По данным статистики, объем рынка загородной недвижимости в Перми с 2008 года сократился более чем в два раза. Из 78 коттеджных поселков завершены всего 15, еще 10 находятся сейчас в стадии строительства.
Эксперты видят причину в непрофессионализме девелоперов и отсутствии реального спроса. В то же время, по оценкам участников рынка, строительство загородных поселков невозможно без поддержки государства, которая сейчас практически не оказывается.
В первую очередь экономический кризис отразился на ценах, ведь большинство потенциальных покупателей потеряли возможность приобрести загородное жилье, которое с учетом стоимости земли и коммуникаций значительно дороже городской квартиры. Так, несмотря на большое желание приобрести загородный дом, реальная возможность сделать это есть только у 10-15 процентов пермяков. В результате все основные типы малоэтажной недвижимости за период кризиса потеряли в цене 30-35 процентов. Менее всего падение коснулось сегмента дач, они подешевели всего на 18 процентов.
По мнению аналитиков, сам по себе рынок загородной недвижимости в Перми оказался очень уязвим для экономических потрясений в силу своей неразвитости.
- На мой взгляд, этот рынок у нас пока находится в зачаточном состоянии и до конца не сформирован, - поясняет заместитель генерального директора одной из строительных компаний Алевтина Романова. - Это в первую очередь легко ощутить по отсутствию четкой сегментации, характерной для развитых рынков. В частности, у продавцов и покупателей есть лишь смутное представление о том, к какому классу можно отнести то или иное строение. А ведь класс определяют не только количество квадратных метров жилой площади или качество внутренней отделки, но и развитость коммуникаций, транспортная доступность и многие другие параметры. В итоге сегодня можно приобрести загородный дом в поселке с развитой инфраструктурой и в местности, где она полностью отсутствует, по одной и той же цене.
По словам Алевтины Романовой, слабое развитие рынка загородной недвижимости влияет на планы строителей, которые сейчас очень неохотно рассматривают возможность застройки новых коттеджных поселков. Строительство в данном сегменте сейчас считается делом рисковым, ведь для девелопера объекты загородной недвижимости малоликвидны, их сложно продать, чтобы выполнить финансовые обязательства перед банком-кредитором.
Недальновидность некоторых девелоперов, по мнению Алевтины Романовой, привела к полному банкротству нескольких проектов по возведению коттеджных поселков. В частности, не были проведены маркетинговые исследования, не была выстроена сбытовая политика. Проще говоря, дома строились для несуществующих покупателей.
Проблемы загородной недвижимости во многом заключаются в разрыве интересов строителей и покупателей. На рынке превалируют предложения ценою 5-7 миллионов рублей, в то время как, по данным исследований различных риелторских агентств Перми, желаемая для покупателей стоимость дома находится на отметке 3-3,5 миллиона рублей. Как правило, потенциальные приобретатели отталкиваются от своих реальных возможностей: стоимости уже имеющейся в собственности недвижимости в пределах двух миллионов рублей и возможности взять ипотечный кредит на недостающую для покупки коттеджа сумму.
Строительные фирмы пока не нашли возможности заметно уменьшить себестоимость строительства загородного жилья. Не помогает ни сокращение общей и жилой площади, ни новые технологии и материалы. В частности, существенно снизить себестоимость жилья могло бы, к примеру, использование строительных материалов из дерева. Но потенциальные покупатели рассматривают дома из клееного или оцилиндрованного бруса только в качестве летней дачи. Поэтому коттеджи в пригородных районах по-прежнему возводятся из красного или силикатного кирпича и пенобетона, а их средняя жилая площадь все так же составляет 100-120 квадратных метров.
Впрочем, эксперты не ставят крест на дальнейшем развитии малоэтажного строительства в регионе. Некоторые явления, вызванные экономическим кризисом, рассматриваются ими как положительные. Так, по оценке эксперта агентства недвижимости Павла Новоселова, под влиянием экономического кризиса рынок загородного жилья прошел своего рода очистку. Сегодня на нем работают лишь те, кто сумел грамотно реорганизовать свою деятельность, умело расставить приоритеты и разработать правильную маркетинговую стратегию. Рынок уже не будет развиваться хаотично и бесконтрольно, на нем будут превалировать цивилизованные отношения профессионально подготовленных, получивших опыт работы в жестких условиях кризиса практиков. Главной целью девелоперов будет уже не получение моментальной сверхприбыли, а формирование и реализация долгосрочных бизнес-проектов, ориентированных на развитие всей отрасли.
По прогнозам аналитиков, в течение 2010 года рынок малоэтажного жилья сохранит положительные тенденции, темпы восстановления будут увеличиваться в периоды сезонной активности, но общий тренд будет сохраняться примерно на одном уровне. Для резкого подъема пока нет причин. Низкий уровень доходов, ориентированность спроса в большей степени на городское многоквартирное жилье, сложное финансовое положение девелоперов и низкие темпы достройки объектов будут оставаться сдерживающими факторами. Однако при общей положительной динамике развития рынка жилой недвижимости, поддержке сектора малоэтажного строительства со стороны государства рынок индивидуального жилья будет активизироваться.
Тем временем
По итогам текущего года можно ожидать повышения средних цен не более чем на 10-15 процентов. В последующем темпы роста будут постепенно увеличиваться. Восстановление же докризисных показателей возможно не раньше 2012 года.