Минэкономразвития обещает изменить подход к оценке земельных ресурсов.
Это сенсационное заявление было сделано во Владимире на межрегиональной конференции представителей малого и среднего предпринимательства.
Делегаты от бизнес-сообществ 20 субъектов РФ собрались в древнем городе, чтобы обсудить земельную политику региональных и муниципальных властей и еще раз сформулировать свое отношение к новой кадастровой оценке земель населенных пунктов, проведенной в период с 2007 по 2008 год.
Как известно, ее принятие вызвало много претензий со стороны бизнеса. А в некоторых регионах, в том числе и Владимирской области, изменения на рынке земли сопровождались не только резкой критикой, но и митингами протеста.
В кабинетной тиши
Оперируя цифрами и примерами, эксперты, принимавшие участие в работе форума, доказывали необходимость изменений в кадастровой оценке, а наиболее радикальные ратовали за отмену ее результатов.
Кадастровая оценка является базой для расчета земельного налога, а также размера ставок аренды и выкупа участков. В итоге произошедшее увеличение кадастровой стоимости ухудшило положение предпринимателей в ряде регионов России, многие предприятия оказались на грани разорения.
О каких перспективах развития можно говорить, когда удельный показатель кадастровой стоимости квадратного метра земли в населенных пунктах увеличился в среднем в 3-5 раз и есть немало примеров, когда произошел рост в десятки и даже сотни раз! Однако, поднимая эту проблему, предприниматели просили у властей не тепличных условий, а справедливости.
Так, по данным депутата Свердловского областного парламента Евгения Артюха, в центре Екатеринбурга 200 земельных участков оценены в 10 раз ниже, чем на окраине. А замдиректора юридической компании из Омска Любовь Репина рассказала, что более 80 процентов городских кварталов имеют одинаковый показатель кадастровой стоимости, хотя участки там существенно отличаются по характеристикам. И это - вопреки тому, что одной из важнейших задач принятия новой оценки было максимальное приближение кадастровой стоимости земли к рыночной.
- Методика не учитывает индивидуальные особенности, ряд факторов, которые влияют на стоимость земли, например наличие и отсутствие коммуникаций, электричества, - заявила руководитель информационно-аналитического отдела крупнейшей общественной организации бизнесменов Екатерина Реут. - А платить налог люди должны одинаковый. Это нарушение земельного законодательства. Складывается впечатление, что кадастровая оценка проводилась в тиши кабинетов, без учета реальных показателей. А руководители регионов утвердили результат, не имея возможности его проконтролировать.
На разных языках
Но разговор с региональными властями в ряде случаев идет на разных языках. В этом отчасти убедило развернутое выступление замгубернатора Владимирской области, директора департамента имущественных и земельных отношений Александра Денисова.
- Земельная политика на 90 процентов формируется в федеральном центре, а субъекты лишь претворяют ее в жизнь, - подчеркнул он. - Плата должна быть справедливой и в то же время высокой, чтобы не было соблазна владеть землей, но не пользоваться. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше потенциал региона. Это аксиома, проверенная веками. Сегодня в несколько раз увеличилась оценка кадастровой стоимости земли, ранее недооцененной. В центре Владимира квадратный метр земли под рекламным щитом стоил 260 рублей и подорожал в 28 раз, под цех - оценивался в три тысячи и уменьшился на 20 процентов. За четыре сотки под магазин платили 75 рублей, теперь - 9,5 тысячи. Увеличение в 132 раза. Много? Много - по сравнению с прошлым годом. Но абсолютно справедливо!
По мнению чиновника, новая кадастровая оценка лишь поставила все на свои места. По-старому в области платили за землю два миллиарда рублей, по новой методике - 2,3 миллиарда. Получается, что при увеличении кадастровой стоимости земли в 2,4 раза общая сумма платы за землю увеличилась на 15 процентов.
Собственно, корень зла кроется не в кадастровой оценке. Ставки налога и арендной платы устанавливают органы местного самоуправления. Они заинтересованы в увеличении налога, чтобы выполнять обязательства перед населением. Вот здесь чувство меры и ответственности им порой изменяет. В Коврове подняли налог на землю на 50 процентов, в Кольчугинском, Суздальском районах - в два раза, в Камешковском районе - более чем в четыре. С такими перекосами предложено бороться с помощью уменьшения дотаций на выравнивание бюджетов.
Власти не берутся утверждать, что все 528 тысяч участков во Владимирской области оценены верно. Тем более что практика это опровергает - за прошедший год внесены изменения по 700 земельным участкам. Это немного. И сегодня существует приемлемый механизм исправления ошибок, так что вести речь об отмене всей кадастровой оценки не стоит. Из стана власть предержащих звучали и более резкие заявления. Некоторые чиновники пытались убедить делегатов, что после изменения методики кадастровая стоимость земли не снизится, а, скорее всего, будет повышаться.
Но собравшиеся во Владимире высказались против косметических корректировок "системного сбоя". Субъективизм, по мнению предпринимательского сообщества, заложен в самой методике расчета.
Порядок определения размера удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка фактически закрыт для широкой общественности и, следовательно, его нельзя проверить. А на попытки раскрыть "тайну" у чиновников один ответ: размер определяется автоматически, при помощи специализированного программного обеспечения. В итоге оценка рождается в тиши кабинетов, без открытого и справедливого оппонирования. Поэтому нужна не методика, а закон, где все четко прописано.
Отсутствие четких правил игры доказывает и судебная практика. Пока она складывается не в пользу предпринимателей. На конференции прозвучало, что за 2009 год Верховным судом РФ были рассмотрены заявления об оспаривании нормативных актов, утверждающих кадастровую оценку по 22 субъектам Федерации. Результатом рассмотрения всех дел стал отказ в удовлетворении требований заявителей.
Отдельные победы случаются в областных судах. Основание - технические ошибки.
- Земельный налог "состоит" из кадастровой стоимости и ставки. Так же и с арендной платой, - рассуждал юрист из Москвы Антон Стружков. - Значит, мы должны оспорить одно или другое. Пробовали оспаривать ставку, но спорить с местной властью бесполезно. Поэтому начали бороться с кадастровой стоимостью. И тоже безрезультатно.
Законники не знают, кому предъявлять иск. В процессе установления кадастра участвовали несколько организаций, в том числе и коммерческие. Обжаловали действия Роснедвижимости, а там отвечают, что только организовывали процесс. Невозможно истребовать в судах и "волшебный" программный продукт.
Словом, юристы признали, что попали в законодательную ловушку. Методика была принята на федеральном уровне, и ни субъекты, ни муниципальные образования оспаривать ее не могут.
Найдут заказчиков
Складывалось впечатление, что в ходе развернувшейся на конференции дискуссии власть и бизнес так и останутся по разные стороны баррикад. Поэтому сенсационно прозвучало выступление директора Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Андрея Ивакина.
- Рыночная стоимость у нас была выше, чем кадастровая, и в 2007 году произошел процесс выравнивания, - заявил он. - Регулировать кадастровую стоимость абсурдно. Но она не может учитывать все. И министерство разрабатывает процедуры досудебного решения возникающих проблем по кадастровой оценке земельных участков.
Но проблема, по мнению директора департамента, не в органах местного самоуправления, а в неадекватности самого института кадастровой оценки. Сложилась неуправляемая ситуация, поскольку заказчиком является государство, а у субъектов Федерации сегодня нет никаких оснований для отказа. Сейчас в министерстве готовятся изменения - заказчиками кадастра станут регионы, с правом передачи полноты ответственности органам местного самоуправления.
Будет также проработана процедура утверждения результата оценщиков. Предстоит работа по совершенствованию и существенному упрощению методики экспертизы. Необходима внятная и прозрачная система ценообразования. Сегодня она настолько сложна и непрозрачна, что оказалась недоступной для понимания даже специалистам минэкономразвития.
- Срок переоценки земли - 3-5 лет, - заключил Андрей Ивакин. - Мы снимаем нижний интервал, и кадастровую стоимость можно будет пересмотреть через год. Надеемся, что с принятием нового закона и подзаконных актов ситуация изменится.
Между тем
Подготовкой квалифицированных оценщиков кадастра готова заняться Торгово-промышленная палата РФ. Об этом в Тамбове заявил директор департамента ТПП по работе с территориальными палатами Александр Рыбаков. "Кадастровый инженер, - пояснил он корреспонденту "РГ", - новая профессия в реестре специальностей. Она объединит в одном лице оценщика, юриста и землемера. Такого рода специалисты и будут заниматься исчислением земельного налога. Это особенно важно потому, что судебные дела, связанные с землей, нередко зависают, а земля как товар выбывает из оборота, особенно в аграрном секторе экономики. Программа подготовки кадастровых инженеров из числа людей, имеющих высшее базовое образование, рассчитана на один год. После экзаменов, которые включают в себя порядка двух тысяч тестов, выпускники получат свидетельство гособразца и квалификацию "кадастровый инженер".
К слову, в Тамбове местных квалифицированных кадастровых оценщиков земли, которые легко могли бы ориентироваться в гектарах, акрах и сотках, нет. Этим бизнесом здесь занимаются сторонние компании. Нередки и упомянутые Александром Рыбаковым скандалы и споры. Так, территориальное управление антимонопольной службы еще осенью 2008 года потребовало от региональных властей отменить постановление "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области". По мнению антимонопольщиков, земля оценивалась без учета ее особенностей и состояния инфраструктуры, что существенно влияет на рыночную стоимость и ограничивает конкуренцию на региональных товарных рынках. Кроме того, тамбовские оценщики не согласовали результаты своей работы с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости. В итоге администрация приняла новое постановление. Но прежнее действовало целый год, что привело к необоснованному завышению кадастровых оценок. Да и новые правила оставили чиновникам возможности сильно повышать земельные платежи. Случались и элементарные "технические ошибки" - при переводе гектаров в квадратные метры оценщики попросту вписывали в платежки лишние нули...