В Свердловской области более 150 тысяч собственников земельных долей. При этом почти 30 процентов из них своевременно не распорядились своим имуществом и могут потерять право на владение им в любой момент.
Напомним, что в ходе реформы 1994-1996 годов земля бывших совхозов и колхозов перешла в общедолевую собственность работников, при этом не были определены границы ни самих долей, ни земельных массивов, в составе которых они находились, что затрудняло кадастровый учет и госрегистрацию прав на такие участки. Между тем ФЗ N 101 от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельхозназначения" требовал в течение трех лет либо сформировать участок и использовать по прямому назначению, либо передать свою долю в доверительное управление, уставный капитал ЗАО, ОАО либо распорядиться ею (продать, подарить и т. п.).
За 15 лет 5 процентов участков, когда-то отданных в частные руки (порядка 200 тысяч гектаров), превратились в заброшенные свалки или поросли лесом. С учетом того, что земли сельхозназначения в регионе занимают четыре миллиона гектаров, из них 50 процентов - сельхозугодья, потеря для АПК оказалась заметной.
Именно поэтому в 2006 году правительством Свердловской области было принято решение начать работы по упорядочению землепользования невостребованных долей. К сегодняшнему дню в собственность региона перешли 750 невозделываемых участков общей площадью 36,5 тысячи гектаров. Еще на 25 тысяч гектаров подготовлены иски в суды.
- Это ни в коем случае не изъятие имущества у собственников, а возвращение в оборот брошенных участков. Работа проведена в 24 муниципальных образованиях по землям 110 сельхозпредприятий общей площадью 110 тысяч гектаров, в среднем оформление одного участка занимает календарный год, - подчеркивает Татьяна Кожеватова, заместитель министра по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО).
Это не значит, что в других муниципалитетах Среднего Урала возделывается все до последнего сантиметра. Просто алгоритм, описанный в ФЗ-101 (утверждение схемы участка на кадастровом плане муниципального образования, формирование, межевание и постановка на кадастровый учет за счет средств субъекта РФ, признание за ним права собственности через суд), на практике удается реализовать не всегда. Причина - несогласованность указанных норм с законодательством о землеустройстве.
К примеру, суды для передачи прав требуют составлять списки невостребованных долей, но, поскольку инвентаризация сельхозземель проводилась давно, эту информацию приходится черпать сразу из нескольких источников - в документах минсельхоза, Росреестра, муниципалитетов, но далеко не всегда полученная там информация актуальна. А ведь в заявлении нужно указать не только фамилии отсутствующих собственников, но и адреса проживания. Порой найти следы хозяина земельной доли очень трудно: кто-то скончался, кто-то переехал в другие регионы. В некоторых районных судах в качестве доказательства принимают справки из Федеральной миграционной службы или местной администрации, однако это всего лишь проявление доброй воли служителей Фемиды, ведь соответствующие подзаконные акты отсутствуют. Более того, невостребованное имущество после смерти собственника по закону становится выморочным и поступает в распоряжение территориального управления Росимущества, а эта структура, по словам Татьяны Кожеватовой, не слишком заинтересована в неликвидных активах. И только в случае ее отказа от управления участок может перейти в собственность субъекта РФ.
Вторая сложность, с которой приходится сталкиваться при вовлечении в оборот заброшенных земель, - это экспертиза участков. Согласно ФЗ-101, регион может претендовать только на невозделываемые земли худшего качества. Помимо того что земельная экспертиза - дело небыстрое и дорогостоящее, так еще и кадастровая оценка некоторых участков вызывает большие вопросы. В Свердловской области нашли приемлемое решение - в некоторых случаях экспертизу заменяет заключение районного управления сельского хозяйства и акта обследования участка.
Наконец, третий камень в чистом поле - неожиданное волеизъявление собственников.
- Раньше формирование земельного участка в счет невостребованных земельных долей проводилось в виде единого землепользования. И если в последний момент кто-либо из дольщиков обращался в суд и изымал свою долю, даже несмотря на то, что трехгодичный лимит давно исчерпан, приходилось проходить всю процедуру оформления заново. Правда, с августа 2008-го разрешили межевать земельные участки в счет невостребованных долей несколькими участками, тем самым риск неожиданного волеизъявления снизился. Но нужен следующий шаг - признание публичных прав на земельные доли без их выделения в натуре. Сейчас по закону регион может претендовать только на участок, формируемый за счет долей. Также необходимо внести поправки в Земельный кодекс, предусмотрев изъятие земель в случае ненадлежащего использования участков, находящихся в частной собственности, - говорит Татьяна Кожеватова.
Интересно, что после официального оформления бывшие пустыри снова начинают пользоваться спросом со стороны сельхозпроизводителей: из 750 участков в Свердловской области уже сданы в аренду 511 общей площадью 27,1 тысяча гектаров. Замминистра объясняет этот факт просто: пока нет объекта оборота, нельзя привлечь инвестиции, получить субсидии на освоение брошенных земель. Включенный же в реестр участок становится полноценным залоговым активом.