С начала осени на рынке недвижимости наблюдаются противоречивые тенденции: цены на квадратные метры то растут, то падают в зависимости от самых разных факторов.
В последние недели укрепление рубля, рост цен на нефть, а также оптимистичные заявления экспертов активизировали рынок жилья. Жилье опять потихоньку дорожает, а спрос на него потихоньку растет. Но об оживлении рынка и подъеме со "дна" говорят только самые отчаянные оптимисты.
По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, цены на жилье в России, если рассматривать среднюю температуру по палате, все еще продолжают медленное снижение - на 0,1-0,2 процента в неделю на фоне практически нулевой инфляции. На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 138 тысяч рублей, в Московской области 64 тысячи рублей, в Санкт-Петербурге, где всю последнюю неделю также наблюдался рост цен на недвижимость, 79 тысяч рублей. Максимальное снижение цен на неделе было зафиксировано в Курске (1,1 процента), а максимальный рост - в Самаре (на 0,2 процента).
Понятно, что долго качаться на этих качелях невозможно, в конце концов рынок должен определиться, в какую сторону ему развиваться. Пока аналитики, принявшие участие в конференции "Рынок жилья: почему реальные цены не соответствуют официальным", сходятся во мнении, что то, как будет развиваться ситуация дальше, зависит от двух разнонаправленных тенденций.
С одной стороны, экономисты предупреждают, что предпосылки для глобального восстановления платежеспособного спроса пока еще не сформировались.
Несмотря на то что период активного падения цен завершен, стоимость жилья все еще недостаточно низкая, чтобы покупатели бросились скупать недвижимость. Например, в Москве, по данным Росреестра, в сентябре 2009 года было заключено на 18 процентов меньше сделок купли-продажи жилья, чем год назад, когда кризис уже начался. По сути рынок держится только за счет поддержки государства, которое на сегодняшний день является фактически основным заказчиком строительства.
Так что дальнейшее падение цен вполне вероятно. Так, по словам генерального директора аналитического агентства RWAY Александра Крапина, цены на жилье будут снижаться, так как они превышают покупательскую способность россиян. По его оценке, средний уровень зарплат в той же Москве сегодня составляет 30 тысяч рублей. То есть, считает эксперт, при таких доходах справедливая цена за один квадратный метр в столице не должна превышать 60 тысяч рублей. Это подтверждается и последними данными министерства регионального развития, установившего цены на жилье на четвертый квартал 2009 года. Например, по версии минрегиона, среднерыночная стоимость квадратного метра для Москвы в четвертом квартале составила 73,8 тысячи рублей, Московской области - 42,95 тысячи, Санкт-Петербурга - 44,3 тысячи, Свердловской области - 33,6 тысячи, Самарской области - 29,45 тысячи рублей. Любопытно, что эти цифры практически не отличаются от цен первого квартала, что, по мнению специалистов аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", можно расценивать как свидетельство того, что государство не изменило своей позиции по вопросу справедливых цен на жилье и продолжает играть на понижение.
С другой стороны, есть субъективный фактор - психологический уровень цен, при котором потенциальные покупатели готовы совершать сделки. В последнее время эксперты все чаще говорят о том, что нынешний кризис неминуемо отразится на объемах строительства новых домов. А именно в ближайшие год-два нас ждет дефицит предложений на рынке жилья, что повлечет рост цен на недвижимость. На это же обстоятельство указывает президент-элект Российской гильдии риелторов Григорий Полторак, который советует не откладывать покупку квартиры в долгий ящик. "Тем, кому квартира нужна для жилья, нужно покупать ее сейчас, поскольку в ближайшее время цены вновь могут начать свой рост", - уверен эксперт.
Правда, по мнению отдельных экспертов, расти будут цены, предлагаемые агентствами недвижимости, при этом реальные цены как по отдельным объектам (в первую очередь элитной недвижимости), так и по регионам, где цена сильно завышена (например, в Сочи), будут снижаться.
Последнее исследование федерального портала "Мир квартир" показало, что для покупки квартиры в подавляющем большинстве регионов необходимо иметь от 1 до 5 миллионов рублей. А вот за миллион рублей и ниже сегодня продается только 2 процента квартир. В частности, в Хабаровске двухкомнатная квартира в пятиэтажке предлагается за 750 тысяч рублей, а в Иванове за аналогичную "двушку" просят всего 650 тысяч рублей.