Ситуация, сложившаяся вокруг московского садового товарищества "Речник", которое расположилось в водоохранной зоне, из-за чего несколько домов уже снесли, может подтолкнуть правительство к поправкам в гражданское и земельное законодательство.
Такое предложение рассматривается в качестве одного из вариантов. До конца мая их должна разработать специально созданная межведомственная рабочая группа по разрешению имущественных споров в садовом товариществе при минэкономразвития, рассказал "РГ" директор департамента недвижимости министерства Андрей Ивакин.
Российская газета: Рабочая группа уже сделала какие-то предварительные выводы по "Речнику"? Изменилась ли позиция московских властей?
Андрей Ивакин: Главная задача рабочей группы - разобраться в этой сложной ситуации. А для этого надо ответить на три главных вопроса. Первый - существуют ли у граждан или у садового некоммерческого партнерства "Речник" правоустанавливающие документы на землю.
Второй вопрос касается построенной еще в 30-е годы земляной дамбы, которая расположена на территории "Речника". Здесь важно понять, как она расположена, какая у нее конфигурация и стоят ли на ней дома. Для этого необходимо получить заключение специальной комиссии, насколько соблюдены требования безопасной эксплуатации такого сооружения. Кроме того, надо определить, является ли дамба объектом недвижимости. Это в ближайшее время должны определить коллеги из Министерства транспорта РФ. Если будет установлено, что дамба является объектом недвижимости, то возникнут сложности с оформлением прав на стоящие на ней дома.
И третий вопрос - это законность построек на территории СНП "Речник" с точки зрения природоохранного законодательства. Сейчас мы разбираемся, где проходит граница особо охраняемой природной территории, созданной правительством Москвы, и насколько был соблюден установленный законом порядок при ее создании.
Но в любом случае, главный вопрос - это права на землю.
РГ: Раньше звучали заявления, будто ни у одного жителя "Речника" никаких документов нет. Это так?
Ивакин: Дело в том, что изначально земля выделялась не гражданам, а "Объединенному правлению садоводов ГУП "Канал имени Москвы" и Центрального проектно-конструкторского бюро Министерства речного флота", которое впоследствии было зарегистрировано как юридическое лицо. Возможно, что в 1950-1960-е годы кто-то из сотрудников ФГУП "Канал имени Москвы" и получал участки через правление. Если люди из "Речника" предоставят соответствующие документы, с этими правами уже не поспоришь. А при наличии прав на землю, гораздо легче оформить постройки.
Ситуация усложняется тем, что на территории, занимаемой СНП "Речник", зарегистрировано еще несколько садовых некоммерческих объединений. На территории поселка, начиная с момента основания, шла борьба за землю. Участки выделялись то одному юридическому лицу, то другому, есть даже факты предоставления одного участка сразу двум организациям. Подобные ситуации породили много противоречивых документов. Со всем надо разбираться.
РГ: То есть сносить поселок все же не будут?
Ивакин: Решение по сносу или его отмене не является компетенцией рабочей группы. Наша задача - проработать все возможные механизмы защиты интересов граждан.
Комиссия проводит сбор и обработку правоустанавливающих документов и свидетельских показаний с целью легализовать права на земельные участки для граждан, которые проживают в поселке много лет. Поэтому, с моей точки зрения, очень важно установить рабочий контакт между представителями рабочей группы и жителями "Речника".
На сегодняшний день фактическое и документарное обследование участков и строений можно считать законченным. На основании всех представленных документов будет подготовлен анализ и вынесено решение. Но мы оставляем возможность для жителей сдать документы представителям комиссии.
РГ: А если все-таки не всем гражданам можно будет помочь?
Ивакин: В Гражданском кодексе есть так называемый принцип приобретательной давности. Если гражданин открыто и добросовестно владеет недвижимостью на протяжении 15 лет, у него есть возможность оформить на нее права по суду. Ведь люди жили в "Речнике", и до последнего времени их никто оттуда не выгонял. Правило приобретательной данности предусмотрено именно для таких случаев. Однако для применения этой нормы в отношении земельных участков необходима ее небольшая корректировка. Минэкономразвития сейчас рассматривает вопрос о подготовке таких поправок в Гражданский кодекс РФ. А также изменений в земельное законодательство в части упрощения оформления прав на земельные участки дачными и садовыми некоммерческими объединениями граждан.
РГ: Эти поправки могут помочь другим гражданам, а не только "речникам"?
Ивакин: Случаи, когда утеряны или не сохранились документы на дом, земельный участок, встречаются достаточно часто. И в первую очередь, как раз не в "дачах и садах", а в деревнях и селах. И здесь есть возможность воспользоваться нормой о приобретательной давности. Пока трудно оценить, насколько массовый характер это приобретет. Чтобы собрать данные по стране, нужны так называемые полевые обследования. Это огромная работа. В ближайшее время мы проведем контрольные замеры по нескольким населенным пунктам.
РГ: С 1 марта вступили в силу поправки в законы о государственном кадастре недвижимости и госрегистрации прав на недвижимое имущество. По ним документы о постановке на кадастровый учет и на регистрацию можно подавать одновременно. Как эта схема работает?
Ивакин: Возможность одновременной подачи заявлений о кадастровом учете и о регистрации прав реализована уже во всех регионах, даже в тех, где кадастр и регистрация юридически не объединены. Проблема существует теперь у самих органов по учету и регистрации - им приходится оперативно выстраивать новый порядок взаимодействия. Но на заявителях это никак не сказывается.
Раньше, если при регистрации прав гражданин приносил кадастровый паспорт, и оказывалось, что сведения о правах в нем устарели, правообладатель должен был снова идти в кадастровую службу, исправлять документы. Такая беготня иногда занимала до трех месяцев. Сейчас все это делает не гражданин, а сотрудники службы.
К концу мая Минэкономразвития России должно выпустить приказ, который позволит запустить услугу по получению сведений из реестра прав недвижимости через Интернет. Данные из кадастра через Интернет можно получать уже сейчас на портале Росреестра.
РГ: В интервью нашей газете глава Росреестра обещал, что уже весной будет предложено решение, чтобы удешевить землеустроительные услуги. Что с этой идеей?
Ивакин: Для учета недвижимости необходимо провести кадастровые работы в отношении земельных участков или техническую инвентаризацию в отношении зданий и помещений. Техническая инвентаризация с 2013 года будет также заменена кадастровыми работами. Сейчас мы пробуем повлиять на цены на кадастровые работы и на работы по технической инвентаризации за счет снижения тарифов на услуги, которые оказывает Ростехинвентаризация. Они заключили соглашение с Росреестром об оказании услуг в сфере кадастровых работ для граждан. И уже приступили к работе. Но на рынке землеустроительных работ Ростехинвентаризация далеко не единственный участник.
Поэтому заметного снижения цен мы ждем со следующего года, когда начнет действовать институт кадастровых инженеров, который должен значительно повысить конкуренцию на рынке. Дело в том, что сейчас новым землеустроительным организациям очень сложно "пробиться" на рынок, обычно в регионе работает не больше 10-15 компаний. Еще более монополизирован рынок работ по технической инвентаризации, где на территории работает 1-2 организации. Поэтому и цены они держат высокими. По нашим расчетам, когда заработает механизм аттестации кадастровых инженеров и они приступят к работе, услуги по проведению кадастровых работ могут подешеветь в 1,5-2 раза.