По данным исследования компании "МИЭЛЬ", около половины отремонтированных столичных квартир бизнес-класса покупаются как вложение средств. Это как минимум на 15% больше, чем доля инвестиционных сделок в среднем по вторичному рынку. Столь высокая доля инвестиционных квартир обусловлена особенностями предложения и характеристиками инвестиционных покупателей. Чаще всего, по мнению аналитиков компании "МИЭЛЬ", инвестиционную квартиру приобретают семейные пары 35-45 лет - 47% всех сделок приходится на эту категорию. Около 23% клиентов - женщины с активной жизненной позицией от 25 до 45 лет, имеющие свой бизнес либо занимающие высокие должности. Нынешняя ситуация на рынке показывает, что время быстрого получения прибыли прошло, и на рынок выходят долгосрочные инвесторы. Несмотря на это, по мнению экспертов, наибольший доход в среднесрочной перспективе могут принести инвестиции в новостройки бизнес-класса.
"Сегодня наиболее привлекательными для инвестирования в среднесрочной перспективе, от одного года до трех, являются дома бизнес-класса, - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. - То есть это монолитный кирпич с подземным паркингом, расположенный в Северо-Западном, Юго-Западном и Западном округах Москвы. Эти районы традиционно более привлекательны. Цена продажи от 3700-3900 долларов за квадратный метр. При подобных ставках с очень большой вероятностью удастся получить до 25% годовых. Также я достаточно оптимистично оцениваю потенциал роста цен в домах эконом-класса. При этом география гораздо шире, чем те три округа, которые я назвал. Потенциальному инвестору, который получает квартиру только для извлечения прибыли, с бюджетом 5-7 млн рублей я бы посоветовал присмотреться к домам в Восточном округе".
Правда, эксперты не советуют надеяться на быструю прибыль, т.к. конкуренция в нижних ценовых сегментах достаточно велика. Для успешного инвестирования профессионалы рекомендуют четко определить цели, всесторонне и скрупулезно подойти к оценке объекта инвестирования, лучше всего с привлечением независимых экспертов.
"Необходимо задать себе вопрос и получить ответ, а что же я хочу получить от этой инвестиции? - советует Александр Зиминский. - В зависимости от этого цели и те объекты, в которые предстоит вкладываться, могут быть совершенно разные. Надо понимать, что доходность 20-25% от суммы инвестиций при текущем состоянии экономики в целом и рынка недвижимости в частности вполне достойно. Необходимо фиксировать прибыль и помнить, что за бурным ростом следует остановка, коррекция и даже откат вниз".
Игроки рынка жилой недвижимости обращают внимание на то, что для эффективных инвестиционных вложений необходимо максимально правильно и всесторонне оценить потребительские качества самого объекта инвестирования: как дома в целом, так и квартиры в частности. По возможности эксперты рекомендуют оценивать и текущее положение дел самого застройщика. Также необходимо помнить, что не всегда привлекательная цена является главным фактором положительной оценки.
"Самая доходная квартира - маленькая студия в центре Москвы, - отмечает руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty Вадим Ламин. - При умном подходе к решению этого вопроса, т.е. при грамотной покупке, ремонте и сдаче в аренду, можно получить до 10% годовых. Но это только в том случае, если студия будет находиться в центре, рядом с метро, и отделка будет выполнена в современном стиле. В небольшую студию требуются минимальные вложения на ремонт и небольшие коммунальные платежи, т.е. все минимально при нормальной арендной ставке.
Квартиры в новых домах, по мнению экспертов, сдаются лучше, но только с того времени, когда они становятся не очень новыми. С момента сдачи дома в эксплуатацию должно пройти как минимум три года, т.е. после того, как произойдет заселение подавляющего большинства людей.
В загородной недвижимости инвестиционная привлекательность формируется за счет клиентов, готовых покупать. Наиболее разумным вложением, по мнению специалистов, могут стать объекты на завершающей стадии строительства. Здесь можно получить до 30% годовых.
"В высших ценовых сегментах клиенту важно, чтобы все его фантазии о доме были удовлетворены, - рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - В сегментах, где присутствуют наемные менеджеры, пусть и высшие, важна транспортная доступность. Также важна возможность куда-то деть детей. Их необходимо водить в школу, детский сад и как-то развивать. Плюс возможность жить за городом, не выезжая в Москву, чтобы сделать покупки, поесть в ресторане или сходить в бассейн, если его нет в доме. Таким требованиям удовлетворяет совсем небольшое количество шоссе".
Наиболее интересным для инвестиций, по мнению экспертов, представляется Минское шоссе. Сейчас там достаточно много инфраструктурных объектов, к тому же идет расширение трассы. Также специалисты советуют обратить внимание на Киевское шоссе. Это быстрая, освещенная трасса, а застройка по этому направлению пока не плотная.
Спрос на рынке загородной элитной недвижимости Москвы, по оценкам экспертов, динамично растет. В результате этого за последние полгода средняя цена выросла на 6%. В конце летнего сезона, в связи с экстремальными погодными условиями, на рынке образовался нереализованный спрос, который, по прогнозам, вернется в IV квартале 2010 года, что повлечет за собой увеличение рыночной активности.
"К концу 2010 - началу 2011 года мы ожидаем увеличение спроса на элитную загородную недвижимость за счет сезонного фактора, отложенного спроса, сезона бонусов и традиционных скидок, предоставляемых продавцами в период зимних праздников, - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Fran Елена Юргенева. - Уже весной 2011 года спрос продолжит бурно расти и достигнет докризисных уровней".
