В первом квартале 2011 года минрегион лишь на 150 рублей повысил норматив цены квадратного метра для регионов.
Средняя планка остается на уровне 30 тысяч рублей за "квадрат" - по этой цене государство строит жилье для очередников и военнослужащих. Означает ли это, что и рыночные цены пока расти не будут, или в минрегионе знают секрет, как строить экономно? На вопросы "РГ" отвечает замминистра регионального развития Константин Королевский.
Российская газета: Константин Юрьевич, так вырастут цены на жилье в этом году или все-таки нет?
Константин Королевский: Предпосылок для роста цен я сейчас не вижу. К тому же после принятия ФЦП "Жилище" и установления плановых показателей по вводу жилья для каждого региона, ситуация с предложением доступных квадратных метров для населения лишь улучшится. Да и меры по стимулированию спроса государство тоже предусмотрело. Рынок будет развиваться теми же поступательными движениями, что и в 2010 году.
Задача минрегиона на 2011 год - довести объемы ввода нового жилья до 63 миллионов квадратных метров. Это на 3 миллиона больше, чем было запланировано на прошедший год. Если спрос на недвижимость начнет повышаться, то этих дополнительных квадратных метров должно хватить, чтобы покрыть его.
РГ: Кстати, а по итогам 2010 года удалось выйти на запланированные 60 миллионов квадратных метров жилья?
Королевский: Нет, и думаю, что не выйдем. Будет где-то на уровне 57-58 миллионов квадратных метров жилья. Немного меньше сделала Московская область. Хотя при этом она обеспечила ввод жилья больше, чем метр на человека - рекордные 7,7 миллиона квадратных метров. И довольно ниже наших прогнозов сдала Москва. При плане в 2,8 миллиона квадратных метров жилья построено 1,8 миллиона.
РГ: Подмосковье всегда было лидером по вводу новостроек. Руководство региона и сегодня утверждает, что у них все в порядке. Где несоответствие?
Королевский: Никакого несоответствия нет. Я уже не раз подчеркивал, что в ситуации с Москвой и Московской областью не срабатывает та схема, что активно внедряется по регионам. Мы же когда говорим о количестве жилья, не должны забывать о плотности населения, о развитии дорожной сети, строительстве социальных объектов. Москва уже давно вышла на норматив обеспеченности в 1 квадратный метр на человека. И искусственно нагнетать объемы ввода ни к чему: в стране еще не мало субъектов, где к этому показателю обеспеченности жильем еще стремиться и стремиться. Кстати, московские строители активно работают и за пределами столицы. Перед Москвой, прежде всего, сейчас стоит задача расширять свою инфраструктуру. Это же касается и Подмосковья. Даже в рамках ФЦП "Жилище" к этим субъектам были применены особые расчеты по вводу, и региональные программы должны были учесть как раз таки не только общий уровень ввода жилья, но и то, о чем я сказал в части дальнейшего и дополнительного развития.
РГ: В конце декабря была представлена новая методика расчета стоимости строительства по каждому региону. Я правильно понимаю, что конечная цель - это удешевление строительства объектов для нужд государства, в том числе и жилья?
Королевский: Работа над документами сейчас завершается. О результатах будем докладывать в феврале председателю правительства. Новый подход позволит более точно прогнозировать расходы федерального бюджета в части адресной инвестиционной программы на строительство объектов, финансируемых за счет государственной казны. Суть в том, что через анализ проектных решений уже готовых зданий и сооружений была выведена предельная стоимость работ для каждого вида строительства. Например, под проект школы на 660 учащихся (но это могут быть и дороги, и жилье, а также все объекты социальной инфраструктуры и прочее) в каждом регионе будет выведена предельная стоимость строительства. Больше обозначенной суммы федеральный бюджет финансировать не будет.
РГ: То есть все, что строится на федеральные деньги, будет строиться по типовым проектам?
Королевский: Будут составлены сборники для каждого субъекта Федерации с указанием конкретных технических параметров по каждому виду строительства. Но нужно понимать, что климат в нашей стране настолько разнообразен, что какого-то одного универсального проекта не может быть. Для вечной мерзлоты одно решение, для южных районов - другое, для районов, где случаются землетрясения, - третье. Для каждого вида здания или сооружения будет в среднем разработано 3-6 проектов.
РГ: Тут же вспоминается фильм "Ирония судьбы" и история про типовые многоэтажки.
Королевский: Мы же говорим про цену строительства, а не архитектурный облик. Он не будет одинаковым. По сборнику, который был утвержден в конце прошлого года, будет рассчитываться бюджет в части строительства на 2012 год (на 2011 год предельные цены уже утверждены, они считались, исходя из себестоимости аналогичных проектов). Цена будет меняться ежегодно с учетом цен на стройматериалы и новых технологий. Регионы должны будут постоянно мониторить информацию.
РГ: Не получится ли так, что регионы будут выбирать самые дешевые варианты, чтобы искусственно снизить цену строительства и тем самым "угодить" федеральному центру? Не пострадает ли качество?
Королевский: Нет, конечно. Все проекты будут проходить экспертизу, там вопрос качества автоматически включен.
РГ: А за счет чего тогда уменьшится цена объекта?
Королевский: Если мы применяем типовой проект, естественно, стоимость строительства сразу становится дешевле на стоимость проекта (проектное решение "с нуля" составляет примерно до 7-8 процентов от стоимости строительства). Но даже это не самое главное. Почему проект получает статус типового? Потому что использованы самые эффективные проектные решения, в том числе и более дешевые.
РГ: Значит, от стоимости квадратного метра жилья, возводимого по госзаказу, смело можно отнять эти 8 процентов?
Королевский: Я понимаю, вы хотите конкретной цифры. Но дело в том, что цена квадратного метра и стоимость строительства не совсем совпадающие понятия. Если стоимость каждого конкретного объекта снижается в части затрат на строительство, это означает лишь, что бюджет на сэкономленные деньги может построить больше. Когда мы говорим про планируемые затраты бюджета на строительство, туда ведь не входят ни подключение к коммуникациям, ни стоимость земельного участка. Подключение к коммуникациям обеспечивается за счет регионов. То есть в цене минрегиона остается только стройка.
РГ: А сейчас цена строительства априори завышена?
Королевский: Объект выставляется на аукцион, играющий на понижение. Так что такое утверждение не совсем справедливо. Просто новая методика позволит более точно планировать расходы бюджета и строить больше. В части снижения стоимости квадратного метра мы принимаем другие меры. Минрегион еще в конце прошлого года вышел с законопроектом, меняющим правила проведения земельных аукционов под строительство жилья экономкласса. Земельные участки будут предоставляться в аренду по кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом (сейчас действует прямо противоположный принцип). Взамен застройщики обязуются продавать построенное жилье по цене ниже установленной минрегионом средневзвешенной стоимости жилья. Эта инициатива уже получила одобрение правительства.
РГ: А на какую цену все-таки сегодня стоит ориентироваться при покупке жилья на свободном рынке? На себестоимость строительства или на цену квадратного метра, которую устанавливает для регионов министерство?
Королевский: Человек должен понимать, что дешевле себестоимости строительства жилье однозначно быть не может. Если окажется, например, что в регионе установленная себестоимость строительства жилья - 20 тысяч рублей за квадратный метр, а квартиру предлагают по 15 тысяч рублей, это повод насторожиться. И отказаться от покупки. Почему я не предлагаю ориентироваться на цену квадратного метра, установленную минрегионом? (Еще раз напомню, в среднем это 30 тысяч рублей за квадратный метр.) Потому что в эту цену закладывается в том числе и прибыль застройщика. Я не могу давать в качестве ориентира цену с чьей-то прибылью. Но это не значит, что, приобретая квартиру по цене 150 тысяч рублей за "квадрат", человек автоматически застраховывает себя от обмана жуликов.
РГ: Кстати, в конце прошлого года минрегион начал составлять реестр обманутых дольщиков. Работа уже завершена?
Королевский: Реестр будет готов в феврале. После этого мы приступим к совершенствованию практики использования долевого строительства. Сейчас заканчивается анализ регионального опыта противодействия появлению обманутых дольщиков. Наиболее удачные примеры мы вывесим на сайте минрегиона для ознакомления.
РГ: Прошла информация, что закон об участии в долевом строительстве могут отменить?
Королевский: Нет, этого не будет. Он будет совершенствоваться. Думаю, что на первом заседании координационного совета в феврале мы получим конкретные предложения, как помочь обманутым дольщикам. Например, в части привлечения сторонних инвесторов для достройки проблемных домов. У той же Москвы уже есть подобный опыт. Ведь как бывает: застройщик обманул людей, сбежал, не достроив объект. Но дом уже практически готов. В качестве "пряника" новому инвестору можно дать возможность достроить два этажа здания или еще одну секцию.
