За пять месяцев текущего года объем ипотечных кредитов, выданных финансово-кредитными учреждениями в Нижегородской области, заметно увеличился.
Рынок жилья в регионе также постепенно оживает, и не последнюю роль в этом процессе играет ипотека. Вместе со снижением ставки рефинансирования падают и проценты по ипотечным кредитам. Какова сейчас ситуация на данном рынке и какая перспектива просматривается на ближайшее время, "РГ" ответили представители банковских организаций.
С начала 2010 года в Нижегородской области выдано ипотечных кредитов на сумму более 1 миллиарда рублей. По словам начальника главного управления Центрального Банка России по Нижегородской области Станислава Спицына, рост данного показателя к уровню 2009 года составил 37 процентов. Весной банки выдавали ежемесячно по 300 миллионов рублей ипотечных кредитов, что говорит о некоторой стабилизации уровня жизни нижегородцев.
- Это достаточно хороший показатель, - считает Спицын. - Данные цифры означают, что люди нашли работу, стали зарабатывать деньги и думать о том, как лучше устроить свою жизнь.
Всего же банки планируют направить на ипотечное кредитование в Нижегородской области около 20 миллиардов рублей, что равно примерно 7 процентам суммарного кредитного портфеля, который в 2010 году составил 300 миллиардов рублей. При этом средняя по банковскому сектору ставка ипотечного кредита неуклонно снижается. За последние полгода она сократилась на 0,5 процента в рублях (до13,8 процента) и примерно на 2 процента в иностранной валюте (до 9,6 процента).
По мнению генерального директора по правовым вопросам региональной компании - оператора федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования Ольги Смирновой, любой гражданин Российской Федерации, независимо от дохода и места жительства, должен иметь равные возможности при получении ипотечного кредита по стандартам АИЖК. Для более широкой доступности ипотечных кредитов агентство разработало целую гамму программ и продуктов. И каждый гражданин может подобрать для себя наиболее удобный вариант, в зависимости от дохода. Семьи, которые получают "материнский капитал", могут увеличить максимальный размер ипотечного кредита на сумму этой государственной субсидии. Кроме того, сейчас появился ипотечный продукт с плавающей процентной ставкой. При уменьшении ставки рефинансирования Центробанка автоматически снижается и цена кредита, но не ниже 5 процентов годовых. На случай увеличения ставки ЦБ РФ установлен максимально допустимый уровень повышения процентов по кредиту - до 20 процентов годовых.
Как утверждает начальник отдела кредитования частных клиентов Волго-Вятского филиала одного из крупнейших банков России Павел Разживин, в начале 2009 года его кредитная организация ужесточила процедуру выдачи ипотечных кредитов. В частности, были увеличены первоначальные взносы. Однако уже в том же году банк стал последовательно улучшать условия кредитования. Особенно данный процесс стал заметным в текущем году. Так, для заемщиков был снижен размер первоначальных взносов с 30 до 20 процентов, а для молодых семей - до 15 процентов. Отменены все комиссии при выдаче кредитов, в том числе ипотеки. Снизились и ставки, но лишь для отдельных категорий заемщиков. Например, для тех, кто получает зарплату на пластиковые карты банка. По этим заемщикам ставка ниже примерно на 1,5 процента, чем для остальных клиентов.
- К дальнейшему снижению ставок готовы далеко не все участники рынка, - считает директор нижегородского филиала одного из российских коммерческих банков Галина Якимова. - Госбанки будут предлагать отдельные кредитные программы по весьма низким ставкам, но это не станет массовым продуктом. Ситуация, сложившаяся на ипотечном рынке, представляется вполне логичной, поскольку кредитуют те организации, которые имеют ресурсы. Для кредитования нужны "длинные" деньги, а они есть только у государственных банков. Эти банки, в свою очередь, предлагая более выгодные ставки, забирают лучших заемщиков. Многие банки уже сейчас идут на уступки кредитующимся гражданам, что в целом вселяет надежду на дальнейший выход из кризиса.
По мнению другого нижегородского банкира, Натальи Морозовой, экономика постепенно восстанавливается, на рынке преобладают позитивные настроения и спрос на кредиты растет. Многие жители Нижнего Новгорода и области сегодня вновь начинают использовать банковские кредиты для решения вопросов, связанных с приобретением жилья, ремонтом домов и квартир. Конечно, активизации кредитования во многом способствуют банки, поскольку они заинтересованы в росте кредитных портфелей. Сейчас идет снижение ставок, банки смягчают другие условия кредитования.
- Развитие ипотеки в настоящее время сдерживается несколькими факторами, - говорит управляющий нижегородским филиалом одного из российских банков Елена Маевская. - Это ограниченный платежеспособный спрос населения, низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства, неразвитость инфраструктуры рынка жилья, нежелание людей "жить в долг". У банков сейчас наблюдается высокая свободная ликвидность. Но главная задача в настоящий момент - сохранить капитал акционеров. Клиентов, с которыми можно работать, исходя из уровня риска, сегодня немного.
На доступность ипотечных кредитов влияет не только уровень процентной ставки и размер первоначального взноса, полагает руководитель нижегородского филиала одной из специализированных кредитных организаций России Анна Дувакина.
- Средний уровень платежеспособности основной массы населения пока остается низким и недостаточным для одобрения нужной суммы ипотечного кредита, - уверена Дувакина. - Кроме того, далеко не все потенциальные заемщики могут подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ, а это важный для кредиторов фактор. В то же время если процесс выхода экономики из кризиса будет успешным и достаточно динамичным, то появятся шансы для быстрого восстановления рынка труда и рынка недвижимости. Цены на недвижимость уже достигли своего дна, и по некоторым сегментам начали плавный рост. Этот фактор очень важен для активизации рынка жилищного кредитования.
Республика Татарстан
Показатели первого квартала 2010 года обнадеживают: в республике уже выдано 1,5 тысячи ипотечных займов на 898 миллионов рублей. Заметно выросла и роль регионального оператора АИЖК - ипотечного агентства РТ. Это вполне объяснимо. Для того чтобы минимизировать негативное влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости, ипотечным агентством РТ был предпринят ряд мер. В частности, в прошлом году с 14 до 8,8 процента были снижены ставки по кредитам и внедрена программа перекредитования, а также осуществлялась поддержка тех заемщиков, которые оказались без работы, путем реструктуризации их задолженности и прочее.
В итоге рынок ипотеки в республике сжался втрое, тогда как в целом по стране он "просел" в 6,6 раза. Фактически если в прошлом году среди выданных кредитов доля ипотечного агентства РТ составила 40 процентов, то в первом квартале 2010-го - 33 процента.
- Сегодня наша политика направлена на то, чтобы стимулировать новое строительство жилья, - говорит генеральный директор ИАРТ Андрей Симаков. - АИЖК взяло новый курс и принимает дополнительные меры по развитию рынка ипотеки. Для этого вводятся новые программы - "Новостройка" и "Стимул". Мы рассчитываем, что доля нашего агентства на рынке ипотечного кредитования постепенно будет расти и достигнет докризисного уровня.
Напомним, что по программе "Стимул" АИЖК выделяет деньги через банк тем застройщикам, которые под влиянием мирового финансового кризиса были вынуждены заморозить строительство. А программой "Новостройка" для заемщиков предусмотрен ряд вычетов, которые позволят снизить базовую ставку до 9,25 процента. В ипотечном агентстве республики считают, что именно этот проект подстегнет новое строительство. Ведь программа рассчитана лишь на квартиры в домах, построенных после 2007 года, или домах, которые планируется сдать в эксплуатацию уже в этом году. В первую очередь она будет интересна людям с невысокими доходами, молодым семьям и тем, кто намерен приобрести квартиры экономкласса - это жилье стоимостью не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Вот только купить такие квартиры в регионе сегодня нереально. Жилье по такой цене в Татарстане в принципе отсутствует. По словам заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Рафика Загрутдинова, это вопрос времени.
- Во-первых, оживет строительная отрасль - Татарстан рассчитывает ежегодно сдавать в эксплуатацию не менее 2 миллионов квадратных метров жилья, - говорит Загрутдинов. - Во-вторых, по программе "Стимул" застройщики смогут получить кредиты всего под 11 процентов годовых. Если же при этом они используют современные технологии в строительстве, то сумеют уложиться в 30 тысяч рублей за один квадратный метр.
Кстати, такой пример в республике уже есть. Быстровозводимый дом построен в коттеджном поселке "Загородный клуб", расположенном в окрестностях Казани. Двухэтажное здание площадью 113 квадратных метров стало аналогом трехкомнатной квартиры. Причем это жилье в чистовой отделке. По словам генерального директора ИАРТ, здание еще не успели построить, как на него уже нашелся покупатель. Но, как бы то ни было, для того чтобы жилье экономкласса появилось на рынке, понадобится минимум год.