пессимистичные настроения, ожидания как скорого завершения кризиса, так и его прогрессирования еще долгие годы. При этом макроэкономические показатели, такие как цены на нефть, курсы валют, индексы РТС и ММВБ, показали за последние месяцы полную чехарду, не позволяя говорить о каком-то определенном тренде. Так, наметившийся в марте-мае отскок фондовых индексов, цен на энергоносители и рост курса рубля сменились в июне новой коррекцией и последующей сильной волатильностью. В результате практически невозможно понять, справилась ли экономика с основными проблемами и готова ли она постепенно начать расти или нет".