К 2030 году 60 процентов населения должны иметь возможность купить жилье в кредит. Такая задача сформулирована в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования, утвержденной на днях правительством страны.
Для этого нужно снизить первоначальный взнос, увеличить срок кредита до 30 лет и сделать так, чтобы процентная ставка не превышала уровень инфляции более чем на 2-3 процента, считают авторы документа. Без развития рынка недвижимости и повышения доходов россиян доступное жилье в кредит останется утопией, возражают эксперты.
Каким должен быть "идеальный" жилищный кредит? Первоначальный взнос на уровне 30 процентов, срок погашения - 30 лет, фиксированная годовая ставка - инфляция плюс 2-3 процента, аннуитетный способ возвращения денег "с возможностью применения гибких схем управления задолженностью". Такой "портрет" ипотеки будущего нарисовали авторы стратегии.
Напомним, "официальный" показатель доступности ипотечного способа обеспечения жильем в прошлом году был на уровне 17 процентов - такой процент семей, по расчетам правительства, "потянул" бы по своим доходам приобретение жилья в кредит. Тем не менее пока лишь одна сделка на рынке недвижимости из десятка происходит с применением ипотеки. А средневзвешенная ставка по кредитам за первые пять месяцев нынешнего года хоть и снизилась, но весьма незначительно - с 13,7 до 13,4 процента (в иностранной валюте - с 12,7 до 11 процентов), что, конечно же, очень накладно.
Решать задачу приближения ипотеки к возможностям большинства населения предполагается поэтапно. Например, за счет дифференциации условий кредитования, ведь приобретение первого жилья для постоянного проживания - это одна "песня", а покупка загородного дома-дачи или "инвестиционной" квартиры, которая будет сдаваться внаем, - совсем другое. Предлагается также стимулирование программ, адресованных отдельным категориям заемщиков - военным, молодым семьям, получателям материнского капитала.
Что касается всех прочих ("невоенных", "немолодых" и "немногодетных"), то, согласно документу, должны, наконец, стать реальностью накопительные схемы. Такие целевые накопления, может быть, даже будут защищены от возможного банкротства банка увеличенным лимитом страхового покрытия.
В стратегии предусмотрен целый комплекс мер, который призван упростить процедуру получения и оформления кредита. Так, должны стать унифицированными (читай - максимально простыми и одинаковыми во всех банках) процедуры андеррайтинга, проще говоря - предварительной проверки потенциального заемщика на платежеспособность и добросовестность. Планируется упростить и схему по операциям с закладной и, соответственно, государственной регистрацией прав на недвижимость. Предусмотрен также ряд других подобных "косметических" мер. При этом если кредит по-прежнему будет "неподъемным", никакие изменения "по форме" не смогут сделать его доступным. Это как косметический ремонт для дома, нуждающегося в капитальной перестройке.
На самом деле, говорят эксперты, ключевым условием "подешевления" ипотеки является по-настоящему "доступное" рефинансирование для банков. Сегодня рынок рефинансирования испытывает финансовый голод: дешевые зарубежные источники иссякли с финансовым кризисом, а наш Центробанк раскошеливаться тоже не спешит. Да, кроме того, господдержка ипотеки через рефинансирование создает дополнительную нагрузку на бюджет, а потому вряд ли будет серьезно расширяться в ближайшие остродефицитные годы. В стратегии предлагается расширить "меню" за счет привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки, "подключения" "длинных" пенсионных накоплений, развития ипотечных ценных бумаг. Насколько эти механизмы окажутся действенными - покажет время.
Сегодня рынок жилья работает таким образом, что более дешевая ипотека лишь увеличивает спрос на квадратные метры и толкает цены вверх. Необходимо, чтобы рынок генерировал объемы застройки. Отчасти стратегия замахивается на эту ключевую проблему: в ней констатируется необходимость развития кредитования застройщиков, кооперативов, индивидуальных строителей. Весь вопрос - на каких условиях. Ведь и сегодня строители имеют все правовые основания брать деньги на стройку в банке, однако в большинстве предпочитают более "дешевые" и менее рискованные (увы, только для них, а не для населения) схемы с привлечениями средств граждан.