По данным опроса интернет-портала Метринфо.ру, почти 80% москвичей уверены, что этой осенью столичное жилье подорожает. "Жизнь дорожает, цены растут", "экономика выздоравливает, появляются деньги у населения", "кризис уходит, рынок оживляется" - аргументировали свою позицию опрошенные жители столицы. Однако мнения аналитиков по этому поводу разделились.
Золотые метры
Гендиректор компании "Фин-Экспертиза" Агван Микаелян считает, что в ближайшей перспективе бурного роста отрасли ждать не стоит. Согласно прогнозу аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", ежемесячные корректировки цен на жилье в Москве не будут превышать 1-2%. Быстрее будет дорожать "ходовое жилье", и этот тренд сохранится в течение ближайших 2-3 лет.
Между тем аналитики Penny Lane Realty и "Центра стратегических исследований компании "Росгосстрах" уверены, что тенденция роста стоимости столичного жилья прочно закрепилась, и при стабильной финансовой ситуации уже до конца года цены на жилье вырастут минимум на 15%. У вице-президента Московской Ассоциации Риелторов Анны Лупашко мнение иное. Она полагает, что "после продолжительной кризисной стабилизации спрос на жилье стал опережать предложение" и "Москва и Московская область вновь столкнутся с четким трендом на повышение цен". Однако рост цен связан, по мнению специалиста, прежде всего "с отсутствием адекватной информации о состоянии рынка недвижимости", что в свою очередь "создает огромный отложенный спрос".
Кризис - почва для идей
Число сделок купли-продажи на рынке недвижимости сократилось с начала кризиса до конца 2009 года примерно на 30%. При этом цены на столичные квадраты упали на 33,2%. Отсутствие платежеспособного спроса и дешевых кредитов повлекло за собой сокращение числа строящихся объектов. По данным компании "Пересвет-Инвест", в августе в базе продаваемых новостроек Москвы находилось всего 156 адресов, что на 15% меньше, чем в июле текущего года, и на 40,1% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Но только 30% предлагаемых на рынке новостроек приходится на экономкласс, хотя с жильем со стоимостью до 90-120 тыс. рублей за кв. метр, как отмечают эксперты "Аналитического консалтингового центра Миэль", совершается основной процент сделок.
В этом году в экономсегменте продавались квартиры в различных окраинных районах Москвы, а также в ближайшем Подмосковье. В частности, укрепила в кризис свои позиции Группа Компаний ПИК, которая смогла снизить себестоимость квадратов благодаря собственным домостроительным комбинатам и сейчас предлагает квартиры с оптимальным соотношением цены и качества. По 49-62 тыс. рублей за квадрат ПИК продает новостройки в ближнем Подмосковье - Химках и Мытищах, и по 104-113 тыс. рублей - в Москве, в ЖК "Битцевский" и других районах столицы.
ПИК не только предлагает покупателям выгодные условия и дисконтные программы - за 16 лет своей деятельности компания научилась быстро реагировать на изменения рынка, и поэтому одной из первых в сегменте эконом-класса предложила квартиры с отделкой повышенной комфортности. В частности, покупатели квартир в жилом комплексе "Битцевский" могут заранее выбрать один из трех вариантов авторского дизайна отделки покупаемого жилья, а также виды отделочных материалов. Также в "Битцевском" будет произведена стилистически единая отделка помещений общего пользования: входной группы, парадного холла первого этажа, лифтовых и межквартирных холлов.
В перспективе, считают эксперты рынка, квартиры без отделки, по крайней мере в сегменте экономкласса, вообще исчезнут с рынка. Этот путь прошли на Западе, где новые квартиры во всех сегментах рынка недвижимости продаются с сантехникой, бытовой техникой, выровненными поверхностями стен, пола и потолка, готовыми для нанесения краски или обоев. Кроме того, квартира "под ключ" решает проблему ремонта и сокращает сроки переезда, что особенно важно в условиях кризиса, когда покупатель ограничен в средствах.
Тенденции и перспективы
Всего в этом году в столице планируется построить 2,9 млн кв. метров. Из которых на коммерческое жилье придется всего 2 млн кв. метров. Однако эксперты оценивают этот показатель на уровне 500 тыс. кв. метров. Но, по их мнению, уже в следующем году на столичном рынке появится около 600 тыс. кв. метров экономичного жилья, однако количество новых метров вряд ли выйдет на докризисный уровень.
Из-за дефицита дешевых новостроек люди просто опасаются, что цены на жилье в любой момент могут подскочить вверх. А тут еще инфляция, которая, только по официальным прогнозам, в этом году составит примерно 9-10%. И все это будет стимулировать возвращение отложенного спроса.
Учитывая, что более половины жителей столицы по-прежнему считают вложения в недвижимость более надежными, чем банковские вклады, эксперты прогнозируют возрождение инвестиционного спроса. В этих условиях повышение цен на недвижимость будет неизбежным, а государственные инициативы в строительной области его лишь подогреют.
Минрегион прогнозирует, что объемы ввода нового жилья в стране будут расти на 3-5% ежегодно в 2011-2013 годах и на 8-12% - в 2014-2020 годах, при этом доля жилья эконом-класса уже в следующем году увеличится с 40 до 50%, а число семей, которые смогут приобрести жилье, - в четыре раза. Для большинства россиян доступным жилье может стать за счет дальнейшего развития ипотеки. Глава Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка оценивает выдачу жилищных кредитов в 2010 году на уровне 180 млрд рублей, что в два раза больше, чем в прошлом году.
Подогревать ипотеку будет и государственный тренд на снижение себестоимости жилья. Расходы на строительство формируют лишь 20-50% конечной цены объекта, а остальное приходится на стоимость земли, инфраструктуры и подключение инженерных коммуникаций. Тем не менее недавно замминистра регионального развития Константин Королевский заявил, что в России могут появиться дома себестоимостью 8-20 тыс. рублей за квадратный метр, включая отделку. Эксперты "Аналитического центра IRN.ru" опасаются, что удешевление будет происходить в ущерб качеству, и полагают, что искать возможности снижения себестоимости жилья нужно в других областях - "разбюрократизации процедуры распределения земли под строительство" и "использовании административных рычагов для нажима на землевладельцев-спекулянтов".