Кризис в строительстве продолжается, констатируют в своем обзоре аналитики АКГ "ФинЭкспертиза". И сегодня может показаться странным, что в те времена, когда он только еще набирал силу, многие эксперты верили, что строительство может стать одним из драйверов перезапуска экономики.
В самом деле, у отрасли высокий мультипликативный эффект (он равен 5); цены продаж существенно оторвались от затрат, создав пространство для рыночного оздоровления; к тому же задел недостроенного или готового, но непроданного жилья на тот момент был более чем внушителен. Однако само по себе все это не сработало на рост доступности жилья, в частности по той причине, считает руководитель "Фин Экспертизы" Агван Микаелян, что власти не представляли, что именно они должны делать, чтобы жилищно-строительный конвейер не терял темпов, а напротив - двигался все быстрее.
В итоге ситуация в отрасли заметно ухудшилась. Подсчитано: для нормальной обеспеченности россиян жильем необходимо вводить ежегодно не менее одного квадратного метра недвижимости на человека. Так вот, ни в одном российском городе-миллионнике этот показатель в 2009 году достигнут не был. Ближе всех к нему приблизился Ростов-на-Дону (0,8 кв. метра), а вот в Москве и Омске (0,28 и 0,38 кв. метра) дела совсем плохи (см. диаграмму на стр.1).
Считается, что рост стоимости недвижимости обратно пропорционален объему ее ввода. То есть чем больше ты строишь и продаешь, тем дешевле стоит построенное. Однако аналитики признают, что не все здесь однозначно. Говорить о росте стоимости в 2009 году, естественно, не приходится, поэтому тут мы теоретически должны были бы наблюдать прямую зависимость между объемами ввода жилья и размером падения стоимости, рассуждают аналитики. Тем не менее и этого нет. Так, в Ростове-на-Дону с его наивысшими объемами строительства, цены на недвижимость упали всего на 11%, а в Волгограде, занимающем второе место по темпам строительства, удешевление составило 35%.
Что же предопределило конъюнктуру на рынке?
Главным для строительных компаний во время кризиса было сохранить сложившийся уровень цен на недвижимость, объясняет Микаелян. Большая часть жилья была инвестиционной, а сами строительные компании имели колоссальные обязательства перед банками. Цены на недвижимость не рухнули, не упали настолько, насколько упала стоимость стройматериалов. В первые полгода кризиса вообще ничего не происходило, цены держались, насколько это возможно. Сейчас на рынке представлен фактически тот объем жилья, который соответствует более-менее гарантированному спросу небольшой прослойки обеспеченных людей. Они и создают определенный паритет между стоимостью жилья и количеством людей, имеющих возможность покупки жилой недвижимости по предлагаемым ценам.
Вместе с тем известно, что на рост или падение стоимости недвижимости влияет не только объем вводимого жилья, но и уровень жизни в конкретном регионе. Однако и здесь эксперты не обнаружили линейной зависимости. Полученные аналитиками данные свидетельствуют о том, что доступность жилья в целом по России не сильно отличается по отдельно взятым регионам и составляет 0,3 кв. метра (такую площадь можно купить на среднюю месячную зарплату в данном городе). Исключение - Москва и Санкт-Петербург, где стоимость жилья настолько велика, что даже высокий уровень доходов столичных жителей не позволяет им приблизиться к среднероссийскому уровню. Ну а самое доступное жилье - в Казани (0,41 кв. метра), за которой следуют Омск (0,39) и Екатеринбург(0,36).