На прошедшей неделе сразу в нескольких регионах власти заявили, что через два года нового жилья не будет совсем. Так заместитель губернатора в Нижнем Новгороде сказал, что на рынке ожидается серьезный квартирный дефицит и цены взлетят вверх, потому что никто не строит. Корреспондент "РБГ" встретился с президентом Российского союза строителей Владимиром Яковлевым, чтобы выяснить, разделяет ли он эти опасения. А заодно узнать его мнение и по другим не менее острым региональным вопросам.
- Владимир Анатольевич, в каком из субъектов РФ, на ваш взгляд, ситуация в строительной отрасли наиболее проблематичная?
- Я недавно вернулся из поездки в Новосибирскую область. Там положение действительно аховое - в Сибирском федеральном округе выполнен план по вводу жилья только на 80 %. Здесь отставание наблюдается в 7 из 12 областей. Тревожная ситуация как со строительством жилья, так и с его реализацией.
Да и в других регионах ситуация очень непростая. Спрос на жилье упал в два раза. Кредиты стали практически недоступными - меньше 20% не найти. "Длинных денег" нет. А "короткие" предоставляются под такие проценты, что взять их практически невозможно. Ипотека для рядового гражданина без серьезной бюджетной поддержки недоступна.
- Стоит ли всерьез опасаться, что нового жилья через пару лет не будет, так как никто не строит?
- Стоимость квадратного метра и так обвалена и больше падать не должна и не будет. Хотя сейчас, по моим данным, по-прежнему работа на многих объектах заморожена, новых объектов закладывается крайне мало, в основном идет достройка тех, что были начаты строительством в докризисный период.
Тем не менее глубокого провала в цифрах введенного в эксплуатацию жилья пока не наблюдается. По объему ввода жилья за восемь месяцев мы идем по графику прошлого года: 29,7 млн квадратных метров - это на 1,2 процента больше, чем было введено за восемь месяцев минувшего года.
Строить будут, хотя бы потому, что главным игроком на строительном рынке пока остается государство. Пятая часть всех строительных объектов уходит под госзакупки. Я имею в виду жилье для военнослужащих, для переселенцев из ветхого фонда.
- При сверхприбыльности строительства жилья в Москве в отдельных регионах России себестоимость строительства составляет 85-95% от рыночной стоимости квадратного метра. Почему так дорого?
- Инвестиционная стоимость квадратного метра следующая: 50% - это строительно-монтажные работы, другие 50% - различные накладные расходы, куда входят проценты по кредитам, технические условия, тарифы, подключения, земля. Все то, что мы называем дополнительным обременением. Без них, конечно, не обойтись, но "ужаться в аппетитах", безусловно, можно. Известно, что сроки сдачи объекта постоянно переносятся, а любой простой, к примеру, башенного крана, приводит к дополнительным расходам.
Если сравнить структуру инвестиционной себестоимости квадратного метра жилья в Москве и регионах, то окажется, что по основным позициям - стоимость земельного участка, подключения к инженерным сетям, подключения к электроэнергии - в субъектах РФ различается в пять раз. И лишь стоимость строительства примерно одинакова вне зависимости от территории.
С другой стороны, если так же пытаться соотнести рыночную цену квадратного метра, то в центре она будет достигать 80-100 тысяч рублей за квадрат, а в регионах - примерно 30-45 тысяч рублей.
- Откуда такая разница?
- Судите сами - доходы инвесторов, посредников и риелторов в Москве составляют 50% от рыночной стоимости квадратного метра, а чем дальше от МКАДа - падают до 10%.
Считаю, что давно пора умерить аппетиты всех желающих обогатиться на строительстве. Для этого необходимы четкие правила игры в определении затрат на строительство. В Германии, к примеру, в стандарте описывается несколько уровней определения размера затрат от укрупненного планирования до описания конкретных технологических операций. Верхний уровень: укрупненная структура расходов по конкретному виду объекта; средние уровни - стоимость отдельных конструктивных элементов и нижние уровни - сборники стандартов, определяющих способ выполнения работ, привязанные к технологиям конкретных производителей.
- Известны факты, как, к примеру, в регионах Центрального Черноземья, когда активно регистрируется ранее введенное жилье в частном секторе, благодаря чему статистика демонстрирует положительную динамику ввода в строй жилья в отдельно взятой области. Как вы прокомментируете этот факт?
- Такое сплошь и рядом: понастроили индивидуального жилья, а вводить его не собираются, потом таких домиков накапливается очень много, и местные власти начинают "просыпаться" - инвентаризируют и заставляют оформлять в собственность. Этот процесс лишний раз свидетельствует о позиции чиновников на местах - не вмешиваться.
- Сегодня Хабаровский край наводнили строительные фирмы из соседних регионов - Бурятии, Приморья, Приамурья. И в аукционах участвуют откровенно демпингующие портфельные организации. Так на одном из последних конкурсов сбросили более 50% сметной стоимости. Может, вообще стоит отказаться от аукционов?
- Аукцион, как наиболее открытая и прозрачная форма расходования бюджетных средств, набирает силу. Для законодателей здесь еще широкое поле деятельности, практика диктует свои законы. По словам специалистов, никто не сбрасывает со счетов в процессе проведения аукциона вероятность откровенного демпинга участников. Цели демпингующей компании могут быть разными - сорвать аукцион, потянуть время. Но главное - последствия. Задача заказчика максимально минимизировать случаи прохождения на торги недобросовестных подрядчиков. Использовать, например, страхование ответственности. Ведь ясно каждому, что ни одна здравомыслящая финансовая компания, банк или страховая не примет на себя финансовые риски подрядчика "за красивые глаза". Проведенная ими проверка подрядчика на финансовую устойчивость, на предмет наличия у него трудовых ресурсов, технологического оборудования будет куда строже, чем это может сделать заказчик.
Гарантии качественного размещения заказа может дать только детальная проработка документации об аукционе. Расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание, срок выполнения работ, гарантийный срок должны быть изложены в форме требований к заявке. . Но главное - привлекать в состав комиссий для соответствующих технических специалистов.
Структура инвестиционной себестоимости квадратного метра жилого здания
