Уже в ближайшее время ставка по ипотечным кредитам не превысит 11 процентов, а первоначальный взнос уменьшится с 30 до 20 процентов. Такие параметры заложены в Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования, сообщил вчера глава АИЖК Александр Семеняка.
Документ, который Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вместе с заинтересованными ведомствами готовило по поручению президента, должен быть принят уже в марте. Сама же программа "дешевой" ипотеки - по крайней мере с участием банков, контролируемых государством, может стартовать в апреле.
"Заставить" банки снизить процентные ставки по кредитам непросто. Для этого, по словам Семеняки, необходимо привлечь в ипотеку долгосрочный капитал. Сегодня, напомним, банки испытывают массу сложностей с рефинансированием - в стране пока нет механизма, который бы позволил им "замещать" выданные в качестве кредитов суммы "длинными" деньгами.
Такой механизм предлагает стратегия. Программа, которую будет выполнять Внешэконом банк, предполагает, что государство направит в банки, работающие с ипотекой, 250 млрд рублей - через выкуп у них ипотечных облигаций на довольно лояльных условиях (под семь процентов годовых в течение трех лет). В результате банки снизят риски и, как следствие, понизят процентную ставку и "стартовый" взнос по жилищным кредитам.
Предполагается, что львиную долю средств, идущих на рефинансирование, составят пенсионные накопления (напомним, именно ВЭБ сегодня управляет накоплениями "молчунов", то есть тех работников, которые отказались от услуг частных управляющих компаний и доверили формирование накопительной части своей будущей пенсии государству).
По мнению Семеняки, привлечение пенсионных капиталов придаст всей финансовой модели устойчивость и долгосрочность. "Для пенсионной системы это вложение выгодно и надежно, поскольку ипотечные облигации приравнены по трейтингу к федеральным ценным бумагам", - считает Александр Семеняка.
По экспертным оценкам, смягчение условий при получении кредита увеличит число потенциальных заемщиков вдвое. Так, зампред Комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Александр Починок оптимистично считает, что за три года ипотеку оформят 5 млн семей (напомним, за благополучные докризисные 2006, 2007 и часть 2008 года общее количество кредитов - около 900 тысяч).
В то же время директор по макроэкономическим исследованиям Высшей школы экономики Сергей Алексашенко не считает заложенные в программу новые ипотечные стандарты такими уж доступными. " 11 процентов годовых - это все равно очень дорого", - утверждает эксперт. Его поддерживает и замдиректора Независимого института социальной политики Лилия Овчарова, которая напомнила: с доходами россиян по-прежнему далеко не все в порядке. По ее данным, сегодня лишь 2-2,5 процента домохозяйств способны "потянуть" ипотечные платежи. А потому говорить о том, что ипотека в ближайшее время станет массовым механизмом для решения жилищного вопроса, преждевременно.
Есть еще один "подводный камень", который может осложнить программу. Если ипотека станет действительно доступной, а объемы выставленного для продажи жилья не будут пропорционально увеличиваться, вновь начнется неадекватный рост стоимости квадратного метра. На эти "грабли" мы уже наступали: так, снижение процентных ставок и уменьшение первоначального капитала (это наблюдалось в 2006, 2007 годах), увеличившие количество выданных кредитов в столице всего на 20 процентов, привели к росту стоимости метра в течение только одного года сразу на 60 процентов. Об этом напомнил глава Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Правда, "проходить пройденное" авторы программы не собираются. Именно для того, чтобы ипотечные деньги шли на увеличение общего количества жилых метров, взять кредит в рамках программы можно будет только для вновь построенного и строящегося жилья. Вторичный рынок будет жить по старым законам.