Высший арбитражный суд обнародовал важные рекомендации, как рассматривать дела о сносе самовольных построек. Главная новость: никто не вправе насылать бульдозеры на чужие крыши без судебного решения.
Для нашей страны это вопрос особой значимости. В нашей жизни еще не устоялась азбучная правовая истина: "Мой дом - моя крепость". Как показывает практика, ни один собственник не может спать спокойно.
Были случаи, когда вполне легальные поселки оказывались под "прицелом" бульдозеров как незаконные строения лишь потому, что кто-то положил глаз на землю под ними. Про случай с "Речником" не будем и вспоминать. Там чуть ли не полувековой спор вокруг земли обернулся ночным кошмаром в прошлом январе. Когда кого-то делают бездомным в крещенские морозы, это меньше всего походит на торжество права.
Еще один фактор риска: сложные бюрократические процедуры при легализации строительства. Поэтому нередко люди предпочитают сначала построить, а потом уже разбираться с чиновниками. Кстати, именно поэтому была придумана так называемая "дачная амнистия": в стране накопилось множество домов, которые нигде не зарегистрированы. При этом по большому счету никакого криминала в таких постройках нет.
Как сообщил вчера ряд СМИ, в прошлом году по результатам проведения государственного кадастрового учета в рамках упрощенного порядка регистрации прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества ("дачная амнистия") Росреестром было выдано более миллиона кадастровых паспортов. А общее количество зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2010 году составило около 26 миллионов. Поэтому очень важно установить и соблюдать четкие правила в этой сфере, особенно, когда речь идет о сносе.
Чтобы у людей в мантиях не возникало неопределенностей, Высший арбитражный суд изучил судебную практику, связанную со сносом самовольных построек. Ее обзор с комментариями был направлен во все арбитражные суды еще в конце прошлого года, а сейчас документ опубликован на официальном сайте Высшего арбитражного суда, чтобы его могли изучить и широкие массы.
Например, люди должны знать важную вещь: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - само по себе не повод для отказа в сносе этого объекта как самовольной постройки. Звучит страшно, однако надо разбираться в деталях.
Такой вывод сделан на основе конкретного дела: некая компания построила дом на чужой земле. Каким-то образом бизнесменам удалось зарегистрировать здание, а потом в суде они пытались доказать: мол, дом легальный, разрушать нельзя. Первая инстанция согласилась с этим. Однако суд апелляционной инстанции указал, что у ответчика, построившего дом, действительно нет никаких прав на этот участок, а значит, здание является самовольной постройкой. Подробности дела - в обзоре.
Конечно, арбитражные суды рассматривают споры юридических лиц. Но это не значит, что проблема не касается обычных граждан.
Из-за споров коммерческих структур зачастую крыши над головой лишаются простые жильцы, которые вполне могут оказаться крайними. А еще бывает, что развернувшаяся по соседству стройка рушит сложившийся вокруг мирок, активно нарушая права старожилов. Так что ж, если вы не юридическое лицо, надо стоять в сторонке?
Как пояснил Высший арбитражный суд, правом требовать сноса самовольной постройки наряду с законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и другие лица, права которых нарушают строители. В числе жалобщиков могут быть и владельцы недвижимости по соседству от незаконной стройки, если, допустим, перекрываются нужные дороги.
Понятно, что у обычных граждан - физических лиц - арбитражный суд не примет иск. Но выход все равно есть: можно пожаловаться в прокуратуру. Как объяснил высший арбитраж, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки в целях защиты публичных интересов. Опять же примером стало конкретное дело.
В одном из регионов прокурор обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о сносе как самовольной постройки автозаправочной станции с магазином и моечным узлом.
По мнению надзорного ведомства, при строительстве были существенно нарушены строительные нормы и правила, так что сохранение постройки создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Первая инстанция в иске отказала, решив, что прокурор не тот человек, кто вправе в данном случае жаловаться в арбитраж. Но апелляционная инстанция с таким толкованием закона не согласилась.
А высший арбитраж разъяснил, что согласно Закону "О прокуратуре Российской Федерации", в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан либо нарушение приобрело особое общественное значение, прокурор предъявляет и поддерживает иск в интересах пострадавших как в суде общей юрисдикции, так и в арбитражном суде.
Так что положения Арбитражного процессуального кодекса, на которые ссылались некоторые люди в мантиях, нельзя рассматривать как запрет для прокурора заявить в арбитражный суд требование о сносе самовольной постройки в интересах неопределенного круга лиц, в том числе граждан.
- При ином толковании указанных правовых норм органы прокуратуры будут лишены возможности реализовывать возложенные на них функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого прокурором было заявлено требование, - защиты своих нарушенных прав и законных интересов, - говорится в документе Высшего арбитражного суда.
Также в документе четко сказано, что принудительный снос может быть осуществлен только на основании решений суда.
Если чиновникам что-то не нравится, они должны доказать свою правоту у барьера в зале заседаний. Как правило, так и происходит. Но иногда бывают исключения. Некоторые столоначальники предпочитают идти более простым, на их взгляд, путем: принимают решение о сносе, посылают бульдозеры под прикрытием дюжих охранников и начинают крушить неугодную постройку. А потом предлагают через суд обжаловать такой снос.
Мол, кто не пожаловался, чиновник не виноват. Высший арбитражный суд использовал конкретный пример: некий глава муниципального образования распорядился снести ангары, построенные производственным кооперативом. Кооператорам пришлось защищать свои постройки в суде. Как установили люди в мантиях, ангары действительно были построены без разрешения, но это не повод отвечать произволом на произвол. Что делать со спорными постройками - снести или узаконить, - всегда должен решать суд. Поэтому принимать "бульдозерные" постановления чиновникам запрещено.
Зато орган, осуществляющий строительный надзор, вправе требовать в суде сноса самовольной постройки в защиту публичных интересов. Например, некое акционерное общество построило вопреки всем правилам магазин, и открыло торговлю, невзирая ни на жалобы граждан, ни на запреты чиновников. Здесь отказывать в иске нельзя.