Цены на жилье падать не будут. На эту тенденцию не повлияли даже итоги первых месяцев этого года. За это время в РФ введено в строй почти 6 млн кв. м жилья, что на 101% выше аналогичного показателя прошлого года. Однако проблем на территориях, связанных со строительной отраслью, меньше не становится. Мы встретились с президентом Российского союза строителей Владимиром Яковлевым, чтобы получить ответы на некоторые вопросы, поступившие к нам из регионов.
- Владимир Анатольевич, адресую вам вопрос Альберта Каримова, академика Российской академии архитектуры и строительных наук из Омска. Согласно официальной статистике, 60% населения страны хотели бы жить не в высотках, а в доме с палисадником. Планирует ли государство учитывать этот спрос при формировании новых программ?
- Конечно, это один из принципиальных вопросов. Реализация федеральной целевой программы (ФЦП) "Жилище" как раз должна решить проблемы с малоэтажной коттеджной застройкой.
Обратите внимание: в среднем от 46 до 50% вводимого на территориях жилья относится к малоэтажному. А если говорить о регионах Южного федерального округа, там по некоторым территориям индивидуальное строительство доходит до 100%. Поэтому крен на малоэтажки сохраняется. И мы считаем, что порядка 60-70% от общего объема всех вводимых объектов в ближайшем будущем будут относиться к такому виду застройки.
- Это будет идти повсеместно или только на юге?
- В основном зависит от специфики субъектов. Допустим, стоит ли массово в Москве или Санкт-Петербурге возводить малоэтажное жилье? В таких мегаполисах будут по-прежнему строить высотки.
- Уральские строители уже неоднократно поднимали вопрос об отмене либо снижении платы за техприсоединение. По их мнению, при строительстве социального жилья ее либо не должно быть вообще, либо она должна быть целевой (направляться на создание инфраструктуры именно на этом участке) и взиматься не заранее, а при сдаче объекта в эксплуатацию. Однако понимание у поставщиков энергоресурсов пока не найдено. Насколько справедливы эти требования и реально их осуществить?
- Эта претензия абсолютно обоснованна, потому что за счет этих средств энергетические структуры выполняют свои работы, необходимые для дальнейшей модернизации своего хозяйства. В то же время это огромнейшая нагрузка для строительства. Безусловно, плату за присоединение и за подключение необходимо регулировать. Считаю, что ее следует сокращать. Такие поручения уже даны и президентом РФ, и председателем правительства РФ соответствующим ведомствам.
И, насколько мне известно, в ряде регионов, например в Санкт-Петербурге, уже рассмотрели вопросы по сокращению платы по техприсоединению. Администрация Северной столицы вдвое снижает тарифы на присоединение новых объектов к электрическим сетям.
- То есть вопросы по снижению платы за техприсоединение реально решить и на местном уровне?
- Во-первых, часть вопросов уже решается на местах. А во-вторых, для того чтобы это стало практикой, федеральные органы власти должны дать официальную отмашку до конца этого года.
- Аналогичные проблемы есть и с земельными аукционами. Регионы предлагают либо их отменить вообще и землю распределить на конкурсной основе между застройщиками. Либо предусмотреть какие-то льготы для самого застройщика, ввязавшегося в социальный проект...
- Один из принципов земельного права - возмездность, то есть земельные участки должны предоставляться только за плату. Другое дело, что при строительстве социального жилья часть (или вся стоимость) участка может быть компенсирована органами власти.
Казалось бы, раз это социальный проект, дайте целину и снимите все вопросы, потому что любое удорожание, если оно там присутствует, влияет на стоимость квадратного метра строительства. Но цель-то проведения аукционов заключается в том, чтобы удешевить это строительство. А это пока не всегда получается. Хотя все понимают, что на социальные объекты должен быть минимум расходов, связанных с любыми операциями. Это предписывает и 94-й ФЗ, к которому много претензий.
Вообще административных барьеров в строительстве достаточно много. Частично по ним приняты решения, частично готовятся различные предложения, как их сократить. Задача государственной власти - помочь быстрее разрулить все эти процедуры. И тогда стоимость квадратного метра любого строительства: промышленного, гражданского или социального будет меньше.
- Много вопросов поступило из регионов о перспективах развития частной стройэкспертизы. Есть ли необходимость реформирования госстройэкспертизы, ведь система работает по нормам и стандартам, которые приняты двадцать лет назад?
- Главное, что премьер-министр уже дал поручение провести модернизацию государственной экспертизы: сократить число объектов, рассматриваемых на федеральном уровне, и перевести их ближе на уровень регионов.
А во-вторых, по закону существует негосударственная экспертиза. Теперь стоит задача, чтобы она была наделена такими же правами, как и государственная, чтобы появилась альтернатива и тогда можно было активнее решать вопросы экспертизы по проектной документации. Необходимо внести небольшие изменения в закон.
- А когда они должны быть внесены?
- Я думаю, что в течение этого года госстройэкспертиза наконец будет реформирована. Но в каком виде она останется, узнаем чуть позже.
- Вопрос из Новосибирска. Каким образом можно получить государственные гарантии для ускорения получения кредитов во Внешэкономбанке для строительства сети конкретных заводов в Сибирском регионе. Федеральный фонд РЖС совместно со строительной компанией договорились, но нет процедуры взаимодействия фонда, ВЭБа и частного инвестора. Может быть, это частный вопрос, тем не менее таких вопросов поступает к нам достаточно много...
- Это не частный вопрос, получение кредитов - большая проблема. Сегодня, во-первых, кредиты очень дорогие и очень короткие по времени. Во-вторых, их сложно получить. В-третьих, много различного рода взаимоотношений, которые не позволяют это сделать. Поэтому и строители редко обращаются в банки, потому что это обременяет квадратный метр площади. Да и кредитные учреждения не очень торопятся давать, потому что им нужны 100-процентные гарантии возврата средств.
Существуют только обещания, что процентная ставка будет снижаться и что произойдет это в течение 3-4 лет.
- Вопрос не в том, что банки не дают кредитов. В данном случае все три стороны договорились. Проблема - с получением госгарантий, чтобы ускорить этот процесс.
- Существует система получения госгарантий, которая крайне усложнена, так как требует дополнительных региональных гарантий.
- Еще одна общая региональная проблема - рынок жилья раздут и предпосылок к тому, что цены упадут, нет. В прошлом году, когда, к примеру, на Урале 40% строек стояли замороженными, стоимость "квадрата" снизилась не более чем на 14%. Каковы ваши прогнозы: будет ли снижаться стоимость жилья в регионах?
- Думаю, что практически не будет, а в ряде регионов стоимость квадратного метра даже вырастет. Могу сказать, что в среднем по стране не будет резких колебаний - цены останутся на уровне прошлого года. Резкого повышения стоимости "квадрата" точно не будет.
- Можете назвать территории, где ожидается повышение стоимости жилья?
- Сегодня сложно назвать какие-то регионы. Даже по Москве по результатам первого квартала произошло небольшое удорожание в рамках одного процента, но не более того. По моим прогнозам, цены на жилье останутся на уровне этого года плюс-минус 5%.
Ввод жилья в январе-феврале 2010 года по федеральным округам, тыс. кв.м.
