Третий год подряд государство отдает самые насущные советские долги - делает за казенный счет ремонт в многоэтажках и расселяет аварийные дома.
Федеральная программа стартовала в конце 2007 года, после того как был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ. В 2012 году деятельность фонда должна быть завершена. А это значит, что все бремя неотремонтированного жилья в соответствии с Жилищным кодексом ляжет на плечи собственников квартир.
Руководство фонда постоянно напоминает о том, что денег, выделенных государством, хватит только на то, чтобы отремонтировать 12 процентов жилья и расселить не более 30 процентов аварийных домов. Но кто и как будет делать ремонт тем, кто останется жить с текущими крышами и сгнившими трубами?
До недавнего времени как основной вариант обсуждалась предложенная Фондом ЖКХ схема создания федерального и региональных фондов капитального ремонта, осуществляющих функции по накоплению средств. Предполагается, что у каждого дома будет свой персональный счет в региональном фонде. При этом, как поясняют авторы проекта, собранные средства не будут лежать мертвым грузом и ждать своего капремонта. Ими сможет воспользоваться любой другой дом, но на условиях кредита под 1-2 процента годовых. Пилотный проект создания такого регионального фонда капремонта уже реализуется в Татарстане. В прошлом году республика установила своеобразный рекорд, завершив за два года пятилетнюю программу капитального ремонта многоквартирных домов. Всего в модернизацию жилья было вложено 15 миллиардов рублей, в том числе 6,7 миллиарда рублей из средств Фонда ЖКХ. Это позволило привести в порядок почти 4,5 тысячи многоквартирных домов, что составляет около 30 процентов жилого фонда республики. Однако возник вопрос: что делать с оставшимися домами? Тогда-то и было решено, что республика в пилотном режиме завершит капитальный ремонт жилья, но на новых условиях. Во-первых, одновременно с капремонтом будет реализована масштабная программа по установке общедомовых приборов учета. Во-вторых, изменится схема финансирования проекта. Федеральный центр выделит Татарстану в этом году 2,4 миллиарда рублей. Столько же в проект вложит и регион. Кроме того, Татарстан создал региональный фонд, на счетах которого будут аккумулироваться средства, вносимые жильцами по статье "Капремонт". При этом установлено, что платеж населения не может быть меньше федерального стандарта стоимости капитального ремонта - для республики он составляет 5 рублей за один квадратный метр. Для жильца обычной "двушки" дополнительно к квартплате выходит 250 рублей ежемесячно. Этот опыт и планировалось распространить повсеместно.
Сторонние наблюдатели уже выступили против введения обязательного сбора для жильцов многоквартирных домов. Эксперт Института экономики города Дмитрий Гордеев напоминает, что Жилищный кодекс (ст. 44, 158) допускает финансирование капремонта только после принятия на общем собрании собственников решения о перечне работ и сроке их проведения. Естественно, такое решение принимается в масштабе дома. Тогда, например, имея договорное обязательство провести заказанный собственниками капремонт, допустим, через три года, управляющая организация имеет право с момента заключения договора начислять плату за будущий капремонт. Это фактически предоплата. В оставшиеся после проведения ремонта месяцы до окончания срока действия договора управления собственники будут вносить плату в рассрочку.
Сегодня органы местного самоуправления могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт дома только в случае, если общее собрание собственников не было проведено или не приняло решение о выборе способа управления домом.
- Пожалуй, самый негативный момент в предложенной фондом схеме - обязательное взимание денег (причем немалых) с собственников без каких-либо четко прописанных обязательств перед ними, - говорит Дмитрий Гордеев. - Управляющие организации, ТСЖ и собственники помещений при непосредственном управлении должны перечислять плату "просто так", без договоров и взаимных обязательств. Ведь у регионального фонда нет обязательств выполнить работы по капремонту. Он только перераспределяет полученные средства с одних домов на другие. Насколько прозрачной или, напротив, коррупционной может быть эта процедура, отдельный разговор.
В Институте экономики города также считают, что взимание платы за капитальный ремонт со всех собственников и нанимателей имеет признаки, присущие налоговым платежам: обязательность (отказаться невозможно), безвозвратность (заплати и ничего взамен не проси, вернутся деньги обратно или нет, сказать невозможно), индивидуальная безвозмездность платежа, отсутствие персонификации при его поступлении (платят управляющие организации и товарищества, но региональный фонд учитывает средства по домам, обезличенно). Фактически вводится квазиналог, который может существовать бесконечно долго. Схема определения размера платы за капитальный ремонт многоквартирного дома является возвратом к государственному регулированию цен в жилищной сфере, прекратившемуся с вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, настаивают эксперты.
Отрицательно к предложению отнеслась и депутат Госдумы Галина Хованская, которая считает схему по созданию региональных фондов не слишком надежной для долгосрочных накоплений. "Прежде чем браться за будущий капремонт, необходимо проработать и вопрос о субсидиях, а именно: как будет начисляться матпомощь малоимущим гражданам, которые не в состоянии оплачивать дополнительные расходы", - замечает депутат.
На совещании в Казани, которое недавно провел Фонд ЖКХ, представители общественности не поддержали идею обязательного сбора на капремонт с собственников квартир. Было решено, что платеж станет добровольным, решение о его уплате будет приниматься на общем собрании жильцов дома. Однако Фонд ЖКХ не собирается полностью отказываться от своей идеи. Полностью или частично разработанный механизм будет все-таки представлен на суд вышестоящих инстанций.
Между тем большинство опрошенных "РГ" экспертов склоняются к тому, что разумной альтернативой региональным фондам могло бы стать не накопление средств на капитальный ремонт многоквартирного дома, а получение их в кредит в банке. Причем брать кредиты стоит не собственникам помещений, а управляющим организациям и ТСЖ. Под залог предлагается брать общее имущество многоквартирных домов, в частности земельный участок. Такая практика уже есть в других странах.
Наши соседи - страны Восточной Европы и Балтии - в свое время столкнулись с теми же коммунальными проблемами, что и Россия: при приватизации жилья обязанности по содержанию и ремонту дома были переданы от государства или органа местного самоуправления новым собственникам. Параллельно разрабатывались и меры содействия - собственникам жилья гарантировалась помощь из бюджета при капремонте и модернизации.
Словакия. Бюджетные субсидии выделяются на устранение дефектов панельных домов, возникших из-за недостатков проектных решений и несоблюдения технологии строительства. Максимально государство компенсирует 50 процентов затрат на устранение дефекта (ремонт).
Венгрия. Здесь проходят ежегодные конкурсы грантов: муниципалитет определяет приоритетные направления, например, реконструкция системы отопления, ремонт кровли, замена лифтов и так далее. ТСЖ может участвовать в таких конкурсах и получать бюджетные гранты неоднократно, поэтапно приводя дом в порядок.
Литва. Здесь с 2004 года действует госпрограмма модернизации жилых домов. ТСЖ может получить от государства грант в размере до 30 процентов стоимости проекта модернизации дома. Недостающие деньги можно занять в банке.