Подводя итоги 2009 года, эксперты осторожно прогнозируют в 2010-м 10-15-процентный рост на рынке жилья.
Квартиры за кирпич
В Свердловской области рынок недвижимости весь прошлый год находился в ситуации свободного падения. Банки ужесточили условия выдачи кредитов, в результате многие девелоперы были вынуждены приостановить крупные проекты. Объем замороженного строительства доходил до 40 процентов. Вновь стали реальностью бартерные сделки: застройщики начали рассчитываться с субподрядчиками и поставщиками стройматериалов квартирами с черновой отделкой. Количество сделок с использованием заемных средств сократилось в 1,7 раза.
В среднем квадратный метр вторичного жилья подешевел на 14,6 процента, первичного - на 11. Ценовая кривая к концу года остановилась в Екатеринбурге на средней отметке в 52 с небольшим тысячи рублей. Покупалось в этот период преимущественно самое дешевое и ликвидное жилье на вторичном рынке, первичный замер. Снижение спроса вынудило застройщиков прибегать к значительным скидкам, бартерные квартиры продавались дешевле на 15-20 процентов.
Тем не менее новые квартиры в этом году стоят на 50-100 тысяч рублей дороже, чем в прошлом. Причина в том, что завершается строительство нескольких жилых комплексов, больше в работе практически ничего нет. При этом Екатеринбург является лидером в РФ по росту арендных ставок на жилье. За январь-февраль они увеличились на 3,4 процента, сильнее всего подорожали однокомнатные квартиры.
Дешевого жилья на рынке не осталось
В Челябинской области в 2009 году было зарегистрировано чуть более 48 тысяч сделок купли-продажи жилья (в 2008-м - 62 тысячи), и это несмотря на значительное снижение его стоимости.
С осени 2008 года до января 2010-го цены на первичном рынке упали в среднем на 25 процентов, на вторичном - еще значительней. Так, в областном центре квадратный метр, бывший в употреблении, стоит 36 тысяч рублей, в новостройке - 31-32 тысячи.
Элитное жилье подешевело наиболее существенно - до 50 процентов от первоначальной стоимости. Неудивительно, что и срок с момента выставления квартиры такого класса на продажу до ее приобретения порой достигает года. Известны случаи, когда дома, изначально задуманные как элитные, на ходу перепроектировались в расчете на более скромного покупателя.
Благо, наметившееся с середины прошлого года оживление в сегменте эконом-класса продолжается. Сыграли свою роль снижение ипотечных ставок и возможность задействовать при получении кредита государственные жилищные сертификаты, а также федеральные программы обеспечения жильем военнослужащих и расселения аварийных домов. Однако это оживление освободило рынок от большого объема недорогого жилья и привело к заметному снижению количества предложений. Уже сегодня ощущается дефицит самых ликвидных однокомнатных квартир.
Ситуация со строящимся жильем и вовсе не радужная. К началу 2010 года его объемы, по оценке президента Союза строителей Челябинска Александра Воробьева, сократились вчетверо. Сегодня ведутся работы на участках, полученных зачастую еще до кризиса, по высоким расценкам. Расплачиваться за них в сегодняшних условиях крайне сложно. Усугубил ситуацию рост тарифов за присоединение к инженерным сетям на 25-40 процентов. Добавим к этому еще возобновившийся рост цен на материалы и отсутствие дешевых кредитов, и станет ясно, что о снижении себестоимости строительства, а значит, оживлении рынка в условиях отсутствия платежеспособного спроса говорить не приходится.
По доходам лишь палатка
В Курганской области в минувшем году, несмотря на финансовые сложности, введено на два процента больше жилья, чем в 2008-м. В областном центре рост темпов еще значительней - 12,2 процента. Здесь сдано в эксплуатацию 162,8 тысячи квадратных метров, как в период расцвета жилищного строительства в 70-х годах прошлого века.
52,9 процента жилой площади составляют дома индивидуальных застройщиков. Два-три года тому назад их доля составляла в общем объеме 85-90 процентов. По мнению аналитиков, это свидетельствует о том, что финансовые возможности таких заказчиков практически исчерпаны.
В областном центре темпы строительства высокие за счет того, что этот сектор экономики взяли в свои руки крупные инвестиционные и строительные фирмы. Однако последние данные свидетельствуют о спаде инвестиционной активности: жилье не продается. В четвертом квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008-го цены на первичном рынке снизились на 6,9 процента (в том числе типовые квартиры - на 15), на вторичном спад составил в среднем 24,5 процента. Однако и это не может улучшить ситуацию: доходы населения в регионе значительно ниже, чем в других субъектах Уральского федерального округа.
Субсидии зарыли в землю
Тюменская область по объему введенного жилья на душу населения в 2009 году заняла лидирующее место в УрФО: на каждую тысячу жителей пришлось 776 квадратных метров. По словам начальника главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства региона Евгения Мискевича, существенным стимулом для развития жилищного строительства стало обеспечение участков инженерной инфраструктурой, а также финансовая поддержка компаний, у которых возникли сложности при завершении строительства домов. Тем не менее на сегодняшний день только официально остаются замороженными 67 объектов.
По оценке экспертов, в 2010 году количество проблемных домов вряд ли сократится, а темпы строительства упадут. Многие фирмы отказались от арендованных участков. Тем не менее в регионе планируется ввести около 920 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 12 тысяч - за счет областного бюджета.
Зато ощутимых колебаний цен на жилищном рынке в текущем году в регионе не прогнозируется - максимум плюс-минус пять процентов. За прошлый год тюменские квартиры упали в цене в среднем на 10 процентов. Максимальный спад был зафиксирован в августе. Квартиры в новостройках продавались в среднем по 36,5 тысячи рублей за квадрат, жилье на вторичном рынке - по 41 тысяче. На сегодняшний день жилье подорожало соответственно до 38 и 42 тысяч рублей за "квадрат".
Привлечь покупателей фирмы пытаются всеми способами. Так, один из крупных игроков строительного рынка предложил клиентам часть стоимости нового комфортного жилья "оплатить" старой квартирой. Все вопросы, связанные с ее реализацией и оформлением документов, специалисты компании берут на себя. Застройщики предлагают клиентам и такие сервисы, как 3D-туры по будущей квартире или видеоэкскурсию на стройплощадку.
Северяне переедут в частные дома
В Югре оказанная строительной отрасли господдержка позволила избежать значительного спада объемов ввода жилья. За год в строительную отрасль вложено 163 миллиарда рублей. Появилось новое направление - госгарантии, позволившие строителям брать кредиты в банках.
Главное внимание властей было направлено на строительство жилья, которое, по словам зампреда правительства Югры по вопросам строительного комплекса Алексея Сафиоллина, работает на оживление других производств и в итоге на развитие экономики округа. А вот программы возведения детских садов были приостановлены.
В Югре намерены постепенно менять ситуацию в строительстве, ориентируя компании и жителей на возведение индивидуального жилья. В частности, в начале текущего года утверждена долгосрочная целевая программа развития индивидуального домостроения. На ее реализацию будет направлено более трех миллиардов рублей, что за 10 лет обеспечит ввод 3,5 миллиона квадратных метров такого жилья. Проекты будет отбирать экспертный совет, а застройщикам бюджет компенсирует затраты на создание инженерной инфраструктуры.