Весна на земельном рынке выдалась на редкость удачной для потенциальных покупателей участков под промышленное строительство: цены достигли дна, и продавцы готовы на хорошие скидки. По данным компании "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость", на подмосковном рынке стали появляться абсолютно новые предложения, а цены на участки сейчас самые низкие за последние 5-6 лет. Например, средняя стоимость участка промышленного назначения площадью 5,5 га в 20-километровой удаленности от МКАД может стоить в зависимости от направления около $6 тыс. за сотку, такой же участок до кризиса продавался за $15 тыс.
"Нижний порог цен на участки действительно достигнут, - соглашается Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty. - Судите сами: сейчас в ближайшем Подмосковье (до 10 км от МКАД) выставлены на продажу участки площадью от 10 га стоимостью $3-5 тыс. за сотку. До кризиса их стоимость составляла $10-15 тыс. за сотку, а на участки, расположенные на первой линии МКАД, цена превышала $30 тыс. за сотку. Но даже в такой ситуации спрос невелик, так как в этой ценовой категории предлагаются довольно большие участки. А в последнее время наибольшим спросом пользуются участки от 0,5 до 3 га, расположенные в пределах 15 км от МКАД и желательно в той же ценовой категории ($3-5 тыс. за сотку). Но так как их размер невелик, то цена варьируется от $6 тыс. за сотку и выше".
Самый высокий спрос, по словам Ильи Сапунова, гендиректора компании "Красивая Земля", на участки площадью 0,5-2 га, расположенные не дальше чем в 70-80 км от Москвы и недалеко от трассы с удобным подъездом к участку. "Чаще всего такие земли покупают средние компании под строительство складских помещений или сборочных цехов", - отмечает он.
По наблюдениям Игоря Казимова, потенциальные покупатели - в основном средние российские компании (из-за кризиса активность иностранных игроков на российском рынке на нуле) или спекулянты, которые приобретают такие земли для последующей перепродажи.
Но это именно потенциальные покупатели, реальных сделок на рынке очень мало. Как объясняет Александр Ксендз, директор департамента оценки коммерческой недвижимости консалтинговой группы "НЭО Центр", в целом активность на рынке промышленных земельных участков низкая во всех регионах из-за отсутствия кредитных денег, кроме Краснодарского края, где существует устойчивый спрос, связанный со строительством олимпийских объектов.
"Земли промышленного назначения обычно выставляются на рынке двух типов: те, на которых расположены старые промышленные объекты, которые проще снести, чем реконструировать, и земли промышленности, расположенные в "чистом поле". У земель первого типа проблемы со старыми коммуникациями, вторые дороги для инвестора, так как их продают, как правило, собственники земельных участков, которые не смогли их освоить, - отмечает он. - Инвестор предпочитает напрямую договориться о выделении земель с представителями местной власти или с государственными структурами, в ведении которых находятся земли промышленности, на условиях аренды с правом выкупа в дальнейшем. Инвесторы хотят минимизировать свои затраты, не вкладываясь в покупку земельных участков, местным органам власти выгодны строительство и регистрация предприятий на их территории, так как создаются рабочие места и происходит пополнение бюджета за счет налоговых поступлений".
Между тем эксперты не советуют затягивать с покупкой земли. Практика показывает, что процесс подготовки участка к выходу на промышленное строительство может занимать один-два года. Процедура получения разрешительной документации, проектирования и подвода коммуникаций все еще остается долгой и сложной. Но за время, потраченное на эту процедуру, участок может заметно вырасти в цене, особенно если правильно выбрать место и проект. Например, застолбить участок в районе ЦКАД, которая объединит 18 радиальных областных трасс и 2 существующих "кольца" в районе 50- и 80-километровой зоны вокруг столицы.
Как прогнозирует Александр Ксендз, через несколько лет существенно повысится скорость и снизится цена перевозок по Московской области, в результате чего станет возможным дальнейшее развитие промышленного сектора экономики Подмосковья, что должно привести к повышению цен на земельные участки промышленного назначения в Московской области. Так что, покупая под свой проект участок уже сейчас, есть вероятность "успеть" это сделать вовремя.