Многие спорные вопросы членам ТСЖ приходится решать в судах, поскольку в законодательстве остается ряд неоднозначных и трудновыполнимых норм.
На днях в Арбитражном суде Орловской области завершился сложный процесс. Члены одного из ТСЖ судились с владельцем магазина, работающего на первом этаже их дома. С предпринимателя они просили взыскать свыше 20 тысяч рублей. Столько, по их мнению, тот должен был заплатить за содержание и текущий ремонт общедомового имущества с апреля 2008 года. Отсчет идет с момента собрания членов ТСЖ, на котором был утвержден тариф - шесть рублей за квадратный метр. Ответчик возразил - дескать, членом ТСЖ не являюсь и платить буду только в "необходимых размерах".
- Рассмотрение, казалось бы, простого дела заняло четыре месяца, а решение суда занимает 16 страниц, - рассказала председатель правления ТСЖ Людмила Гончарук. - Это говорит о сложности жилищного законодательства. Оно написано непонятным простому человеку языком, нормативные акты содержат массу ссылок на другие документы. Разобраться в них трудно даже специалисту.
В законах нет разделения понятий собственников жилого и нежилого помещения, что приводит к серьезным конфликтам между ними. Предприниматели повсеместно уклоняются от платежей. А жильцам приходится изучать законы и доказывать, что магазин, офис или мастерская не стоят в "чистом поле", а являются частью дома.
В данном случае суд решил, что помещение магазина принадлежит предпринимателю не как отдельно взятое имущество, а как доля в праве общей собственности на многоквартирный дом. Значит, платить он должен так же, как жильцы, по тому же тарифу, "если иное не предусмотрено договором". Поскольку договора между ТСЖ и предпринимателем нет, ему придется вернуть набежавший долг. Впрочем, как выяснилось, его "долг" по закону и долгом-то не является.
- Долг может возникнуть, если существуют договорные обязательства, - считает председатель "Ассоциации ТСЖ города Орла" Алексей Кузьмин. - Если нет договора, нет и долга. Но есть ответственность, которую обязан нести собственник помещения. К сожалению, это не всегда понимают не только предприниматели, но и юристы. Чтобы прийти к пониманию, требуется перелопатить множество документов.
По договору ТСЖ с владельцами магазинов работалось бы проще. Но встает вопрос - как его заключить? По закону ТСЖ не вправе принудить предпринимателя к заключению договора, значит, нужна обратная инициатива. Но требуется согласие всех собственников помещений. Не большинства, а именно всех - гласит Жилищный кодекс и сразу воздвигает почти непреодолимый барьер.
- Что делать, если кто-то из собственников уехал в длительную командировку, ушел в армию, лег в больницу? - задается вопросом Алексей Кузьмин. - Как их найти в строго установленные сроки? Это практически невозможно. Но в кодексе говорится именно так - согласие должны дать все собственники жилья. Мы даже руководителей страны избираем большинством голосов, а заключить таким же образом простой договор не имеем права.
Показательная история произошла в ТСЖ, созданном в "элитной" новостройке в центре города. Дом строился с учетом того, что первые этажи будут нежилыми. Сейчас там десятки магазинов, объединенных в торговый комплекс. И вскоре жильцы поняли, что коммунальные услуги магазинов они оплачивают из своего кармана.
- Во время строительства от нашей котельной, грубо говоря, проложили трубу к торговому центру, - рассказал член правления этого ТСЖ Александр Крылов. - То есть квартиры мы покупали уже с обременением, о котором не знали. Платить за обогрев магазинов мы не хотим и начали отключать им тепло. Тогда они стали платить, но не регулярно, а лишь когда подходит зима и накапливаются долги. Получается, мы все равно их кредитуем.
Но, как только разобрались с теплом, начались проблемы с водоснабжением. В ТСЖ хотели воспользоваться правом самостоятельно устанавливать порядок оплаты. Есть два варианта - платить за воду через лицевой счет товарищества или напрямую "Водоканалу" с каждой квартиры. Выбрали второе, поскольку так проще жильцам. А вскоре ресурсоснабжающая организация подала иск к ТСЖ, требуя оплатить всю потребленную домом воду. В суд жильцы принесли кипу квитанций, пытаясь доказать, что большую часть воды они оплатили по публичному договору - с каждой квартиры.
- Судья заявила, что ей нужны квитанции товарищества собственников жилья, словно жильцы - это не члены ТСЖ, - говорит Александр Крылов. - А потом потребовала представить ей публичный договор водоснабжения. В последний раз в нашей стране его печатали, если не ошибаюсь, в 1933 году. Он на то и публичный, что его условия прописаны в законе. Но квитанции как доказательство оплаты у нас не приняли, и мы проиграли суд.
Таким образом, жильцы за воду рассчитались дважды: один раз за себя лично и столько же - за себя в виде ТСЖ. Плюс от имени товарищества заплатили налог, который взимают с товарищества. Сопротивляться сложно, ведь закон обязывает добровольное объединение собственников регистрировать как юридическое лицо. А штрафы для юрлиц достигают 500 тысяч рублей.
Подобные случаи вынудили членов орловской ассоциации ТСЖ искать пути выхода. Они уже подготовили обращение к местным властям с просьбой упростить взаимоотношения в сфере ЖКХ. Проекты соответствующих нормативных актов местного значения они готовы предложить депутатам хоть сегодня. Если эту инициативу заметят, то предложения будут рассмотрены на одной из ближайших сессий горсовета.