Ключевыми трендами весны 2010 года стало возвращение относительно дешевой ипотеки (в некоторых регионах на такие сделки приходится до 40% рынка), а также активное участие государства в жилищных программах - до 30% сделок осуществляется при участии бюджетных средств. Об этом было заявлено на конгрессе риелторов, который прошел в Екатеринбурге.
Несмотря на пессимистические прогнозы, в прошлом году стоимость недвижимости так и не упала ниже "кризисного" уровня 1998 года, только Москва и Санкт-Петербург пережили нечто подобное, что еще раз подтвердило тезис о чрезмерной перегретости этих рынков и завышенных ожиданиях продавцов. Не смогли сбить цены и кризисные активы, возникшие в результате неплатежеспособности ипотечных заемщиков: в масштабах страны они не превысили 1,5% от всего объема продаж.
По мнению Констатина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риелторов (РГР), отложенный спрос на недвижимость возник, поскольку средний класс покупателей осознал, что дальнейшего снижения цен не будет. Ситуация подогревается понижением ставки рефинансирования ЦБ, а также переизбытком средств физлиц на депозитах и частыми колебаниями валют. Все это подталкивает людей вкладывать средства в жилье.
По статистике, 85% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, из них 55% - изменить в корне. Потребность в отдельном жилье у наших сограждан в два раза выше, а обеспеченность квадратными метрами - ниже, чем в Европе. Эту мысль подтверждает дефицит однокомнатных квартир, который наблюдается в Поволжье, Сибири, на Урале, причем четверть их приобретается по ипотеке.
Вместе с тем население и государство по-разному подходят к решению жилищного вопроса: если граждане отдают предпочтение вторичному рынку (до кризиса здесь совершалось 60% сделок, сегодня - 80-90), то в стратегии-2020 основной упор делается на строительство новых объектов.
Особенность российского рынка недвижимости - сильное искажение аналитики и многочисленные правовые коллизии, которые возникают из-за частой смены законодательства. Больше половины сделок сегодня совершается по ценам, не соответствующим тому, что указано в договоре. Кроме того, от 15 до 25% сделок приходится на так называемых черных маклеров. Чтобы "обелить" рынок, РГР предлагает освободить от уплаты подоходного налога тех собственников, что продают имущество, которым владеют более года (сегодня предельная планка - три года). Либо заменить его налогом на прирост капитала.
Еще одна неприятная тенденция современного рынка недвижимости - активный оборот долей. В крупных городах даже сложилась новая категория потребителей, которые, выкупая часть квартиры, создают невыносимые условия для соседей и вынуждают последних продавать свои доли. "Ограничить право распоряжения долями не позволяет закон. Но есть другой закон - о санэпидблагополучии, т.е. можно ограничить вселение в квартиру при превышении санитарных норм. Нужно обращаться с такой инициативой в Роспотребнадзор", - предлагает депутат Госдумы Галина Хованская.
Не разделяют риелторы и радости по поводу продления приватизации до 2013 года. По их мнению, это мешает созданию рынка аренды социального жилья: получая квартиру, человек тут же оформляет ее в собственность, совершенно не представляя, что это влечет за собой обязанности по содержанию, ремонту общего имущества, уплате налогов. Кроме того, на почве приватизации возникают многочисленные пороки титула.
- В силу того, что право собственности у многих россиян возникло на праве пользования, т.е. приватизации муниципальной квартиры, а регистрационный учет у нас ведется не так четко, как, например, реестр собственников, возникают многочисленные дефекты права, когда сделки оспариваются в суде из-за того, что не были учтены интересы несовершеннолетних, третьих лиц, бывших супругов. При этом за предоставление неполных или недостоверных сведений об истории объекта максимальное наказание - всего лишь административный штраф, - говорит Григорий Полторак, президент-элект РГР.