Поправки в 159-й Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", вступившие в силу 17 июля, предоставили добросовестным арендаторам преимущественное право выкупать занимаемые ими помещения.
Однако реализация этого закона на местах пока оставляет желать лучшего.
Так, в частности, происходит в Твери. По данным главы города, председателя гордумы Владимира Бабичева, на 1 декабря от предпринимателей-арендаторов поступило 154 заявки, из которых удовлетворено только 14. В целом по региону положительное решение принято по 88 объектам. При этом на областной центр приходится 60 процентов всего сектора малого и среднего бизнеса. Таким образом, как признает Владимир Бабичев, темпы реализации 159-го закона явно недостаточны.
Причин тому несколько. Главная - продавец и покупатель, что называется, не сошлись в цене. Предприниматели в один голос заявляют, что приватизация объектов обходится им слишком дорого. Стоимость каждого квадратного метра доходит до 110 тысяч рублей. В кризис деньги на выкуп помещений есть далеко не у всех, а банки выдают кредиты неохотно и под большие проценты. Проблема еще и в том, что арендатору сообщают о цене в последний момент. Если же он отказывается от покупки, то теряет право на приватизацию занимаемого помещения.
- Объекты недвижимости приобретаются по рыночной стоимости, - говорит глава администрации Твери Василий Толоко, - это четко прописано в законе. Льготной продажи по заниженным ценам - не будет. Чтобы исключить коррупционную составляющую, есть независимый оценщик, которого мы выбираем по конкурсу, и стоимость имущества оценивает он.
Другая причина - непреодолимые условия выкупа и процедурные барьеры. Так, при вынесении решения о приватизации учитывается целый ряд факторов: соответствие объекта и письменного обращения предпринимателя требованиям 159-го закона, наличие соарендаторов, необходимость сохранения в муниципальной собственности крупных торговых комплексов и другой недвижимости, которую можно использовать в качестве залогового имущества... В результате более 100 арендаторам, подавшим заявки, в праве преимущественного выкупа было отказано.
- Кризис показал, что малый бизнес более устойчив к потрясениям, чем крупный, - говорит Владимир Бабичев. - И у нас нет другого пути, кроме как создавать для него благоприятные условия. До конца года муниципалитет постарается рассмотреть все поступившие заявки на приватизацию помещений. Но, на мой взгляд, чиновники не в полной мере понимают государственную стратегию по расширению доли малого и среднего бизнеса в экономике.
Возможно, это происходит потому, что власти считают более выгодным предоставление помещений в аренду, нежели их продажу, исходя из принципа: бюджет должен пополняться постоянно, а не разово. В этом смысле в Твери даже пошли предпринимателям на уступки. Сейчас гордума разрабатывает детальное Положение о порядке предоставления малому бизнесу льгот по арендной плате.
Похожие проблемы - во многих других регионах. Но, как показывает практика, в последнее время областные и муниципальные власти повсеместно принимают различные положения, которые должны облегчить процесс "малой приватизации".
В частности, в Ярославской области увеличена площадь помещений, которые подлежат преимущественному выкупу в рассрочку. До сих пор в соответствии с региональным законом предприниматели имели право приобретать недвижимое имущество, площадь которого не превышает 500 квадратных метров (за исключением организаций общественного питания, где норма была вдвое выше). Предложения приподнять этот порог неоднократно высказывали бизнесмены и депутаты облдумы. Некоторые даже предлагали довести его до двух тысяч квадратных метров. В итоге региональное правительство предложило законодателям увеличить лимит вдвое.
А в Воронежской области с трех до семи лет выросли допустимые сроки льготного выкупа. Эту идею местное бизнес-сообщество лоббировало давно. Приобрести помещения в течение трех лет могло лишь около трети предпринимателей. Но для этого им требовалось изымать значительные средства из оборота или брать кредит под высокие проценты. Теперь эта проблема снята. Впрочем, на очереди - решение другой, не менее важной. Большая часть недвижимости, которую арендует малый и средний бизнес, находится в областной собственности, а договоры аренды в регионе заключаются сроком на один год. В итоге ни один из арендаторов этого имущества условиям льготного выкупа соответствовать не может. В связи с этим предприниматели просят увеличить максимальный срок аренды региональной собственности до пяти лет. Кроме того, облдуме предлагается выступить с инициативой о продлении действия ФЗ № 159 на 3-5 лет.
Власти Ивановской области разработают единый механизм реализации закона о "малой приватизации" для всех муниципальных образований региона. Как сообщил на заседании рабочей группы по развитию малого и среднего бизнеса первый заместитель председателя облправительства Павел Коньков, "конкретные рекомендации для глав муниципалитетов будут выработаны на специальных совещаниях".
Как скоро это случится, не сообщается. Между тем мэрии Орла потребовалось полгода, чтобы утвердить местное положение об отчуждении муниципальной собственности. В первом чтении документ был принят еще весной. С тех пор в него внесли немало изменений, в том числе с подачи прокуратуры. Впрочем, федеральный закон начал работать в городе и без этого положения. По словам начальника управления муниципального имущества и землепользования Бориса Бочкарева, от реализации 159-го закона в бюджет поступило свыше 2,1 миллиона рублей.
- В этом году было 125 заявлений на выкуп объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности и арендуемых представителями малого и среднего предпринимательства, - сказал Борис Бочкарев. - Из них 108 было рассмотрено. В итоге 50 арендаторов получили преимущественное право на приобретение имущества, 58 получили отказ.
По предварительной оценке, всего в Орле по 159-му закону может быть выкуплено свыше 350 помещений. Однако и здесь бизнес столкнулся с рядом неожиданных проблем. По словам зампрокурора Советского района Нины Воропаевой, в прокуратуру обращается все больше арендаторов с жалобами на действия чиновников. Стоимость расходов за всевозможные справки достигает 7,5 тысячи рублей. Причем, даже заплатив деньги, предприниматели нередко получают отказ.
Причина кроется в том, что у мэрии есть зарегистрированное право собственности далеко не на все арендуемые бизнесом помещения. Как правило, муниципалитет владеет зданием в целом, а предприниматели арендуют и хотят выкупить расположенные в нем офисы. В каждом случае требуется оформить отдельный документ на право собственности. По подсчетам специалистов, на регистрацию всех помещений, подпадающих под 159-й закон, необходимо около 500 тысяч рублей. Как говорит Борис Бочкарев, таких денег в казне нет.
- Данная работа носит заявительный характер, - пояснил он. - Если предприниматель обращается к нам с заявлением о преимущественном выкупе, мы начинаем работу по оформлению права собственности и смотрим, можно ли это помещение продать.
Претензии к чиновникам возникли не только у предпринимателей и прокуратуры, но и у депутатов горсовета. Их беспокоит неопределенность судьбы муниципального имущества.
- В городе по неизвестным причинам до сих пор не сформирован необходимый реестр помещений, предназначенных для муниципальных нужд, - говорит зампредседателя горсовета Михаил Вдовин. - Мы не можем продавать все подряд. Вдруг через год-два нам понадобится помещение, а его нет. Тогда нам придется его либо строить, либо покупать.
Решить этот вопрос орловские чиновники обещают уже в будущем году.