Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило о намерении поддержать покупателей жилья в новостройках экономкласса и новой программе кредитования застройщиков такого жилья (программа "Стимул"). Как уже писала "РБГ" (N 4, 2 февраля 2010 г.), по расчетам АИЖК, при ставке ипотечного кредита 10% годовых и цене квадратного метра 30 тыс. рублей купить такие квартиры по ипотеке смогут 40% семей. Но одно дело планы и расчеты, и совсем другое - их реализация в условиях существующей законодательной базы и рыночной ситуации. Если взглянуть на вещи вооруженным глазом, практическое воплощение инициативы АИЖК вызывает больше вопросов, чем восторгов.
Напомним, что на реализацию проекта АИЖК выделяется в общей сложности 100 млрд. рублей. "Но что такое 100 млрд руб. для стройотрасли России в целом? По данным Росстата, объем строительства в России за 2009 г. сократился на 16% и составил 3 трлн 869,1 млрд рублей. Всего за прошлый год введено 59,8 млн кв. метров. 100 млрд - это капля в море. - рассуждает директор СРО "Альянс строителей" Татьяна Шалина. - С учетом того, что ипотечные программы растягиваются на много лет, они и вовсе не заметны. Снижение ипотечных ставок до 11% вряд ли позволит обеспечить 40% населения страны жильем. Необходимо увеличивать темпы строительства и снижать первоначальный взнос".
Снижение же ипотечных ставок без резкого увеличения объемов строительства приведет к тому, что спрос превысит предложение, что неизбежно повлечет рост цен на недвижимость. "Насколько - оценить сейчас достаточно сложно. Можно предположить, что в условиях стабилизации общеэкономической ситуации рост цен на рынке новостроек за счет ипотечного кредитования по итогам года может составить 10-15%, - прогнозирует Мария Литинецкая, гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки". - Однако не все банки работают по программе АИЖК. Кроме того, номинально банки могут снизить ставки по кредитам до 11%, но фактически, посчитав риски высокими, - ужесточить требования к заемщикам".
Как уже писала "РБГ", для кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, АИЖК разработана специальная программа "Стимул", по которой согласились работать 19 банков. Как разъясняет Татьяна Шалина, эта программа дает строителям средства для завершения недостроенных объектов, банкам обеспечивает своевременный возврат кредитов, а людям - жилье по доступным ценам. Но для этого необходимо соблюсти ряд условий.
"Тот факт, что 19 крупнейших банков уже включились в программу, говорит о том, что для них она интересна. Однако кредиторы должны быть уверены в партнере: непременным требованием к застройщику станет соблюдение норм Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве..." И жесткий отбор банками застройщиков гарантирован: абы кому кредиты не дадут, - подчеркивает она. - Соответственно, схемы предварительных договоров и инвестконтрактов, по которым работает большинство московских девелоперов, исключаются. Площадками для реализации "Стимула" станут регионы. Программа позволяет застройщикам в кризисное время справиться с дефицитом оборотных средств при помощи дешевых кредитных ресурсов при ставке в 12-14% вместо 20%, предлагаемых сегодня многими банками. Они достроят замороженные объекты. Однако рассчитывать на высокую маржу опять же не приходится".
Помимо такого препятствия, как необходимость привлекать деньги на строительство жилья по ФЗ-214, Александр Федоров, директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр", называет и другие. "Сейчас компании не готовы выйти на рынок экономичного жилья. Основные препятствия - инвестиционные условия, цена земли и обременения", - говорит он.
"Кроме того, вызывает большие сомнения возможность реализации программы АИЖК в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и других крупных городах, где рыночная цена жилья намного превышает 30 тыс. за кв. м., - говорит Ирина Наумова, директор по маркетингу компании "НДВ-Недвижимость". - А в регионах, полагаю, данная программа несколько изменит динамику строительства и ввода новых объектов. Особенно если при этом начнет работать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который будет выделять под данную программу земельные участки на адекватных условиях".
Впрочем, как видно из диаграммы, средние цены на жилье начали расти не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других городах. И во многих намного превышают заветные 30 тыс. рублей за кв. м. Например в Сочи, Екатеринбурге, Краснодаре, Красноярске, Хабаровске, Ростове-на-Дону. Как считают эксперты, реализация программы, если и повлияет на ценовую ситуацию, то точечно и в отдаленной перспективе.
"Программа "Стимул" позволит увеличить объемы строительства в эконом-сегменте, тем самым увеличит объемы предложений. Большее количество предложений на рынке квартир экономкласса будет не на пользу продавцам, так как наличие выбора у покупателя заставляет продавцов быть более сговорчивыми и идти на ценовые уступки, - объясняет Александр Федоров. - Однако говорить о существенном снижении стоимости квадратного метра при успешной реализации программы "Стимул" тоже не стоит. Сейчас наблюдается тенденция восстановления рынка и даже небольшой рост. Скорее всего, данная программа замедлит темпы роста цен на недвижимость экономкласса".
Динамика цен на вторичном рынке жилья в некоторых городах РФ
