Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) уже в ближайшем будущем может стать крупнейшим игроком на рынке жилья.
Попечительский совет фонда, возглавляемый вице-премьером Александром Жуковым, утвердил порядок выкупа жилья у застройщиков, использующих под строительство земли фонда. Именно на этих землях, по замыслу властей, уже через три года планируется возводить до трети всех новостроек в нашей стране.
Что в будущем должно привести к снижению стоимости жилья эконом-класса. Это станет возможным за счет того, что Фонд РЖС будет выкупать до 35 процентов жилья в рамках проекта по малоэтажному строительству и до 25 процентов площадей в многоквартирных домах (если девелоперы не найдут покупателей на эти квартиры), практически по себестоимости. За основу выкупной цены берется цена минрегиона, которая для каждого региона устанавливается индивидуально. Например, в первом квартале 2010 года для Москвы это 73 800 рублей за квадратный метр, Московской области - 42 950 рублей, для Санкт-Петербурга - 44 300 рублей. При расчетах фонда с девелоперами эта сумма будет уменьшена еще на 15 процентов. Застройщики морщатся, но скорее всего согласятся с этим, поскольку есть гарантии сбыта, хотя бы и на таких скромных условиях.
По данным Росстата, объемы жилищного фонда в первом квартале 2010 года сократились на 8,3 процента по сравнению с аналогичным периодом 2009 года - до 9,6 миллиона квадратных метров жилья. Своеобразным антилидером стала Москва. В столице зафиксировано самое существенное снижение ввода жилья - минус 53 процента. Можно сделать вывод, что для тех же московских застройщиков фонд может стать основным заказчиком работ. Ранее глава минрегиона Виктор Басаргин уже заявил, что около трети всего жилья сегодня в стране строится на деньги государства.
Напомним, что фонд был сформирован указом президента под вполне конкретную задачу: "найти" неиспользуемую землю, пригодную для строительства жилья, забрать ее у нерадивых пользователей-федералов и "вбросить" на рынок. Главными "донорами" участков в фонде называют Российскую академию наук, Российскую сельхозакадемию, различные ГУПы. Как сообщили в Фонде РЖС, сейчас в их распоряжении уже находится 82 участка общей площадью порядка 2,44 тысячи гектаров, которые государство передало в фонд в качестве имущественного взноса. Уже заключены договоры аренды земель с 11 компаниями. По информации застройщиков, на данных земельных участках планируется в общей сложности построить около 2,39 миллиона квадратных метров жилья, из них многоэтажки - это 2,35 миллиона квадратных метров - и еще 32 тысячи квадратных метров в рамках малоэтажного жилищного строительства. Таким образом, если девелоперам не удастся распродать все по рыночной стоимости, фонд берет на себя обязательства по выкупу порядка 600 тысяч квадратных метров. Важно также, что в случае отсутствия спроса на жилье и со стороны государства фонд намерен продавать квартиры на открытом рынке по цене, определяемой независимыми оценщиками, которая вполне может оказаться ниже рыночной. Чтобы как-то конкурировать с фондом, остальным участникам также придется снижать стоимость своего жилья.
По сути это означает, что в нынешних условиях, когда строительная отрасль все еще не оправилась от кризиса, государство в лице фонда становится чуть ли не основным покупателем на рынке недвижимости.
Видимо, опасаясь быть неправильно понятыми строительными компаниями, в фонде уже поспешили развеять опасения игроков рынка, что появление нового сильного участника может уронить стоимость квадратного метра.
Как пояснили "РГ" в Фонде РЖС, механизм предоставления обязательств носит кредитный, а не сбытовой характер. Дисконтирование при приобретении жилья направлено на то, чтобы мотивировать застройщика на продажу всего объема жилых помещений на свободном рынке и расширить его кредитные возможности.
Выкупленные у застройщика площади госкомпания в первую очередь будет предлагать для удовлетворения государственного спроса по жилищным программам. Причем маржа фонда в данном случае равна нулю.
При отсутствии госспроса на жилье фонд вправе продавать принадлежащие ему жилые помещения на открытом рынке по конкурсу, в том числе и риелторским конторам. Но и в этом случае госкомпания намерена продавать квартиры по минимально допустимой цене, которая лишь покрывает ее затраты, связанные с покупкой жилья у партнеров фонда.
В случае резкого падения рыночной цены на жилье фонд вправе придержать продажу выкупленного жилья, пока цены опять не пойдут вверх, чтобы покрыть свои затраты.
Регионы с максимальным падением цен на недвижимость за последнюю неделю
