Порочность прав на активы - общая проблема для бизнеса в России. Но особо актуальна эта тема для объектов недвижимости, и в первую очередь - для земельных участков. Любые сложности с их юридическим оформлением, с правами на них и сделками с ними угрожают всему бизнесу целиком. Данная проблема еще более обостряется в кризис, когда используется любая возможность, чтобы заполучить такой выгодный объект, как недвижимость.
Исходя из практики нашего бюро, можно утверждать, что три четверти принадлежащих бизнесу земельных активов небезупречны. Причин тому много - запутанность законодательства, "зарегулированность" земельных правоотношений в целом, большая роль подзаконных актов и т.д. Сквозь эти дебри нелегко бывает прорваться даже опытному корпоративному юристу, что уж говорить о собственниках.
Рассмотрим наиболее распространенные правовые риски, которым подвергаются права на землю.
1. Земельные участки сельхозназначения, выделенные в счет земельных долей:
- нарушения при выделе долевой земли первоначальными собственниками земельных долей на стадии проведения собраний или объявлений о выделе;
- нарушения при осуществлении кадастрового учета (в том числе согласования со смежными землепользователями, технические ошибки при оформлении выделенных земельных участков);
- отчуждение земельных участков неуполномоченными лицами (например, при отсутствии полномочий у представителя, отчуждение сельскохозяйственными организациями земельных участков, которые были внесены в уставный капитал с нарушениями действовавшего ранее земельного законодательства).
2. Земельные участки, образованные путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования:
- нарушения при определении цены выкупаемого земельного участка (сельхозпредприятиям отказывают в переоформлении участков по цене, регламентированной Земельным кодексом РФ, ставя перед фактом: или рыночная цена выкупа участков, или ничего);
- нарушения при осуществлении кадастрового учета;
- отчуждение участка неуполномоченным государственным или муниципальным органом.
3. Земельные участки с измененной категорией, образованные из земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- нарушения при процедуре перевода земельного участка из одной категории в другую;
- нарушения при процедуре включения земельного участка в границы населенного пункта.
4. Приобретение прав на юрлицо, которому данный объект принадлежит на праве собственности:
- порочность права собственности первоначального собственника: при приобретении бизнеса в виде покупки акций или долей компании зачастую не оценивается вся правовая история, которая начинается чаще всего с приватизационных времен, когда допускалось много ошибок;
- возможность предъявления требований третьих лиц о правах на указанный объект недвижимости;
- корпоративные риски, связанные с историей создания и деятельности предприятия (особенно уровень риска возрастает в случае, если права на активы организации получены в результате приватизации имущества либо в результате реорганизации юрлица), а также риски, связанные с нарушением порядка ведения реестра акционеров и возможного предъявления ими различных имущественных требований к обществу;
- нарушение установленного порядка строительства и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
5. Иные риски, связанные с характеристиками объекта инвестирования:
- ограничения по использованию земель, которые могут повлиять на возможность строительства объекта недвижимости на земельном участке (в том числе ограничения, связанные с застройкой исторических центров городов);
- ограничения по использованию земель в охранных и санитарно-защитных зонах.
В связи с перечисленными выше и иными нарушениями, совершенные сделки могут быть признаны недействительными, несмотря на пропущенные сроки исковой давности. Даже в отношении добросовестных приобретателей: сроки можно восстановить, отсутствие добросовестности доказать в суде.
Для того чтобы обеспечить безопасность активов, необходимо:
1. Тщательный, планомерный и постоянный анализ правовой составляющей деятельности предприятия, выявление всех уязвимых, проблемных мест.
2. Моментальная корректировка корпоративной структуры.
3. Правовая экспертиза всех активов, судебное закрепление прав на них.
Особое внимание необходимо уделять анализу активов в ходе банкротства, исполнительного производства, производить проверки ранее заложенного имущества, случаев перепродажи активов через срок менее 6 месяцев.
Как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев при проведении Due Diligence объекта выявляются правовые риски, своевременное установление которых позволяет потенциальному инвестору отказаться от приобретения рискованного актива либо пропорционально снизить его цену.
Если же участок уже приобретен, можно защитить права на него. Например, одной из распространенных проблем, существенно влияющих на процедуру оформления прав на земельный участок, является кадастровая ошибка, которая заключается в неправильном определении кадастровым инженером координат границ земельного участка, в результате чего происходит наложение границ на земельные участки смежных землепользователей и следует отказ в постановке участка на кадастровый учет. Правообладатель обращается в суд, однако нередко оказывается, что им пропущен трехмесячный срок на обращение в суд. Но защиту права на земельный актив зачастую можно осуществить и в порядке искового производства, например путем подачи негаторного или виндикационного иска. В ходе разбирательства и потребуется проведение землеустроительной экспертизы с целью выявления факта и причин наложения границ смежных земельных участков.
Так же реально, например, оспорить и незаконные действия чиновников, требующих уплаты колоссальных сумм за переоформление права постоянного (бессрочного) пользования .
Подводя итог, нужно отметить, что при оформлении объектов недвижимости необходимо проявлять внимательность и осмотрительность. Лучшим способом защиты своих прав и предотвращения негативных последствий для своего бизнеса будет передача решения этих вопросов профессионалам.
Только опытные специалисты сумеют не только отбиться от претензий, но и эффективно использовать стратегию превентивной защиты прав, когда сам владелец недвижимости в судебном порядке подтверждает свои права. Таким образом, можно получить "прививку от порочности": не побояться вступить в спор с кредиторами, чтобы получить на выходе процесса судебное решение, подтверждающее права титульного владельца.