Основная проблема в отношениях жильцов с управляющими компаниями - это пассивность собственников. Однако при грамотном подходе, как показывает опыт Южного Урала, она решается.
- Люди не готовы к самоуправлению и не будут готовы еще лет десять, - говорит председатель комиссии Общественной палаты Челябинской области по развитию гражданского общества и местного самоуправления Сергей Синецкий. - Вы представьте только, что означает провести хотя бы одно собрание собственников? Их просто негде собрать. В помещении ЖЭКа все не поместятся, если проводить на улице - трудно вести протокол. А главное, привлечь людей на такие мероприятия практически невозможно.
Более того, если даже собрание удается созвать, не всегда получается определить, есть ли кворум. Этим обстоятельством, при желании, могут воспользоваться недобросовестные коммунальщики.
К тому же не секрет, что инструменты, с помощью которых собственники жилья могут решать свои проблемы, нельзя назвать очень удачными. Наиболее пропагандируемым из них остается ТСЖ, однако в частных разговорах даже муниципальные чиновники признают: эффективность товариществ собственников жилья зачастую куда ниже, чем даже у существовавшей до начала коммунальной реформы системы. К тому же товарищество несет полную ответственность за безопасное проживание в доме. Найти кандидата на должность председателя ТСЖ, готового взять на себя эту ответственность, да еще имеющего опыт работы с должниками, поставщиками ТЭР и подрядными организациями, очень непросто. Равно как и проконтролировать добросовестность решившегося нести эту ношу (скандалы, связанные со злоупотреблениями руководителей новообразованных ТСЖ, - не редкость).
Еще одна сложность заключается в том, что внутренние документы, которыми регламентируется деятельность управляющих компаний и в значительной степени их отношения с владельцами жилья, зачастую остаются недоступными для последних. Но даже имея бумаги на руках, разобраться в них, не имея юридического образования, рядовому гражданину не по силам.
Один из вариантов исправления ситуации, предложенных областной Общественной палатой, заключается в делегировании контроля за расходованием средств собственников жилья банкам, которые должны выступить в роли посредников между жильцами и УК. В случае, если управляющая компания или ТСЖ захотят использовать средства нецелевым образом, банк будет вправе им отказать. Правда, это потребует корректировки действующего законодательства.
Между тем выход из ситуации есть - даже в рамках имеющихся возможностей. Так, в прошлом году жители Бакала, одного из самых малых и депрессивных городов Челябинской области, создали общественную организацию "Территориальный орган самоуправления собственников и нанимателей жилого фонда Челябинской области" (ТОСС). Ее цель - защитить права потребителей в жилищно-коммунальной сфере. Одним из первых действий новой организации стало создание первичных отделений - домовых комитетов. При помощи юристов разработали свидетельство, в котором по специальной формуле рассчитывается процент причитающихся каждому собственнику голосов, заверили его печатью управляющей компании. Затем активисты-общественники организовали сбор доверенностей на участие в общих собраниях, проведение которых сразу перестало быть головной болью, - вместо отсутствующих жителей по доверенности голосуют старшие подъездов. Такой порядок позволяет не принимать некачественно произведенные ремонтные работы, корректировать перечень услуг и уровень платежей.
Следующим этапом стала разработка нового типового договора. Вместе со специалистами управляющих компаний общественники сформировали перечень, который позволяет рассматривать услугу по надлежащему содержанию жилья как комплекс подрядных работ. Стоимость каждой отдельной услуги также устанавливается соглашением сторон либо по принятой сообща методике. Более того, для их удешевления собственники имеют право требовать проведения конкурса по выбору подрядной организации, они же принимают работу. Если качество услуг не устраивает, то для перерасчета не требуется обращаться в суд - соответствующий порядок регламентирован договором.
В Бакале согласование новой модели отношений потребовало нескольких месяцев (сейчас этот урок проходят в Миассе, где диапазон отношений управляющих компаний с домовыми комитетами ТОСС - от взаимодействия до полного неприятия с судебной перспективой). Бакальские коммунальщики быстро "распробовали" и достоинства новой схемы. Во-первых, вместе с въедливым активом оказалось куда легче противостоять недобросовестным конкурентам. Ведь были попытки откровенного захвата рынка: нанятые курьеры обходят подъезды с бланками якобы новых договоров, собирая подписи, и в результате такого "заочного голосования" многоэтажка отходит к другой жилищной организации при одновременном увеличении квартплаты.
Во-вторых, новый договор позволяет управляющим компаниям эффективно продавать жителям дополнительные услуги. И, соответственно, дополнительно зарабатывать. Сделать ремонт в отдельно взятом подъезде в рассрочку, с учетом индивидуальных пожеланий, - нет проблем.
При этом жильцы имеют права, сопоставимые с теми, что есть у членов товариществ собственников жилья или домовладельцев, но ответственность за оказание услуг и исполнение работ лежит на коммунальном предприятии. И эта модель работает.